厦门“房屋养老金”问题讨论

一位打算购买二手房的先生到香江花园看房,对物业中介所推荐的楼层、内部装饰都比较满意,特别是觉得售价挺诱人。但是,当他乘坐已经运行十年显得不很平稳的电梯,听说这栋楼盘的公共设施维修金正陷入物业纠纷之中时,他犹豫了——他不愿意承担日后更新公共设施所产生的不低的费用。

值得庆幸的是,受公共设施维修金困扰的只是一些早期开发的物业。从1999年1月1日起,我市开始实施《厦门市住宅区物业管理条例》,该条例第二十一条规定:“房屋公共维修金由业主缴纳,按栋号或梯号专款专用,不得挪作他用,并应按栋号或梯号设立维修金档案。公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。”

目前,我市住宅维修金共分三部分:一是房改后出售的公房,即将售房款的20%(高层为30%)提留作维修金;二是1999年1月1日以后销售的商品房,将不包括地价在内的建设总投资2%的资金提留作小区公共设施维修金(即公共设施专用基金);三是本梯位部分即每月随物业管理费一起缴交的房屋公共维修金。

“房屋养老金”怎么用?

每个月,除了物业管理费,业主都要支付每平方米几角钱的房屋公共维修金,楼盘大的,日子久了,数目也颇为可观。如何合理使用这笔钱,一直受到业主们的关注。

按照相关规定,房屋公共维修金归全体业主所有,由物业管理企业代收代管,每半年公布一次明细支出项目,业主委员会和有关行政管理部门都有权进行监督。不过,大部分业主对公维金的开支仍然是云里雾里。没有成立业主委员会的小区,业主根本无从了解这笔钱的具体开销,有的虽然公布了账目,但只是粗线条的几笔收支项目。成立了业委会的小区,一些委员要求审查物业公司公维金的详细开支账目,可被一些物业公司振振有词地拒绝了:财务收支属于商业秘密,恕不奉告。

好在越来越多的业主已经觉醒,他们再也不会坐视不管了。天湖苑业主委员会通过多方努力,获得了房屋公共维修金的审批权。业委会负责人告诉记者,现在,物业即使要动用一分钱的房屋维修金,都要事先经过业主委员会的同意。

不少业主不但关注每月交纳的公维金,而且关心由开发商按照建设总投资2%缴纳的公共设施专用基金是不是到位。大学城一位业主告诉记者,经过查询,他们发现大学城开发商只缴纳了90万元的公共设施专用基金,而按照3栋大楼的建筑成本计算,数额应该远远不止这些。他们担心,公共设施专用基金不足额到位,容易留下房屋“养老”的隐患。

“房屋养老金”用在哪?

关于公共设施专用基金

专用基金用于住宅区开发建设单位投资的公共设施的维修、更新改造;经业主会议或业主代表会议决定,也可用于购买国债、企业债券以及政府许可的其他投资;也可按规定用于公共设施的投保。投资收益纳入专用基金。

公共设施的维修、更新改造原则上使用专用基金的增值部分。特殊情况需要动用本金,由物业管理企业向业主委员会提出申请,由业主会议或业主代表会议决定,并经市建设行政主管部门核准拨给。

中、小修工程或更新改造费用在10万元以下的维修预算应提交有资格的工程咨询中介机构审核;属公共设施大修工程或更新改造费用在10万元以上的,维修预算应当提交基金审核中心审核;50万元以上的项目,应通过招标方式选择维修单位。

公共设施需要抢修的,由物业管理企业先组织抢修,并在24小时内向业主委员会报告。维修完成后,补办专用基金核拨手续。

关于房屋公共维修金

房屋公共维修金由业主或使用人缴交,物业管理企业代收代管,供房屋本体共用部位、公共设备的维修使用。

共用部位,是指住房承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、共用楼梯、楼梯间、共用走廊通道、门厅、共用自行车车库、天台和天井等。

共用设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、加压水泵房、煤气管道、排气管、储水池、化粪池、绿地、道路、路灯、消防设施和电梯等。

维修金实行专款专用;处于保修期的房屋公用部分、公用设备的维修不得使用房屋公共维修金。维修金的30%用于日常小修项目,70%用于中修以上项目。日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支;中修以上,由物业先提出申请,经业委会书面同意后方可用款。维修金不够支出时,经业委会或本栋(梯)50%以上业主书面同意,由本栋(梯)全体业主按各自房屋建筑面积分摊。