物业管理的法规依据

一、物价局对管理费的审批及管理
物管部门经工商行政管理机关登记注册后,物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。物业管理公司的服务性收费包括以下几个部份:
A]管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
B]公共设施、设备日常运行、维修及保养。
C]绿化管理费。
D]清洁卫生费。
E]保安费。
F]办公费。
G]物业管理单位固定资产折旧费。
H]法定税费。
物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷,可由物价部门进行调处。

二、《物业管理合同》/《业主公约》的规则
1、《物业管理合同》是物业管理公司与业主签订的。物业管理合同应当明确规定以下内容:
A]管理项目
B]管理内容
C]管理费用
D]双方权力与义务
E]合同期限
F]违约责任
G]其它
2、《业主公约》是维护全体业主的合法权益和公共秩序,保障物业的安全与合理使用,创造优良环境,物业管理公司与业主共同遵守的公约,公约应包括以下内容:
A]业主的权利、义务
B]业主大会组成、作用
C]业主委员会组建、作用
D]违约的责任
E]其它事项

三、消防监督的管制
消防工作在物业管理工作中占有重要的地位,在高层楼宇管理中更显突出。消防工作有了失误,物业财产就将受到极大的破坏与损失,甚至会 全部毁于一旦而祸及左邻右舍,给社会带来极大的不安定因素。消防工 作的主要内容是:
A]贯彻国家和当地政府的消防工作法令。
B]坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面安全检查。
C]对检查出的消防安全隐患、存在问题,一定要督促有关主办单位制订整改措施,限期整改。
D]健全专职和兼职的消防组织,以主要行政负责人担任防火责任人,建立义务消防制度。
E]制订严格的www.fdcew.com消防制度。
F]对消防器材要定期巡视、试验、大修、换新、保证设备的完好率。
G]积极开展防火宣传教育。
H]抓好灭火管理的平时训练、火灾监控、火灾的扑救与人员疏散。

四、竣工验收管理
1、竣工验收的定义
竣工验收是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该项目设计文件所规定的要求,具有了使用的条件,即竣工以后,承建单位与开发单位之间办理交接手续的过程。
2、竣工验收的种类
建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。
3、竣工验收的程序
A]熟悉图纸,了解设备提供厂家的设计资料。
B]按照有关规定制定验收标准。
C]参与现场施工调试,了解设备一些基本情况。
D]审核施工单位提交的技术资料,看是否符合规程规范的要求。
E]提出工程遗漏和缺陷,并跟进相关工作。

五、营业执照的需求
物业管理向工商管理部门办理营业执照应出具以下文件:
A]名称核准通知书
B]资信证明
C]物业管理合同
D]公司章程
E]可行性报告
F]法定代表人证明
G]外经贸委批准证书(三资企业)
H]房地产管理部门的资质审查证明

六、其它政府有关部门的法规要求
物管部门应遵循的政府部门法规有:
A]《城市新建住宅小区管理办法》
B]《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
C]《城市房地产开发管理暂行办法》
D]《城市市容和环境卫生管理条例》
E]《广州市城市住宅小区物业管理办法》
F]《广州市新建住宅小区竣工综合验收管理办法》