前期物业服务收费存在的问题及解决办法

济南市物价局徐爱玲 王彬

所谓前期物业服务，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。建设单位与物业管理企业所签定的物业服务合同属于前期物业服务合同，合同约定的收费标准属前期物业服务收费标准，业主办理入住手续至业主、业主大会重新与物业服务企业签订物业服务合同并生效前，均应执行前期物业服务协议中约定的收费标准。但这一收费标准却难以得到业主的认可，物业服务收费难也就自然产生，而且是长期困扰物业服务企业发展的老大难问题。业主不交、欠交物业管理服务费现象已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。

济南市12345市民服务热线开通以来，物业服务收费投诉逞每年递增趋势，其中前期物业服务收费始终是投诉的热点，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。据初步统计，前期物业服务收费投诉的问题可以归结为三类。

一是前期物业服务收费标准难以得到业主的认可。原因之一，交房初期物业服务处于起步阶段，服务与被服务双方尚在磨合期，服务人员在执行各项管理制度时要么生搬硬套缺乏灵活性和人性化，要么放任自流使各项制度流于形式，再加上业主装修时间比较集中出入人员多，建筑垃圾产生量大，客观上也给业主造成服务不达标的印象;原因之二，新建项目的部分基础设施还没有完善，如道路、绿化等没有及时达到承诺的标准，合同承诺的双气迟迟没有开通。

二是前期物业服务阶段长，物业服务企业调整物业服务收费标准难。目前，多数住宅小区长期处于前期物业服务阶段，苦于成本上涨压力，物业公司依据前期物业服务合同约定的收费标准已不能保证为业主提供质价相符的服务，物业公司只会采取降低服务标准或调整物业服务费等方式维持物业服务活动的正常开展。物业公司不论采取何种方式，都不符合相关规定，因此，长期处于前期物业服务阶段的住宅小区调整物业服务费没有合法渠道。

三是部分物业管理企业为了提高收费率，采取捆邦收费的方式，如不交物业费的业主，物业公司就限制用电，甚至不给业主卖电，这种情况容易造成矛盾激化，不利于社区稳定。

那么，如何解决这些矛盾、问题和纠纷呢?

首先，加强物业管理知识的宣传。要让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

其次，督促物业管理企业努力提高物业管理服务水平。物业管理企业要依照合同提供质价相符的服务内容，使业主切身体会到居住环境的改善、生活质量提高等方面的实惠，从而培养“花钱买服务”的消费意识。

第三，充分发挥街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居委会在物业管理中的作用。物业管理是基于业主的财产权而产生的一种管理方式或活动，最根本的特点是业主自治，业主自治是搞好小区物业管理的根本出路。街道办事处、乡(镇)人民政府应当根据法律法规规定，指导、规范和帮助本辖区内符合成立业主大会的小区召开业主大会成立业主委员会，为小区居民与物业服务企业架起沟通的平台，只有这样才能真正使物业管理活动走上健康的发展道路。

第四，规范开发建设单位的销售行为，加强对前期物业服务合同的规范。根据《山东省物业管理条例》的规定，建设单位在商品房销售时将前期物业服务合同作为买卖合同的约定内容。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。只有加强建设单位的销售行为及前期物业服务合同内容进行规范，才能从源头上杜绝物业服务内容约定不明、服务标准不细、收费标准不清等问题。

第五，加强物业服务收费明码标价公示工作，细化公示内容，便于业主对照公示的服务标准对物业服务企业的服务进行监督。