新旧物业公司交接的权利义务

【分析解答】

开发商与前期物业管理公司签订的合同只要符合合同的成立和生效要件即是合法有效的，双方当事人应当遵守。但是，前期物业服务合同的效力是有限的，其效力受到业主委员会与其他物业公司签订的后期物业服务合同的影响。我国法律规定，在新的物业管理合同产生之后，前期的物业管理委托合同自动失效，原物业服务公司应该向新的物业服务公司移交相关物业管理所需材料，以协助新的物业服务公司进驻小区开展工作。可见，前期物业管理公司负有向新聘物业公司移交物业管理权的法定义务。具体移交事宜按照物业服务合同的相关规定办理。

【案情】

业主委员会通过招标方式选聘了新的物业服务公司，双方签订《物业管理委托合同》。而后，业主委员会正式向开发商及原物业服务公司送达了《交接通知》，但二者置之不理。由是，新物业服务公司未能参与小区的物业服务，就向法院起诉小区的业主委会、开发商及原物业服务公司。业主委员会认为，其已同意全面履行与新物业服务公司所签订的《物业管理委托合同》新物业服务公司无法对小区进行管理，是因为原物业服务公司拒不撤出小区，因此新物业服务公司的经济损失及管理者报酬应由原物业服务公司承担。

法院认为：业主委员会成立后有权决定续聘原物业服务公司或新聘物业服务公司进行小区物业管理。新物业服务公司依法定程序选定后，开发商与原物业服务公司之间的《物业管理委托合司》应予解除。新物业服务公司要求履行其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》的请求正当。本案中新物业服务公司之所以未获得管理者酬金，系业主委员会未履行合同所致。据此判决，解除开发商、原物业服务公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，原物业服务公司退出小区物业管理，由新物业服务公司行使小区的物业管理权，业主委员会给新的物业服务公司相应管理着酬金。

【案例分析】

(1)前期物业管理委托合同的效力

本案中，开发商与原物业服务企业签订的前期物业管理委托合同是基于当事人真实的意思，应为合法有效的合同，在合同约定的期限内具有法律效力。但此合同的效力是有限的，在业主委员会与新选聘的物业服务公司签订新的物业管理服务合同之后，即使开发商与原物业服务公司签订的前期物业管理委托合同没有到约定的期限，也自动失效，原物业服务企业不能以前期物业管理委托合同来对抗业主委员会和新选聘的物业服务公司，进而阻止新物业服务公司进驻小区进行物业管理。

(2)

新选聘物业服务公司进驻小区开展物业管理的义务主体

结合本案，新选聘的物业服务公司依据新的物业管理合同进驻小区，开展物业管理工作，此时应有两方面义务主体来协助其进行工作。一方面，根据新的物业管理合同的约定，业主委员会做为合同当事人的一方，负有协助另一方新的物业服务公司开展物业管理的合同义务。另一方面，根据法律的直接规定，在新的物业管理合同产生之后，前期的物业管理委托合同自动失效，原物业服务公司应该向新的物业服务公司移交相关物业管理所需材料，以协助新的物业服务公司进驻小区开展工作。在无明确的法律规定的情况下，根据合同的相对性，新的物业服务公司在非自身原因无法进驻小区开展物业管理工作时，不能直接向原物业服务公司主张权利，即不能直接以原物业服务公司为被告向法院起诉，而应要求业主委员会承担相应的协助工作的责任。

【专家提示】

经常会出现业主委员会对开发商委托的进行前期物业管理的企业服务不满意的情况。此时，业主委员会可以自行选聘新的物业服务公司进行物业管理服务工作。但是，业主委员会不能以为选聘出新的物业服务公司之后就万事大吉了，因为根据法律的规定和新签订的物业管理合同的约定，业主委员会有保障新物业服务公司进驻小区开展正常的物业管理工作的义务。在新的物业物业服务公司非因自身原因无法进驻小区的情况下，业主委员会应该要求原物业服务公司向新物业服务公司移送相关的物业管理资料，排除原物业服务公司的妨碍。否则，业主委员会除了应按约定付给新物业服务公司物业管理费之外，还应承担支付违约金等违约责任。

【关联法条链接】

《物业管理条例》第11条、第26条