物业管理服务名词释义

物业管理服务名词释义

物业：指在该地块上名为××××的整个物业，即包括在该地块上和地块内的一切楼宇、单位及结构。

物业公共地方：指在该地块及该物业内各区间道路、花园小径、人工平台花园、中庭花园等，每幢公寓内的楼梯、走廊以及在该物业上的所有其它地方，皆为公众地方，业主均有权享用；但公寓内的楼梯、走廊等仅为该楼宇的业主共同享用。

物业公共设施：指现实或任何时候在该物业公共地方之内、之下或之或穿过该物业的用以向该物业提供的上下水道、煤气管道、电力线路、通讯线路、烟囱、配电室、动力站、公共照明、管理办公室、控制室、门房、垃圾站及其它供物业使用的器材或设备等。

维修：由物业公司经理或经理委托的技师进行的检查及检验，包括在当情况下和在完善物业管理的前提下提供修整、维持、重建、翻修、清洗、清洁、清理、修复、保养、更换和装修、改善、铺筑等项服务。

管理：指根据公约规定的由经理履行、业主须遵守的职责、责任和规范。

管理开支：指按照管理公约的规定为管理及维修该地块及该物业而需付的费用、收费及开支。

管理经费：指除了经理酬金外由经理根据公约规定收取和保管的一切项。

专项服务：产权、产籍管理；市内仪器仪表及家用电器的维修；外墙翻修；代收代交水、电、煤气费；室内装修等。

特约服务：

1、家务服务：室内卫生清洁，玻璃窗、百叶窗及抽油烟机(排风扇)的清洗，熨烫衣服，买菜做饭，接送小孩，照顾老人，代请保姆等。

2、家教服务：代请家教等。

3、护理服务：照顾病人、孕产妇，家庭医生及家庭病床、医院陪床及特约诊治等。

4、礼仪服务：代送礼品，代送鲜花、花篮等。

5、商务服务：打印、复印，代发电传，代译外文资料等。

经营性收入和营业为收入：开办建材或装饰材料公司，开办装饰公司、卫生洁具公司、市政维修或房屋维修公司；开办商业服务、餐饮服务、娱乐服务(台球厅、键身房等)；合作开办储蓄所、邮电所、职业介绍所、婚姻介绍所等；

物业公司的费用支出：人工费、行政办公费、劳动防护保护费、保险费、公共设施日常水电费、保安服务费、环卫清洁费、绿化养护费、公共设施日常养护和维修费、其它日常管理费、专用维修工程费、物业配套设施更新费用等；

1、人工费：指向聘用的员工(管理人员及一线作业人员)逐月发放的工资、工资性津贴及福利支出等。

2、劳动防护保护费：根据《劳动法》的有关规定，公司对员工在高温环境、高空作业、室外(野外)作业等提供的技术安全措施的购置、摊销和维修费用，以及一些营养品、防暑用品、保健品、洗涤用品和相应的补贴、补助等。

3、保险费：指物业管理公司为所管理的物业投保财产保险(火险、灾害险)及各种责任保险时发生的费用。

4、行政办公费用：指物业公司管理部门的管理人员和业务人员的工资、办公用的消耗品，以及邮电、书报、会议、水电、取暖、盒饭、交通差旅费、公关费以及各类人员的岗位培训费、业务技能培训费、以及配合业务培训所联系的现场观摩等所支付的费用。

5、公共水电费：指小区的公共照明系统耗电的费用；以及水池、喷泉用水等。

6、保安服务费：包括保安人员的工资、夜班津贴、福利支出，保安系统设备的日常维护费、耗用电费及保安用工具的费用。

7、环卫清洁费：包括支付给清洁工人的工资、津贴、制服费及垃圾清运费清洁工具购置费及清洁机械费等。

8、绿化养护费：包括绿化养护工人的工资、奖金、津贴、福利，以及绿化用水、耗用处理、工器具费、园林景观再造费用。

9、公共设施日常维修费：包括公共照明系统、给排水系统、供配电设备系统、消防系统、公共建筑道路系统及其它小区配套系统的日常维修费用。

10、其它日常管理费：指不属于上述各项费用开支的其它各项日常开支费用。

11、专项维修工程费用：指物业公司用于给排水系统、供配电设备系统、消防系统等的大修费用。这部分费用通常在物业公司接管物业时就由发展商或注册业主给付物业公司作为大修基金，专门用于上述个系统和设备的大修理。

12、物业配套设施更新费用：又称更新储备金，是物业公司自接管物业后按物业面积逐月提取，以储备金的形式专户储存的，用于将来某个时期对物业配套设施进行更新的费用，费用按面积依一定的标准(如：0.15～0.2元/月·平方米)计算收取的。

13、经理酬金：这部分支出不同于物业公司向一般管理人员支付的人工费，一般要占物业公司管理费总收入的15～30%。

物业管理公司的财务控制

内容：成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制及利润分配控制等。

物业务管理公司经济核算的指标与指标体系

各项收入的核算指标

基础服务收入

(1)、基础服务收入=各项基础服务收入的总和

(2)、基础服务收入计划执行情况=实际完成收入数/计划收入数×100%；

专项服务的收入

(1)、专项服务的收入=各专项服务的收入的总和

(2)、专项服务的收入增长率=(本年专项服务的收入－上年专项服务的收入)/ 上年专项服务的收入×100%；

特约服务收入

(1)、特约服务收入=各项约服务收入的总和

(2)、特约服务收入增长率=(本年特约服务收入－上年各特约服务收入)/ 上年各特约服务收入×100%

多种经营收入

(1)、多种经营收入=各项多种经营收入的总和

(2)、多种经营收入增长率=(本年多种经营收入－上年多种经营收入)/ 上年多种经营收入×100%

5、营业外收入

(1)、营业外收入=各项营业外收入的总和

(2)、营业外收入增长率=(本年营业外收入－上年营业外收入)/

上年营业外收入×100%

成本费用的核算指标

1、人工费用核算

(1)、人均管理物业的面积=物业公司管理物业面积的总和/物业公司固定员工总数

(2)、人均费用=物业公司发生的总费用/物业公司员工总人数

2、管理费用核算

(1)、管理费用降低率=(上年度管理费用－本年度管理费用)/ 本年度管理费用×100%

(2)、管理费用计划执行进度=管理费用发生

3、房屋维修费用节约率

房屋维修费用节约率=(上年度房屋维修费用－本年度房屋维修费用)÷本年度房屋维修费用×100%

4、设备维修费用节约率

设备维修费用节约率=(上年度设备维修费用－本年度设备维修费用)÷本年度设备维修费用×100%

5、园林绿化费用执行情况

园林绿化费用执行情况=实际发生的园林绿化费用数÷园林绿化费用计划数×100%

6、治安保安费用计划执行情况

治安保安费用计划执行情况=实际发生的治安保安费用÷治安保安费用计划数×100%

7、其它费用计划执行情况

其它费用计划执行情况=实际发生的其它费用÷其它费用计划数×100%

三、流动资金周转速度

1、流动资金周转速度=365(天)÷各项流动资金年平均周转次数(次)

2、分项流动资金周转速度=365(天)÷分项流动资金年平均周转次数(次)

3、流动资金周转加快的比率的核算指标

(1)、人均利润

人均利润=物业公司利润总额÷物业公司固定员工人数

(2)、人均各项管理费收入

人均各项管理费收入=物业公司各项管理费收入总额÷物业公司固定员工人数

(3)、人均多种经营收入及人均营业外收入

人均多种经营收入=物业公司各项多种经营收入总额÷物业公司

固定员工人数

人均营业外收入=物业公司各项营业外收入÷物业公司固定员工人数

(4)、资本金利润率

资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%

(5)、成本费用利润率

成本费用利润率=利润总额÷各项成本费用总额×100%

(6)、营业收入利税率

营业收入利税率=利润税收总额÷净收入总额×100%

(7)、资产报酬率

资产报酬率=净利润÷资产总额×100%

(8)、物业报值增值率

物业报值增值率=年末物业总价值÷年初物业总价值×100%

四、管理及服务水平的核算指标

1、科技进步贡献率

2、物业管理达标率、优秀率、优秀示范率

达标率=公司管理物业的达标面积÷公司管理物业的总面积×100%

优秀率=公司管理物业的优秀面积÷公司管理物业的总面积×100%

优秀示范率=公司管理物业的优秀示范面积÷公司管理物业的总面积×100%

3、用户满意率

10分制：超过8.5分为优秀(超过9.5分可申报优秀示范小区)，超过7分为良好(达标)，超过6分为一般，工作中需改进；若不足6分则应在工作中进行重大调整和改进。

4、火灾事故率、刑事案发率、小区交通事故率。

5、火灾、刑事犯罪、交通事故级别及损失。

6、环保绿化率与绿化完好率

环保绿化率=人均环保绿化面积÷标准人均环保绿化面积×100%

绿化完好率=完好率绿化面积÷绿化总面积×100%

7、卫生保结程度。

8、环境综合效益指标

9、物业档案资料完备率。