物业企业资质、收费等级、收费标准之间的关系

原《物业服务企业资质管理办法》

(2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定》修正)

第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条各资质等级物业服务企业的条件如下：(一)一级资质：1.注册资本人民币500万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。(二)二级资质：1.注册资本人民币300万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万平方米;(2)高层住宅50万平方米;(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。(三)三级资质：1.注册资本人民币50万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.有委托的物业管理项目;5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第六条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第七条新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第九条申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：(一)企业资质等级申报表;(二)营业执照;(三)企业资质证书正、副本;(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;(五)物业服务合同复印件;(六)物业管理业绩材料。第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。第十一条物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;(三)挪用专项维修资金的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;(十二)出租、出借、转让资质证书的;(十三)发生重大责任事故的。第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。第十七条物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。第十八条有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;(五)依法可以撤销审批的其他情形。第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十条物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十一条物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。第二十二条资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;(五)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第二十三条本办法自2004年5月1日起施行。

依据：住房和城乡建设部关于修改《房地产开发

企业资质

管理规定》等部门规章的决定

《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》已经审定，现予发布，自发布之日起施行。

住房城乡建设部部长 陈政高

2015年5月4日

删除《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)第五条第一项中的1.注册资本人民币500万元以上。删除第二项中的1.注册资本人民币300万元以上。删除第三项中的1.注册资本人民币50万元以上。

案例：业主王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议，她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级，但物业服务收费标准竟然是一级，十分不理解，认为三级资质为什么能收一级的费用，随即向主管部门投诉物业企业乱收费。

分析：物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时，收取相应的费用。

1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?

答：共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

2、物业维修责任：

答：物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。

物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务：

答：(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通;

(六)物业档案、资料管理;

(七)装饰装修管理服务;

(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用?

答：(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;

(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

5、物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

答：(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物?

答：(一)业主共有的结余资金;

(二)第五十三条规定的资料;

(三)物业服务用房;

(四)维修、保养物业形成的技术资料;

(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

(六)其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

7、物业服务活动发生纠纷怎么办?

答：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

8、物业服务活动中不得有哪些行为：

答：(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(六)侵占绿地，毁坏花草树木;

(七)乱倒垃圾、乱堆杂物;

(八)乱设摊点、乱停车辆;

(九)违反规定饲养动物;

(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。