论物业招投标

历经20多年的发展,我国物业管理已逐步走上了正规发展的轨道,得到了政府的高度重视,并列入了国家和各级政府“十五”计划“推广和规范”工作的日程。但毕竟离社会化、专业化、市场化发展还有差距,在发展过程中难免会遇到这样那样的问题。其中,物业管理不正当竞争的病兆也逐步显现,开始制约物业管理健康持续的市场化发展步伐。

一、“画地为牢”的物业管理招投标

从概念上讲所谓不正当竞争,是指经营者违反《反不正当竞争法》规定,损害其他经营者的合法权益、扰乱社会经济秩序的行为。

目前物业管理行为同室操戈的现象愈演愈烈,其中又重点表现在物业管理招投标上。几乎在绝大多数管理公司参与的竞投标过程中,都出现了互相压价的不正当竞争行为。一些公司为了中标,报价很低,低出了管理服务的成本价,典型的恶性价格竞争。如按服务标准的市场价收费为每平方米2元,却报出0.8元。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律,同时还影响了行业的发展。这些企业之所以亏本经营、低价接盘,只是想“占地为王”,但它们根本没想到这是自己给自己套上了枷锁,最终将是“画地为牢”。这种低价接盘的物业管理公司一旦取得该区的物业管理权后,往往会巧立名目开展各种有偿服务,更有甚者,降低物业管理的服务水平,如不按时对机械进行保养,使一些贵重的机械使用寿命缩短,损害业主的长远利益等,最终败坏整个物业管理行业在业主及社会上的形象。

物业管理“画地为牢”的典型就是在业内及社会上传得沸沸扬扬的“低收费、零收费”闹剧。针对这一明显违背市场经济发展一般规律的闹剧,法律界及业内人士纷纷指出,所谓物业管理“低收费、零收费”,归根结底采用的是一种恶性价格竞争手段,是典型的不正当竞争,违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条关于“经营者不得以排挤对手为目的,以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面,一是主观标准,以物业管理“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场,其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的;二是客观标准,即以低于成本的价格销售商品。物业管理是种特殊的商品,一种准公共性服务商品,实行物业管理是为了确保物业的正常使用,必须支付必要的成本,《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式,以低于成本的价格倾销物业管理这种特殊的商品。

此外,有个别物业管理公司更是公开表示,参与竞争是为了扩大公司的对外影响,并不在乎企业效益问题,所以即便亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综合实力,盲目扩张,参与竞争,结果背上了沉重的包袱,接管物业后,管理跟不上,服务不到位,引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。

二、“画饼充饥”的物业管理招投标

物业管理招投标中的不正当竞争还表现出对市场的扰乱性特征,这些物业管理招投标中的不正当竞争行为,不但损害了其他经营者的合法权益,而且还损害了社会经济秩序。理论上讲,良好的社会经济秩序应以经营者之间的公平竞争为基础。如果公平竞争机制不能发挥正常作用,则市场机制很难运转,社会主义市场经济秩序必乱无疑。目前物业管理行业不正当竞争的特征及表现出的违法性,还具有损害性的特征,不正当竞争行为损害了其它物业管理企业受法律保护的合法权利和利益,包括某些绝对权利或公平竞争权。

目前物业管理招投标可以依据《中华人民共和国招投标法》和《物业管理招投标办法》进行具体操作,但有限的法规加上不成熟的市场,仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子,甚至通过不正当的手段取得竞争项目。如某些物业招标单位实际上早已内定好了对象,但也打着公开招标的幌子,以其它管理公司作为陪衬。还有些开发商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标,事前透露招投标消息,并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。甚而有严重缺乏企业道德和法律意识的开发商利用招投标形式,骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。

此外,就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力,经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,就使物业管理招投标实际上成了地方保护主义的手段。因此说要想让招投标顺利进行,就必须打破这种怪圈。从企业的可持续角度来看,隶属开发商的物业管理公司若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本、提高效益,也难以经得起市场的考验。而独立经营的物业管理公司由于受开发商自我经济利益的保护,可供公开招投标的市场资源有限而影响企业发展,市场竞争的大环境处于一种半封闭状态,很难形成良性的市场竞争。当前解决问题的最好办法,是做好建管分离,真正实现与市场衔接。

三、物管行业亟需专业评判机构及培养成熟的投标主体

可以看出,这种“画饼充饥”让投标企业竹篮打水一场空,“画地为牢”现象的出现,深层次原因在于行业没有统一的专业评判机构,使招投标工作缺乏公正性。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会自己组织招标,或委托政府管理部门一起组织招标。由于没有统一的招投标权威管理评价部门,对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式,且缺乏有效监督,在实际操作中受人为因素影响非常大,缺乏规范性和公正性。在招标方行为随意性很大的情况下,物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标,否则就容易造成压价招标、遗留问题多,与原开发建设单位及调难度大等问题。因此在当前全国及各地缺乏招投标规则、市场化程度不高、经济效益稍弱等情况下,应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构,专门负责指导和监督物业管理招投标的工作,以避免政府行为与市场行为的混乱。同时,对于招投标程序还应明确以下事项:第一,物业管理招投标必须事物到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行;第二,招投标机构应指定专人负责管理招投标标书,推荐合格的物业管理企业参加招投标;第三,招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与,以维护公开、公平、公正原则。此外还须培养成熟的招标主体。相应的投标主体,即必须有各种不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同收费水平、不同服务质量的独立法人物业管理公司、专业公司或顾问公司。如果投标主体物业管理公司千篇一律,物业管理市场就不能形成一定的竞争,物业管理公司市场化也就没有了基础。成熟的投标主体,还要求物业公司在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作诸方面的成熟。必须有丰富的管理经验、成熟的管理技术、正确的人才使用以及准确地判断市场形势变化,能够根据物业管理市场情况,及时地调整公司的投标策略、管理方向、收费政策与方式及品牌战略的能力等等。其中,有足够的、成熟的业委会尤其重要。也就是说,成熟的业委会必须能够正确地选聘到合适的物业管理公司来管理业主的物业,或者必须能够委托到合适的代理单位来选聘自己认为合适的物业管理公司。此外,它还能够根据市场情况,自主地决定续聘和辞聘物业管理公司,能够完全地适应物业管理市场的一切变化,处理与此相关的所有问题。

另外从行业自救的角度来看,物业管理企业要持续健康发展,就要求物业管理企业自律,不要使阴招或降低价格来搞不正当的竞争,要接管就去接管没有任何法律问题的“干净”物业。目前,物业管理企业被推到了市场前台。虽然很多物业管理企业存在管理规模过小、经济效益差、缺乏规模经济效益,但竞争是市场经济的内在要求,物管企业也只能在合法正当的竞争中生存、发展。只有招投标真正体现出公正、客观,市场竞争才能真正实现优胜劣汰。