住建部专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用解读
《通知》在维修资金使用范围、应急维修、表决方式、监督管理等方面均进行了创新。《通知》的下发是对《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)的有力补充，突破了《办法》中的诸多限制，可有效解决行业内长期存在的维修资金使用难等问题，更有利于发挥维修资金保障房屋正常居住需求、维护广大业主合法权益的作用，也使住宅专项维修资金这项惠民政策更接地气、贴民意。笔者从以下几点浅谈对《通知》的看法。
创新及亮点
1.对维修资金使用范围进行了进一步明确。
《办法》中规定维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，也对共用部位、共用设施设备进行了列举，但各地在实际操作中遇到超出《办法》规定的范围时往往尺度难以把握。根据政策理解，共用设施设备维修、更新、改造异议不大，但对增加设施设备《办法》中没有提及，例如门禁系统增设、安全防范设施补建、绿化功能提升、助老设施增设、电梯加装等内容，能否使用维修资金各地意见不一、争议不断，本次《通知》为具体使用资金增设这些设施设备提供了明确的政策依据，提高了资金使用审批效率，消除了审批中的种种顾虑和担忧。
2.扩展了表决方式，可有效提高决策效率。
根据《物权法》规定，维修资金的使用要经过分摊范围内占业主户数和建筑面积双三分之二以上业主同意方能实施，这是由《物权法》明确规定的。由于种种原因，如业主素质不同、想法各异，业主决策很难达成共识，难以达到维修资金使用的法定条件。还有的业主可能受时间、空间限制无法及时进行表决，有时虽然达成一致意见，但耗费的时间较长，受房屋损坏影响的业主苦不堪言，这是维修资金使用难的具体体现。
《通知》中提出的委托表决、集合表决可有效减少业主决策次数，将业主每次表决的效力发挥到最大。默认表决和异议表决则对政策进行了灵活运用，既没突破双三分之二的政策限制，又可使业主决策这一大难题得到顺利解决。
3.扩大了应急维修范围，使维修资金使用更人性化。
《办法》第二十四条中只是提到了发生危及房屋安全等紧急情况时可以紧急维修，但对使用范围没有明确。实际操作中真正危及房屋安全的事项并不多见，各地在实际操作中尺度把握差别很大。本次《通知》中把应急维修范围扩展到了危及房屋使用和人身财产安全，并对各种情况进行了详细列举，使应急维修更具可操作性，体现了维修资金使用中人性化的一面。例如二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞等虽然出现故障并不会危及房屋安全，但如果得不到及时维修，确实会给业主生活造成很大不便。很难想象高层住宅中业主家中停水或污水遍地时业主孤立无助的焦急心情。将这些情况列入应急维修范围，不通过双三分之二业主决策直接申请使用维修资金排除故障，充分体现了政策的灵活性和人性化，对于实现房屋的应修尽修，充分发挥住房专项维修资金保障民生的作用，将起到极大的促进作用。
4.强化了信息化建设在维修资金管理中的重要作用。
在现代化技术手段高速发展的今天，互联网+、大数据、云计算等现代网络信息技术已应用到各行各业，维修资金管理工作也应与时俱进，充分利用现代技术成果。
《通知》中提到的建设业主共同决策电子平台就是很好的例子。有些城市已经开展了一些有益的探索，济南市在2013年就开发了业主自治管理平台，引入互联网投票、PDA二代身份证投票、短信投票等方式，代替业主签字，拓宽了业主决策途径，有效提高了决策效率，并可确保业主意见的真实表达，两万余户业主因此受益，已有300多个维修项目通过平台进行了业主投票，无一业主对决策结果产生异议，有效减少了社区纠纷。2014年6月，济南市业主自治管理平台顺利通过了山东省住房和城乡建设厅组织的科技成果鉴定。
5.强化了维修资金使用管理的公开制度。
住房专项维修资金涉及业主的切身利益，社会各界普遍关注。在社会诚信体系尚未完全建立、信誉度缺失的大环境下，大家关心的不仅是维修资金能不能有效利用，更关注这一庞大的资金能不能合理使用，如何有效消除社会各界的疑虑和广大业主的质疑，是维修资金管理部门应重点考虑的问题。《通知》提出加大维修资金使用管理的公开力度，建立维修资金公示制度，充分保障业主的参与权、知情权和监督权尤为重要。今年5月13日，济南市住房维修资金管理中心召开新闻发布会，将该市2014年度住房维修资金的归集、使用、结余以及增值保值情况和审计结果向社会各界进行全面公示，引起了强烈反响，取得了很好的效果。
6.首次提出在专户银行选择中引入市场竞争机制。
在维修资金续筹没有有效解决的情况下，如何使资金增值收益最大化是各界普遍关心的问题，也是各地维修资金管理部门不容推卸的责任。受政策限制和资金安全性考量，维修资金增值保值渠道有限，定期存款是目前唯一可行的办法，但近期银行存款基准利率连续多次下调，增值收益必将受到严重影响。近期国家放开了存款利率浮动上限，此时《通知》提出引入市场竞争机制选择专户银行非常及时，可更好地维护广大业主的利益。
几点建议
1.应修尽修才是维修资金制度的最高境界。
近几年，万亿维修资金睡大觉、维修资金使用率低等字眼频繁见诸各大媒体，甚至有些业内人士也常常强调使用率低。笔者认为过分强调维修资金使用率是有失偏颇的，全国维修资金总数虽然可达几千亿元甚至万亿元，但分布到每幢楼上的资金则非常有限，尤其是已售公房，一幢楼上多则几十万元，少则只有区区几万元。新建商品房维修资金虽然相对较多，但这些房屋尚不到维修多发期，自然维修资金使用的较少。由于人为因素或历史遗留问题，如已售公房未能按政策要求建账到幢，致使维修资金沉睡，这些非正常现象，不是考察评判维修资金真实使用率的指标。维修资金是要保障房屋长时间的正常使用，还是要好钢用到刀刃上。维修资金应该是雪中送炭，而不是锦上添花，做到应修尽修才是该项制度的最高境界。
2.应多渠道筹措维修费用。
在维修资金续筹尚未有效解决的情况下，应多渠道筹措资金，解决专项维修资金不足问题。如开放式老旧社区的配套设施更新改造，应加大财政资金补贴力度。国家对既有建筑节能及保温设施改造有专项补贴资金，对实行三项改造的，国家和地方补贴资金每平方米可达百余元，可满足大部分改造需要，建议进行建筑节能和保温设施改造的首先申请补贴资金，不足部分、共用部位所需资金再从专项维修资金中拨付。
3.对默认表决和异议表决要充分告知。
默认表决和异议表决是解决投票难的有效方式，但在实际操作中要做到充分告知业主，否则资金使用后可能会有业主以不知道为由提出异议，这是各地管理部门应高度重视的。
作者单位:济南市住房维修资金管理中心原标题：接地气 贴民意