小区物业管理费的核算

(一)小区物业管理费的构成内容

按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

(２)聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等；

(３)公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。

(４)购买或租赁必须的机械及器材的支出；

(５)投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用；

(６)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用；

(７)公共地点清洁费用；

(８)公共区域绿化及草木维护费用；

(９)储备金，指物业配套设施的更新改造费用；

(１０)聘请法律、会计等专业人士的费用；

(１１)小区节日装饰费用；

(１２)管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬；

(１３)行政办公支出，包括：文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；

(１４)公共电视接收系统及维护费用；

(１５)其它为管理而发生的合理支出；

(１６)物业管理企业的正常利润、税金。

上述管理费内容构成在具体运用、核算时，应以物业公司的类型、性质及相关的财务管 理费构成为准。

(二)小区物业管理费的核算

小区物业管理费的核算，是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业 管理，在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下，在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整，其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审 核批准。

综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务、会计核算办法、要求确定。此外 ，物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金；按各地工商、物价部门规定，确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。