没有固定车位，物业收停车费对不对？

两部司法解释，5个焦点问题

最高人民法院不久前公布了物权法的两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

此次公布的《建筑物区分所有权的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围等。

《物业纠纷的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

针对这两部司法解释，两位律师解读说，有5个焦点问题值得关注：

一是没有产权证也能当业主。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

二是车位按比例配置给业主。

三是住改商须整栋业主同意。

四是房子空置也要交物业费。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的约定。

五是物业未获续聘无权收费。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

采写本报记者周爱田

读者来电，热点问题一一看

关于公共利益？

①小区内门面房出租收益归谁？到底哪些内容属于小区公共收益？我们业主应该通过什么途径来维护这个权益？

律师：小区内门面房出租收益应当归门面房的所有人享有。如果没有相反证据来证明，应当属于建设方所有，业主是无权主张该部分收益的。

根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，法定共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等，该部分收益（如出租、广告等）应属于小区公共收益。对任何侵权违法行为包括侵占小区公共收益的行为，业主或业主委员会可通过法律诉讼来维权。