服务不到位 能否全额收物业费

万科假日盈润园首批建筑的交房时间在2012年9月，业主实际看到和感受到的，这时的交房是草草交房，还没有达到居住的条件，情形是这样的：

1.首批住进去的住户，实际是住在工地里，前后全是工地，历时2年多，现在仍在施工。前年和去年春、夏季的近半年时间，从早晨5点多就开始施工，住户不敢开窗户，否则根本睡不着觉，住户试图反映此问题，物业的电话经常打不通，即使打通了，他们解释说是开发商的问题，不是一个公司，解决不了。众所周知，实际他们是一个集团公司下的兄弟公司。

2.2014年9月底之前，小区门口全天24小时没有保安值班，人员随意进出小区，有段时间，卖菜的商贩在门口卖菜。

3.小区内和车库内安装有监控设施，但是没有真正启用，住户的自行车被放气、汽车后备厢打开了，查监控录像没有信号。

4.住户向万科物业索要物业费的分项标准，万科物业迟迟不给。

5.在物业服务及设施不到位的情况下，物业公司不能全额收取物业费。但万科物业置之不理，从2012年9月开始，坚持按全额即2.1元/平方米收取;目前物业公司开始使用门禁，限制不全额交物业费的住户进出楼道和乘坐电梯。

万科假日盈润园住户 白先生

记者调查

业主：物业还不错

11月13日，记者联系了白先生，他坚持认为在物业服务及设施不到位的情况下，物业公司不应该向业主收取全部物业费。

11月15日，记者来到位于西青区中北镇的万科假日盈润园，小区入口有门岗，但出入行人不需要登记。小区内最靠北的两幢楼被围挡围住，看样子还未交付使用，有多个挖出的大土坑，正在施工，但是动静并不大，也不影响居民的正常通行。

记者看到一位拎着一兜子菜的男士，遂上前了解情况。这位男士自称姓张，是这里的业主，住进来也有两年左右的时间。说到施工扰民的问题，他表示小区内的还好，主要是紧靠小区西面围墙外有一条河，早前在修。“那时候有点儿吵，夏天开窗有时受影响。现在冬天开窗少，那里也基本修完了，没什么大事。”他说。至于小区入口处9月前是否存在人员出入过于随意、菜贩子都到小区门口的问题，他觉得不是什么大事。“差不多各个小区行人出入都是随意的，菜贩子我没见到。”

对于物业以交物业费为前提，控制门禁和乘坐电梯的问题，他表示没什么不对，“物业费就应当交，不交费还要享受服务，哪有这样的事!”临了，他补了一句：“万科的物业就算不错了。”

物业：已经解释清楚

对于白先生反映的问题，物业工作人员也一一作出了解释。对于小区内施工扰民的问题，物业表示小区是滚动开发，记者看到被挡板围住的11号和12号楼都是明年才交房的。“业主买房时就应该知道入住时可能还有其他楼在施工，而且我们协调施工方在夜间和节假日停工，尽量减少对业主的影响。”物业工作人员说。

白先生认为未设门岗，这部分的物业费就不该收费。物业方面表示：“车行岗我们一直都是24小时有人的，他说的是人行岗，那个入口我们以前每晚是关闭的。”按照《天津市物业价格收费指导标准》，盈润园物业实施的一级物业服务收费标准为每月1.2元/平方米。《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定，经业主大会讨论后，物业费在此基础上可上下浮动不超过20%。这1.2元的价格中，包括“公共秩序维护”一项，收费0.34元，此项含4项内容，第2项即为“门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：00-19：00立岗，并有详细的交接班记录;对外来机动车实行询问登记。”记者据此提出疑问，物业项目经理表示“车行岗是24小时值勤”，监探一直是开着的。

对于门禁和梯控，物业方面表示没有交物业费的业主并不是不能使用电梯了。“交费的业主，我们将他们的磁卡有效期充到交费截止日，没交费的，需要一周来物业充磁一次。”

物业经理告诉记者，日前已和反映人解释清楚，后者也交齐了物业费。

记者再度联系白先生，他承认已经交了物业费，但是一直没有看到物业分项收费标准。而按照《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第十八条规定：“物业服务企业应当按照明码标价的规定，在经营场所或办公地点醒目位置公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况。”他表示自己反映问题不是为了不交物业费，而是对这一类现象不满。“物业公司在服务设施不全的情况下，全额收取物业费，我认为这是不合理的。反映我的遭遇，就是希望引起社会的重视。”

律师：以门禁梯控催物业费不合法

在物业服务不到位的情况下，业主是否可以拒绝缴纳部分物业费呢?泰达律师事务所的马健铎律师认为，在司法实践中，很难厘清业主认为不到位的服务到底价值几何。就像白先生提到的门岗没有做到24小时值勤的问题，仅是“公共秩序维护”大项中的一个分项，这一分项到底值多少钱，很难确定。因此在司法实践中，如果物业公司将欠费业主告上法庭，法官也会从整体上考虑业主应缴纳多少钱，而不是简单扣除某一项的费用。

至于业主出入楼门和乘坐电梯的权利只能到物业费到期日的行为，马健铎律师认为是不合法的。“电梯是住宅的一部分，是业主们花钱购买的，所有权归业主所有，不是物业的。物业无权设置使用障碍。如果业主不能按时缴纳物业费，可以通过法律途径解决，无权利用门禁、梯控逼业主交费。”