物业工作人员能否在业主装修期间进行检查？

案例回放

小刘刚刚买了一套房子，由于在去物业管理处办理审批手续过程中，小刘和物业管理处员工发生争执相处不是很愉快。在装修期间，小刘拒绝了物业管理处工作人员进人其房内检查，理由是这是他本人的私人空间，没有他的同意别人不允许进入。

法理分析

根据国家建设部2002年2月22日通过，2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：装饰人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。因为该业主在装修申请时已经和物业管理处签署住宅室内装饰装修管理服务协议，所以该业主不能拒绝和阻碍物业管理处进行正当的相关监督检查工作!物业管理处的工作人员是依照相关的法律法规行使其本身的监督权，保证某位业主在装修过程中确无出现违反规定的装修行为，以保证楼宇自身的安全和其业主的公共利益。

当然物业管理处的工作人员在进入业主房间内进行例行的检查工作时，必须按要求穿工作服，佩戴工作证，先敲门向作业人员表明身份和目的后，方可进入。如在室内部分已经铺好木地板情况下，工作人员必须穿鞋套或脱鞋，方可进入已经完成装修的房间进行例行的相关检查工作，以表示尊重业主和保护业主财产。

专家点评

物业管理企业在业主装修活动的监督和检查过程中，一定要做好有礼有节，这不但是表示对业主自身的尊重，也是对工作本身和物业管理企业的社会形象的正确体现物业管理企业在对相关工作人员进行有关培训工作准备过程中，不但要对培训效果的适时考核，对培训的质量的考核也应该加以重视。保持对业主经常性的回访，以检验我们自身的不足和漏缺，减少与业主之间的因沟通不足而引起的误会。也能避免类似的情况发生。

延伸阅读物业管理公司在业主装修中应尽的义务

【案情】

原告盛正尧于1999年8月购得新鸿基公司位于本区球场街6号新鸿基花园1919室住房一套。后原告对该住房进行了装修，并搬入该房屋内居住。2001年3月16日，原告居住房屋内卫生间出现渗水，水系楼上2019室渗入。原告遂向武汉新鸿基物业管理有限公司(以下简称物业管理公司)反映，公司工作人员即找2019室房主徐志光，因徐志光未主动配合物业管理公司及时控制渗水，致使原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损。同年3月20中午，物业管理公司工作人员召集原告及徐志光，就渗水部位进行了渗水试验。其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时，1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。物业管理公司对暖气管与套管之间隙予以封堵，2019室住户对房屋卫生间作了修复后，1919室不再渗水。因被告方徐志光及新鸿基公司对原告的损失均不愿承担责任，原告于2001年4月11向本院起诉，要求被告徐志光及新鸿基公司对其损失进行赔偿。

又查，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。1999年3月16日，徐志光装修房屋时，向物业管理公司办理申报手续，并交纳管理费及出渣费，共计人民币l400元，同时交纳施工队保证金人民币5000元。徐志光在对卫生间进行装修时，将地坪抬高，暖气管外面使用胶合板封闭，外贴瓷砖。

此外，对球场街6号新鸿基花园1919室渗漏部位、形成原因及损失金额，法院依原告申请委托武汉市中级人民法院、冶金部武汉勘察研究院建筑工程司法技术鉴定中心进行了鉴定。该鉴定中心以(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书做出鉴定结论：(1)水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；(2)2019号住户装修卫生间不当是造成渗漏的直接原因：(3)渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号住户承担。后徐志光对鉴定提出异议，该鉴定中心经调查对原(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书第二条鉴定结论修改为：2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因，第三条鉴定结论修改为：渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。因武汉新鸿基物业管理有限公司具有独立法人资格，不属新鸿基公司下属部门，且于2001年元月20日又更为武汉昌浩物业管理有限公司，故追加武汉昌浩物业管理有限公司为本案被告参加诉讼。原告表示服从鉴定结论，请求法院明确责任，依法判决被告赔偿原告损失人民币14304．10元。被告徐志光认为自己在装修时没有改变房屋结构，没有改动暖气管位置，因此不应承担责任；新鸿基公司认为，新鸿基花园的暖气管设计、安装没有问题，符合要求，不应承担责任；昌浩公司认为，依据新鸿基物业公司与徐志光签订的合同约定，因不当使用，不当装修，造成他人损失，应由徐志光全部赔偿。因各方意见不一，故调解未成。

【问题】

（1）三被告是否承担赔偿责任？

（2）物业公司在业主装修中应尽的义务？

【分析】

（1）关于三被告的赔偿责任

a 被告新鸿基公司与原告之间的质量瑕疵担保责任

在案件审判当时可以适用的《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

如果此案发生在当下，除了上述法律规定可以适用外，还可以适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行） 第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

结合本案，物业管理公司对渗水部位进行的实验，其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时， 1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。 暖气套管和立管的安装是符合行业标准的，房屋质量不存在任何问题 。同时司法技术鉴定给出的结论是2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因。可见，本案中的房屋并不存在质量瑕疵问题。

因而，本案中被告新鸿基公司不需承担质量瑕疵担保责任。

b 被告徐志光对原告的侵权责任

在案件审判当时可以适用的法律《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条中有关于对承担民事责任的方式中排除妨碍、赔偿损失的规定。

如果此案发生在当下，除了可以适用上述法律规定外，还可以适用《物权法》第七章对相邻关系做出的规定，《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

结合本案，司法技术鉴定中心的鉴定结论（1）水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；（2）2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因；（3）渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。可见，被告2019号房主不当装修，是造成原告损失的直接原因，被告的行为应定性为对原告的侵权行为，进而被告2019号房主徐志广要对自己的侵权行为承担相应的民事责任。

因此，2019号房主徐志光应该对原告承担损害赔偿责任。

c 被告昌浩公司的侵权责任？

这里面昌浩公司要对原告承担赔偿责任，但是昌浩公司并没有对原告进行任何侵权行为，即并没有以作为方式侵权，显然，按照传统的作为侵权不能解释通被告昌浩公司对原告承担侵权责任的原因。那么，对于其承担侵权责任的法律依据，只能从不作为侵权角度进行分析。

不作为侵权行为，按照学界的通说，是指行为人在某种情况下，负有特定的作为义务而不履行其义务，并致他人损害。不作为的行为和损害后果之间具有因果关系，行为人应对损害结果负责。

不作为侵权构成要件一般包括：（1）前提要件：不作为行为人负有某种特定义务；（2）客观要件：行为人没有做出相应的作为行为；（3）客体要件：受保护的合法权益遭受真实损害；（4）关系要件：不作为行为与损害后果之间存在因果关系；（5）主观要件：行为人主观上存在不作为的过错。

结合本案，在本案中昌浩公司对业主负有特定义务，这种义务主要是一种法定义务，这种法定义务的来源有哪些？在本案审判当时可以适用的《武汉市住宅区物业管理条例》（1999）第二十五条规定，物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：将物业使用、维修的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。如果本案发生在当下，除了上述法律规定，还可以适用的《物业管理条例》（07年修订）第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。上述法律法规规定了物业管理公司在业主装修时其应尽的义务。

被告昌浩公司的不作为主要体现在，在2019室房主进行房屋装修时，对卫生间套管间隙处将有可能发生渗水这一隐患，没有提醒房主对此采取相应措施。

原告的损害主要是原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损，根据(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书，渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元。

在关系要件的判定方面，只要行为人应为而为了，其不存在侵权问题，就不存在因果关系的判断基础；应为而没有为，只要造成损害，就应该判断存在因果关系。

在主观要件的判定方面，不作为侵权责任中，是以过错责任作为归责原则的。对其判断有主客观两种标准。不作为侵权是以作为义务为前提的，对过错的判断则是以是否不履行这种作为义务为根据，因而不作为侵权行为所违反的作为义务是一种客观的标准，只要行为人未履行这种作为义务就可确定由其承担赔偿责任，而不看重其实际主观状态的可责难性。

另外，本案中，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订 了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。

昌浩公司提出以此合同中的约定抗辩自己应该承担的责任。但可以明显看出此项约定免除了昌浩公司的责任、加重了业主的责任，属于格式条款中无效的情形，因此昌浩公司不能以此合同条款作为自己不承担责任的抗辩理由。

（2）物业管理公司在业主装修中应尽的义务

根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》），物业管理公司在业主装修时应尽的义务主要体现在以下几个方面：

a 做好事前管理，即装修前的申报审批签约管理

在业主入住之后，业主或者其授权的住宅使用人（以下简称装修人）如需要对住宅进行装修的必须向物业管理公司申报登记，由物业管理公司审批同意并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。具体内容如下:

装修申报登记应当提供以下材料：

1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

2、申请人身份证件；

3、装饰装修方案；

4、变动建筑主体或者承重结构的装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

5、搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立面在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件；拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案；

6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

物业管理公司在收到装修人的申报材料后应及时进行审核，确认无误后与装修人或者装修人及装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议（通常此协议应包含物业管理公司、装修人、装饰装修企业三方比较适宜）。协议的内容应包括:

1、装饰装修工程的实施内容；

2、装饰装修工程的实施期限；

3、允许施工的时间；

4、废弃物的清运与处置；

5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

6、禁止行为和注意事项；

7、管理服务费用；

8、违约责任；

9、其他需要约定的事项。

以上主要是《办法》中针对装修申报审批签约的条款规定，这些仅仅是框架性的东西，实务中物管企业又该如何操作呢？下面对物业管理公司在实际操作中常遇到的问题和常采取的具体做法作以简单介绍。

首先是装修保证金问题，装修人与装修企业在签订协议时.通常物业管理公司会要求二者均缴纳一定金额的装修保证金。在工程完工后，经物业管理公司验收且无装修违章和损坏公共设施及其他业主利益的行为，物业管理公司退回保证金，否则将从保证金中扣除赔偿费用。这可以在住宅室内装饰装修管理服务协议有关违约责任条款中加以确认。但这里是赔偿费用，绝不是罚款，物业管理企业进行装修管理是一种企业行为，实施的不是行政管理，它不具备行政处罚权。赔偿费用应当用于公共设施的维修，归于维修基金。

其次，协议中一般情况下还规定了管理服务费用。物业管理企业进行装修管理，要额外花费一定的人力、物力。而在平常的物业管理费中，并没有包含这部分费用。因此物业管理企业与装修人在签订协议时，要约定这部分费用，并另行收取。管理服务内容包括提供建筑物竣工图纸，对装修工程进行咨询建议监督检查等。

b 做好事中管理，即装修中的检查监督

在完成了装修前的申报审批工作后，接下来就进入到正式的装修施工阶段。在此阶段物业管理公司主要依据签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》展开工作。检查监督主要由装修管理员和保安员完成。装修管理员主要检查施工单位是否按照申请的内容和设计图纸进行施工，是否影响了公共物业的正常使用功能，是否影响了整个建筑物的结构安全，是否侵犯了其他业主的合法权益等等。在这个阶段，问题通常较多，例如施工单位由于不懂规范野蛮施工；或者在业主的授意下，故意不按设计图纸施工以达到其个人目的，具体表现在擅自拆除承重墙、乱接管线、违章搭建等等。此时，装修管理员应切实履行自己应尽的检查监督义务。保安员则主要在日常的巡楼检查中，重点对其是否存在消防隐患，违章用电，是否持证作业，有无可疑人员，是否存在治安问题等进行检查。

c 做好事后管理，即做好装修后的工程验收

在装修完工之后则剩下最后一个环节，即工程验收。工程验收应由物业管理公司会同装修人、装修企业共同进行，验收的主要依据即工程设计合同约定和相应的质量标准以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对于在验收中发现的问题依然要求装修人、装修企业限期整改直至最终验收合格。最后由物业管理企业将验收资料存档备查并办理退还装修保证金等手续。

【结论】

通过以上分析可以看出，本案中徐志光、新鸿基置业有限公司承担赔偿责任只是一般的法律问题的分析，唯独关于昌浩公司对于赔偿责任的承担是本案的主要法律焦点所在。不作为侵权不但是一个理论问题，更是一个实践问题。不作为侵权与一般性民事救助义务密切相联，其司法适用除依赖明确的法律刚性规定之外，还受制于公序良俗、习惯、诚实信用原则等软性因素的影响。我国应在广泛借鉴外国先进立法理念和成熟制度的基础上，结合中国的国情积极引入以明确这一制度。

而关于物业公司在业主装修中应履行的义务方面，我国在建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》中对其进行了明确的界定，同时在《物业管理条例》（07年修订）第四十六条、五十三条中也有规定，而各地的地方性法规和规章中也对之有所规范。物业管理公司应当严格按照法律法规的规定履行自己在业主装修中应尽的义务，以避免因未履行相应义务而承担不作为的侵权责任。（作者:刘建英)

物业管理是一个综合性较强的服务性行业，其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷最多的时期，因此，重视和加强对装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。

一、制订规定，宣传引导

目前，我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据，除了物业管理的相关法规外，还包括《住宅室内装饰装修管理办法》、《环境污染防治法》、《消防法》，上海市的《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》和《上海市住宅装饰装修验收标准》等等。

物业管理企业要依据政府的法规，结合不同物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，这样形成的装修管理规定，应该成为物业小区装修管理的作业规程，对装修活动的相关各方都具有约束力。

装修管理规定制定以后，要利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。比如，将装修管理规定放到开发商的售楼处，或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置，让业主/准业主们事先了解有关规范和要求，销售人员也对购房人进行宣传解释，可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做的小区，经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款，有业主/准业主在就有关问题进行咨询，随后，他们会在确定装修方案时加以考虑。

二、重点管理三个主体

装修管理所涉及到的三个主体对象是――业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。

业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此，加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑，是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权，自治管理的决策错误，轻则导致物业使用功能效率低下，造成物业贬值，重则会使物业不能正常使用，甚至楼塌人亡。

物业管理企业是装修管理的责任人和执行者，因此，物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理，应落实在以下几个方面：

1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作；

2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答；

3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和纠正违规装修行为的处理方案；

4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入；

5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律；

6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告；

7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。

装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，并根据上海市房屋土地资源管理局的规定，与施工单位签订《住宅装修管理协议》。物业管理企业给施工单位签发的住宅装修开工书应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。

在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的，应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就是某些方面服务标准的降低，最终还是业主利益受到损害。

三、对物业管理企业的要求

物业管理企业加强装修管理要敢于管理，善于管理，也要有信心、耐心、决心、恒心。

敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法办事，只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以我们没有执法权为理由推卸责任，也不应以我们已经发出整改通知书或已经报告了房地主管部门为借口敷衍了事，这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。

善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。为什么有的小区违章搭建到处都是，新建成的小区不满一年已经满目创痍，乱不能睹；而有的小区居住多年依旧秩序井然，建筑风格原汁原味保护得很好。由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作，有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务（有组织的搬运，对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得学习和借鉴的好方法。

信心――物业管理企业对装修管理首先要树立信心，而且这种信心要自上而下，在全体员工中进行灌输和培养，当有业主提出不合理或过分的要求时，在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的，该业主的信心一定受挫，一般不会再坚持己见。

耐心――对业主的宣传引导，以及对违规违约装修的劝说和制止，都要有耐心，要晓之以理、动之以情。对一些坚持错误行为的业主，我们也要有打说理工作持久战的心理准备，只要我们能坚持，通常也能够达到我们的目的。

决心――对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则，要有不达目的绝不罢休的决心。对个别违规违约性质严重，对小区环境整体影响较大，当事人又蛮横不讲理的，在不违法的前提下，物业管理企业不妨越位一次，做过头一点，只要效果好、对整体有利就可以。

恒心――物业管理是长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，物业管理企业应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，什么时候发生的问题什么时候处理解决，绝不能虎头蛇尾，以至前功尽弃，晚节不保。

四、对政府部门的建议

1、按照实事求是的原则，物价管理部门在核定物业管理费标准时，应该充分考虑装修管理的因素，允许增加这一时期的收费标准。比如，可以设想直接向施工人员按人头征收管理费，如每人每天1～2元人民币。此举理由有二：一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本；二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。

2、调整法律法规的有关规定，给物业管理企业增加管理责任和权限，这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解，要多考虑他们的主观用意、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。

3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力，这些部门应该加大管理力度和作为能力，同时，应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法，从根本上解决装修管理的难点问题。

一、案情

李某在湖景名城住宅小区新买了一套商品房，在接收房屋准备装修时，湖景名城小区物业公司通知其须办理相关手续才可以进行装修。李某按照要求进行办理，物业公司也按照法律规定对其说明在装修过程中的禁止行为及相关注意事项。后来李某对自己的房屋进行装修得过程中，业主张某向物业公司反映情况，称李某装修过程中存在违法装修问题，张某的房屋因李某的装修受到损害。物业公司管理人员到现场发现，因李某的装修，整个房屋震动强烈，部分墙体有裂缝现象。物业人员向李某说明了情况，李某认为这是自己的房子，我想怎么装修就怎么装修。张某则要求赔偿，要求物业公司承担后果，因为其没有尽到管理义务。双方遂起争议，最终，张某将物业公司和李某诉诸法院。

二、结果

法院经审理后认为，李某的装修行为严重侵害了住宅小区其他业主的合法权益。尽管李某认为其在装修自己拥有产权的房屋，别人无权干涉，但是在装修过程中没有按照法律、法规的规定就行装修，致使相关业主权益受损，依法应当承当相应的法律责任。物业公司在李某进行装修前便一发履行了相关的告知义务，也合理地进行了物业管理活动，因此，依法不应承担因李某的装修而导致的法律后果。

三、分析

本案主要涉及业主专有部分所有权的限制性问题及其房屋装修的告知义务问题。

一、对业主专有部分所有权的限制性规定。

《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的旅行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与公有部分又不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物的专有部分与公有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定的限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。对此，物权法第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得侵害其他业主的合法权益。例如，业主在专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆等危险物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。这在国外的法律中也有规定。

二、本案中所涉及的房屋装修、装饰的告知义务。

《物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。房屋的装修时业主居住的必要前提条件，房产商在向业主交房时，房屋还不具备正常的居住功能，因此，需要进行装修。而且，随着人们对于个性化追求的需要，人们对于房屋装修已经不是停留在简单的使用功能上，而更多的是体现业主的个性特点，因此，往往需要对房屋进行较大的改动。不可否认，装修是业主的权利，但由于业主缺乏相应的专业知识，有可能对周围的环境造成侵害，或者对房屋的结构造成损害，情况严重的还可能危及自身及其他业主的安全。因此，有必要规定业主在装修时的义务以及物业管理企业的相应义务以维护业主的共同权益。

业主作为房屋的所有权人，作为物业专有部分的所有人，当然有权使用、处分专有物业部分，这其中当然就包括装修的权利。但是住宅单体间还存在着公有部分，如主题结构承重部分，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内有公共设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。也就是说，业主专有物业部分与其他业主专有部分以及公用部分紧密相连，业主在进行装修时不可避免地要影响到其他业主的利益。例如装修时会发出噪声、会产生大量的装修垃圾，还可能会造成管线堵塞、停电以及物品损害。更有甚者，不当的房屋装修活动会导致公共部位、公共设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装修行为予以规范。

为了规范房屋装修行为，《物业管理条例》规定了物业管理区域内业主进行房屋装修时业主以及物业服务企业的义务，即相互之间的告知义务。主要包括两个方面：第一是业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务；第二是物业服务企业对业主的告知义务。

业主在行使装饰装修房屋的权利时，应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，为了避免业主装饰装修房屋的行为对其他业主造成的不良影响，法律规定了业主在装修房屋前对物业服务企业的告知义务，即在装修之前将要进行装修的情况告知物业服务企业，以便物业服务企业及时掌握业主装饰装修得情况并根据物业服务合同的约定对物业进行管理，向其提供物业服务。这样可以通过物业管理来维护业主的共同利益。例如，将装修噪音控制得尽可能小或者避开业主的休息时间进行施工，制止破坏房屋承重结构的装修行为避免对其他业主的人身和财产安全构成威胁，督促装修业主及时清理装修垃圾以维护物业管理区域内的环境等。

业主装饰装修时，不得有违反法律规定以及业主公约明文禁止的行为并应该尽到合理的注意义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解，对房屋装修中的禁止行为和注意事项并不一定清楚，《物业管理条例》规定物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。例如，物业服务企业有义务对房屋的公用部位、共同实施设备的结构、功能、使用等情况告知业主。这样，一方面可以帮助业主更好地装饰装修房屋房屋；另一方面也可以起到预防作用，避免出现违法装修情况。

值得注意的是，业主与物业服务企业的相互告知义务时指双方相互将有关事实向对方陈述即可，而无需征得对方同意。即业主在向物业服务企业陈述了要装修的事实后，便可以进行装修，而无需征得物业服务企业的同意；物业服务企业在将装修中的禁止行为和注意事项告知业主后，便视为履行了告知义务，在业主出现了违反禁止行为和注意事项的情形时，要承担相应的法律责任。本案就是属于这种情况。

四、提示

民事诉讼中共同被告不一定都要承担连带责任。共同被告中有的被告不一定会承担责任，这是由法院依据实体法规定来具体确定的。但是，这并不妨碍当事人将符合法律规定的共同被告诉诸法院。物业装修得管理是物业服务企业的义务之一。本案中，物业服务企业已经履行了该法定的告知义务；而业主李某虽然也事先将装修事宜告知了物业服务企业，但是李某却认为自己的房子自己做主，这显然是对建筑物专有部分所有权的误解，并滥用了这种权利，导致其侵害了其他业主的合法权益。物业服务企业履行了法定的告知义务，而李某却一意孤行，其造成的法律后果当然由违法行为者，即李某承担。

装修管理是物业管理中一项很重要的工作，它在物业管理阶段性工作中扮演着举足轻重、承上启下的作用。以下几种物业管理装修案例可供大家参考、借鉴。

一、装修违规造成业主受伤产生纠纷

案情介绍：

狭窄的通道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着：大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任。房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应承担责任呢

某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下机关，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。

审理与评析

这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。

本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。

据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。

二、私装水床造成他人财产损失

案情介绍：

王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。

管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。

法院判决：

1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。

2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。

3、王某对物业公司写出书面检查。

点评：

这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。

1王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。

2王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统。

3物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。

三、如何处理住户家里跑水的问题

案情介绍

某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。

管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。

李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。

点评：

李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。

该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。

物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。

装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。

根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。

物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。

业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。

四、业主不统一装玻璃怎么办

案情介绍：

刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。

刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。

点评：

1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。

2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。

3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。

装修人与物业管理企业的 权利和义务

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）（以下简称《办法》）颁布施行，在开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量、装饰装修活动的禁止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人（包括住宅产权人和住宅使用人）、物业管理企业、装饰装修企业、设计单位、政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。《办法》颁布后，在业内引起了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及的一些问题给予解析。

装修人与物业管理企业是一种平等的民事主体关系。

装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他房屋产权人的公共利益。所以，物业管理企业受全体房屋产权人的委托，需要协调装修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，在为装修人提供管理和服务的同时，维护好其他房屋产权人的合法权益，表现为物业管理公司与装修人签订管理服务协议，依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。双方的行为都受到协议的限制，都要对协议内容承担违约责任。

住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分，从开工申报到竣工验收，物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。需要明确指出的是，物业管理企业实施的不是行政管理，不具有行政处罚权。

物业管理企业提供装饰装修管理和服务的方式是什么

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管理服务费用。

申报登记

物业管理企业应当按照《办法》和本市的有关规定，审查装修人提交的资料。装修人应当提交的材料有：1.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；2.申请人身份证件；3.装饰装修方案；4.变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；5.搭建建筑物、构筑物的，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件，拆改供暖管道和设施的需提交供暖管理单位的批准文件，拆改燃气管道和设施的需提交燃气管理单位的批准文件，改动卫生间、厨房间防水层的应当按照防水标准提交施工方案；6.委托装饰装修企业施工的需提供该企业相关资质证书的复印件，非业主的住宅使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

管理服务协议

物业管理企业要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装修人、施工企业不得拒绝和阻碍。装修人（施工企业）、物业管理企业中一方违反协议约定的，另一方有权制止并追究违约责任。已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：1.装饰装修工程的实施内容；2.装饰装修工程的实施期限；3.允许施工的时间；4.废弃物的清运与处置；5.住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；6.禁止行为和注意事项；7.管理服务费用；8.违约责任；9.其他需要约定的事项。

履行监督义务

装修过程中，物业管理企业要按照管理服务协议进行监督，对违反法律、法规和管理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业纠正。工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查记录存档。

物业管理企业如何处理违约行为

物业管理企业对装修人、装饰装修企业违反《办法》和协议约定内容行为如何处理？

分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任；立即制止；报告有关部门依法处理。

1.对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

2.发现装修人或者装饰装修企业有《办法》第五条禁止行为的，或者未经有关部门或单位批准实施《办法》第六条、第七条所列行为的，或者有违反《办法》第八条、第九条规定行为的，应当立即制止。

3.对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的，物业管理企业应当及时报告有关部门依法处理。物业管理企业如发现有违反《办法》和协议约定内容的行为不及时处理，会受到房地产行政主管部门的处罚。

相关阅读住宅室内装饰装修管理办法

中华人民共和国建设部令

第110号

《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。

部 长汪光焘

二○○二年三月五日

住宅室内装饰装修管理办法

第一章总则

第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。

本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

第二章一般规定

第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

(一)搭建建筑物、构筑物；

(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；

(三)拆改供暖管道和设施；

(四)拆改燃气管道和设施。

本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第三章开工申报与监督

第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

第十四条申报登记应当提交下列材料：

(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；

(二)申请人身份证件；

(三)装饰装修方案；

(四)变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

(五)涉及本办法第六条行为的,需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

(六)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容；

(二)装饰装修工程的实施期限；

(三)允许施工的时间；

(四)废弃物的清运与处置；

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

(六)禁止行为和注意事项；

(七)管理服务费用；

(八)违约责任；

(九)其他需要约定的事项。

第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第十九条禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第四章委托与承接

第二十二条承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第二十三条装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。

第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。

住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：

(一)委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

(二)住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

(三)装饰装修工程的开工、竣工时间；

(四)装饰装修工程保修的内容、期限；

(五)装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

(六)合同变更和解除的条件；

(七)违约责任及解决纠纷的途径；

(八)合同的生效时间；

(九)双方认为需要明确的其他条款。

第二十五条住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五章室内环境质量

第二十六条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。

第二十七条住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

第二十八条住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准,有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

第二十九条装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

第六章竣工验收与保修

第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

第三十一条住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第七章法律责任

第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第四十条装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

第八章附则

第四十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下,可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

第四十五条住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条本办法自2002年5月1日起施行。