小区物业管理服务知多少？

1、小区的日常管理中，物业公司应该提供哪些服务?服务到什么程度?

按照《物业管理条例》的规定，根据服务性质和提供方式的不同，物业服务一般分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。

在通常情况下，物业服务是指常规性的公共服务，主要包括以下八个方面：(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。

针对性的专项服务，是指为满足部分业主需要而提供的服务，其服务内容、服务质量和收费标准事先公布，业主可自行选择。

委托性的特约服务，是指物业服务合同中未约定，物业公司在专项服务中未设立，而个别业主又存在需求的服务项目(如车辆看管等)，其实质是对专项服务的补充和完善，须与业主另行签订委托协议。

具体落实到每个小区的物业服务内容和服务标准，关键要看《物业服务合同》的约定。《物业服务合同》约定了哪方面内容，物业公司就应该提供哪方面内容的服务，《物业服务合同》约定了什么标准，物业公司提供的服务就应该达到什么标准。

目前，文登常规性公共服务实行的是“菜单组合式”物业服务，即将物业服务细分为综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护和公共部位设施设备运行养护5个大项、31个小项，每项都设定相应的服务质量和收费标准。各个小区可根据实际需要，选择相应的服务组合。选择的服务等级越高，服务标准越高，物业收费就越高。为了确保透明收费，明白消费，区房管部门正联合物价部门推行物业服务内容、服务质量及收费标准“三公开”。已有20多个小区安装了收费公示栏，将物业服务内容、服务标准和收费明细全部上栏公示，自觉接受监督，确保物业服务“质价相符”。如果业主认为物业服务存在“偷工减料”或擅自提高收费标准等行为的，可直接向物价部门反映，申请查处。

2、物业公司在提供物业服务的同时，为了便于管理，都有哪些权利?

物业管理实行所有权和管理权分离。根据法律规定，物业公司主要有以下6项权利：

(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法;

(2)依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理;

(3)有权制止违反管理规约和法律法规的行为;

(4)有权要求业主委员会协助管理;

(5)有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其物业管理责任转让给第三方;

(6)可以实行“一业为主、多种经营”，以其收益补充小区管理经费。

3、都说“权利与义务是对等的”，那么，物业公司在行使权利的同时，应该履行哪些义务呢?

在物业管理活动中，物业公司主要有以下5项义务：

(1)履行物业服务合同，依法经营;

(2)接受业主委员会和业主、物业使用人的监管;

(3)定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计;

(4)接受有关行政主管部门的监督管理;

(5)法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告等。

4、现在有的小区由物业公司管理，有的小区由业主自行管理，这些管理方式都是合法的吗?到底哪种管理方式对业主最有利?

根据《物权法》等相关规定，现行的物业管理方式主要有三种：一是委托物业公司来进行综合性管理;二是将不同的管理内容委托给其他管理人，如聘请设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专业服务公司来进行单项物业管理;三是由业主自行来管理。对未召开业主大会和未成立业主委员会的住宅项目，只能采取第一种方式来管理，这是政策的硬性规定。对于已召开业主大会和已选举产生业主委员会的住宅项目，则可从以上三种方式自行选择，其原因是：由于业主是小区的主人，业主要不要对物业进行管理，或者采取哪种方式对物业进行管理，完全取决业主的意志，由业主通过业主大会等方式来决定，法律并不进行强制。

从现实情况来看，实行专业化、社会化、市场化的物业管理模式在当前全国新建住宅小区中占主流，而由业主们自行管理即第三种管理方式只在一些产权单一或者零星建筑和老旧小区中存在。

5、如果业主对开发企业聘请的物业公司不满意，是否有权更换?

根据《物业管理条例》规定，物业管理分前期物业管理和后期物业管理两个阶段。前期物业管理阶段是指业主大会召开和业主委员会选举产生之前的这段时间。在前期物业管理阶段，政策明确规定：只能由开发企业选聘物业公司来实施物业管理。其原因是，新建住宅项目竣工之后，房屋销售和业主入住都有一个过程，到符合成立业主大会条件之前有很长的时间。在这期间，开发企业仍然拥有较大的产权比例，而业主入住率较低尚不能成立业主大会，对物业的管理无法由业主来行使，只能由开发企业来行使。

前期物业管理阶段属过渡性阶段，一般为期3-5年。期间，如果业主对物业公司不满意而想更换，必须达到召开首次业主大会的条件，且经业主大会表决通过后才能实现。业主委员会可根据业主大会的授权，与新选聘的物业公司签订《物业服务合同》。只要该《物业服务合同》生效后，《前期物业服务合同》无论是否期满，都将自行终止，前期物业管理阶段也随之结束，开始进入真正意义上的后期物业管理阶段。