物业公司打分，谁说了算？

物业公司“记分标准”出台引发争议———

近期，有关物业服务的问题又成为业内热点。而这起因正是市建委于6月2日公布的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）。其中有关规定引起新的争议。

《办法》规定，由市住房城乡建设委和区县房屋行政管理部门根据《物业服务企业违法违规行为记分标准》，对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照积分对物业企业做出相应处理。同时，街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会受房屋行政管理部门委托，有权对辖区内的物业服务行为进行监督检查，提出处理和记分的初步意见。

●新政策带来的新争议

“原来是多数业主不满意，业主委员会就可以解聘物业企业，现在是不是还要听居委会的？”对于《办法》的出台，西城区一家业委会委员卢先生在接受《广厦时代》采访时说，“如果业主对物业企业的评价和居委会评价不一样，是否会带来新问题？”卢先生认为自己的担心并非杞人忧天，“因为考评物业服务的权力给了居委会，而非业主委员会。”

争议并非这一点。一段时期以来，随着相关新政策的出台，物业管理的老话题遇到了新问题。当下，许多物业公司比较关注的问题是拖欠物业费的业主照样可以参加业主委员会。“原来只要是业主欠物业费，就无权加入业主委员会，自然就无法评价物业企业。”在西三环一社区物业办公室，物业负责人告诉我们，而根据现在有关规定，欠费的业主照样享有选举权和被选举权，“照样能决定物业公司去留”。这位负责人说，几年前曾经出现过业主因欠费而欲炒掉物业公司的事情，“部分业主的做法确实让物业公司很头疼。”

●谁有权评价物业服务

“物业服务怎样，谁最有发言权？是数量众多的业主。”在西三环一个小区门口，居民王女士这样说，“保安工作好不好，社区卫生怎么样，都是每天生活在这里的业主知道。那些管理部门又不在社区办公，怎么知道物业水平，凭什么给物业打分？这中间有没有什么默契？”居民罗先生也表示出类似的担忧，一旦居委会等部门有权给物业企业打分，可能导致物业企业只注重维护和“打分部门”的关系，而忽略了对业主评价的重视。

而和业主不同，一些物业公司“鼓掌欢迎”《暂行办法》的出台。一家物业公司负责人表示：“原来有的业主自己拖欠物业费，反过来说物业服务不行，就要炒掉物业公司，弄得物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。现在有了具体的考评标准，就等于来了个公正的考官。”

●居委会的评价

不能取代业委会的意见

一方是业主的质疑，一方是物业公司的欢迎，新政策如何让各方皆大欢喜？市建委物业处工作人员在回答我们咨询时说，“《办法》已经出台，但给物业企业打分的操作将在半年后开始。”这位工作人员表示，这半年中，有关部门将听取各方意见，以完善具体操作方法。

为此，我们又采访了相关业内人士和法律界人士。“居委会怎么能取代业主给物业打分呢？如果怕众多业主直接评价物业服务难于操作，至少应增加业主委员会作为业主代表的发言权。”一位业内人士说。中伦金通律师事务所陈明律师在接受我们采访时也表示，业主是物业服务的合同方，直接接受物业服务，居委会等部门并不直接接受物业服务，“评价物业服务，业主的意见最有参考价值。”“居委会也不会搞一言堂。”海淀区一居委会刘主任表示，给物业打分，居委会还是会听取业主的意见，“最终反映业主们的意愿。”

而对于物业管理部门提出的“欠费业主能否参加业主委员会”的问题，有关业内人士表示，物业费的缴纳是根据物业合同形成的义务，对应的是享受物业服务的权利，而不是对应业主在业委会的选举权和被选举权。因此，欠费不能“否决”业主应享有的合法权益。