物业收费三例

案例一：

多年渗水无法维修，维修资金使用陷入 僵局

困扰昆明路材职小区顶楼业主多年的渗水问题，随着接连不断的阴雨天如期而至。近日举行的一次业主大会中，就是否需要动用维修资金进行楼顶大修进行了征询，却让顶楼业主再次失望了。原来，在这个仅有59户人家的迷你小区中，顶楼业主占总户数的1/6，由于顶楼以下的大多数业主投了反对票，这一难题至今只能悬而未决。

在最近召开的一次业主大会中，对于楼顶的修缮工程成为了唯一议题。 5幢楼房的顶楼几乎都存在这样的问题。 苏建伟表示，每次报修之后，物业公司虽然会来修缮，但渗水问题总是会在雨天里准时报到。他告诉记者，深受困扰的顶楼居民，将希望寄托在这次大修之上，希望能够一次性解决难题。小区一共59户业主，顶楼只有10户，仅占其中的1/6， 而要动用维修资金，得有2/3以上业主的通过。 他表示，为拉选票，自己和顶楼的邻居开始积极行动，让楼下的邻居上楼参观，希望他们通过眼见为实的感受，投下 同意票 。

这个小区已有超过20年的历史。 有业主通过了解发现，大修之后，对于渗水问题的保修期仅有2年，一旦再次漏水，5万元的支出将打水漂，且业主对于工程队的施工质量也心存怀疑。他表示，对于老小区而言，除了楼顶之外，还会陆续出现水管、外墙等方面的问题， 这些问题也全都需要用钱解决 。

小区业委会负责人表示，对于顶楼的渗水问题，业委会也从中做过许多努力。按照物业公司对大修的报价，需要动用维修资金约5万元左右，虽然业委会已强调大楼屋顶是全体业主的屋顶，但更多的业主投下了 反对票 。他表示，目前小区维修资金账户总共约10多万元，不少业主担心，一次性5万元的投入，无法做到一劳永逸，甚至为今后的其他修缮问题埋下隐患，而部分低层业主事不关己的态度，也是反对票产生的一大原因。 此路不通 后，业委会和小区业主们希望 平改坡 工程能够尽早启动。

律师点评：

本案从法律上讲是属于维修资金使用上的 僵局 。楼顶属于房屋的公用部位，其维修责任属于全体业主。楼顶的修缮属于维修资金使用的范围，但是按照《物权法》的规定，使用维修资金应该通过绝对多数业主的同意，即专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一方面所有的程序全都有法可依，另一方面却又让维修资金在使用上陷入了僵局。 打破这样的僵局，按照《物权法》撤销权的规定，业主可以以 该决定侵害自己合法权益 为由，向法院提出诉讼要求对不使用维修资金的决议予以撤销，但由于目前业主的撤销权诉讼尚不成熟，实际操作存在一定难度。最为有效的方式就是在业主大会议事规则的制订中，应该有对此类问题的预防机制，对出现类似问题如何解决，进行提前约定。

案例二：

不交钥匙是否该交物业管理费？

刘先生几年前购买了本市闵行区 剑桥景苑 的一套商品房。之后，小区开发商委托某物业管理公司担任小区的前期物业管理。2004年12月9日，刘先生在交房之前就先于其他业主取得了小产证，房产商将该套房屋的产权过户到名下。2005年6月1日，小区正式交付。刘先生收到开发商的交房通知，于是在交房当天，刘先生与家人前去某公司处办理入户交接手续，并且在记载着物业管理费标准的《剑桥景苑物业管理相关事项的备忘录》一份，还签收了《文件签收、紧急联络单》一份，表明已收到《入住手册》和《入住联络册》，并且还在联系册上登记了联系电话号码，但是，刘先生却没有从物业公司处收到钥匙。而事后，物业公司也没有通知刘先生前去领取钥匙。

不久之后，某公司通知刘先生交纳物业管理费，而刘先生以没有拿到钥匙，房屋未交付而不愿意支付物业管理费，于是某物业将刘先生告上法庭，要求支付拖欠的物业管理费，并且支付滞纳金。

但是，这样的诉讼请求却并没有得到一审法院的支持，因为法院认为，只有 交付 房屋后才是缴纳物业管理费的前提。根据《上海市住宅物业管理规定》第24条第2款规定：出售房屋交付之日的次月，到前期物业服务合同终止之日的当月的物业服务费用，由买收人按照房屋销售合同约定的费用承担。因此，前期物业服务中，房屋交付之日的次月系业主交纳前期物业服务费的起始日。于是，在这一案例中，拿不拿钥匙与 交付 的关系就成了关键。

某物业公司表示，交房那天事情很多很乱，管理处的工作人员只是让刘先生暂时等候一会儿，并非不愿意交钥匙，等到手头事务处理完就可以去验收，没想到刘先生及其家人不告而别。而且， 既然是自己的钥匙，今天不取，在2005年6月1日到庭审的一年半时间内，也应该来主动取了吧，但对方也没有这样做。 某公司认为，既然对方拿到小产证取得所有权，自己也没有义务通知对方来取钥匙，应当认为房屋属于交付。所以要刘先生交物业费理所当然。法院的判决没有支持这个说法。而是认为， 交付 必须是拿到钥匙，而且物业公司有责任把钥匙交到刘先生手上。法院认为，房屋交付应该理解为义务人将房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、使用权。不动产所有权的过户使权利人拥有了不动产的所有权，与实际交付并不是同一个概念。一审判决物业公司败诉。

律师分析：

本案的关键问题有两个：一是本案中所涉房屋是否已经 交付 ；二是业主不拿钥匙是否构成不交纳物业管理费的理由。对于第一个问题，由于房子属于不动产，其交付应符合法律规定的公示原则，即在房地产登记部门办理了产权登记手续一般可视为交付，因为合同法解释规定不办理登记过户手续，产权不发生转移，反之，则产权发生转移。所以交钥匙与否并不影响涉诉房产的交付与否。本案中，涉诉房产已经办理了小产证，而后开发商已经通知刘先生可以入住，小业主也办理了除了拿钥匙以外的所有入住手续，所以应当认定为房屋既办理了产权转让，也办理了房屋的实物交付，据此业主就应按照物业管理条例的规定支付物业管理费。而对于不拿钥匙是否构成不交纳物业管理费的理由，本律师认为，本案中钥匙 交付 行为未完成不能构成业主不交费的理由，原因是房产权利转让和房屋实物交付均已完成，至于一年半时间中没有完成钥匙的 交付 手续并不是物业公司责任，起码不完全是物业公司的责任。即使物业公司说了 等一下 ，也不可能造成一年半不能拿钥匙，另外，物业公司也没有给业主送达钥匙的法定义务，故此，由于业主没拿钥匙，完全由物业公司 埋单 ，与法无据。

案例三：

小区会所应否交纳物业管理费

2007年3月，上海某物业公司公司与上海市闵行区某业委会签订《物业管理服务合同》，该合同约定自2007年3月起，物业公司接受业主委托对小区实施物业管理和服务，期限三年。双方还对服务事项、标准、物业服务费收费标准和期限以及违约责任等作了明确的约定，其中对业主逾期交纳物业管理费的，还约定了违约责任。小区有一栋面积为2000平方米的会所，产证办在开发商名下，为开发商所有，但一直没有交纳物业管理费。物业公司认为，其对小区提供物业管理服务，开发商为会所的产权人，也是小区的业主，应当按照合同约定交纳物业管理费。开发商认为，会所为小区的公建配套，里面配备有小区的健身器材，另外还有小区的配电房，故不应交纳物业管理费，并且，业委会与物业公司签订的《物业管理服务合同》约定的会所收费标准为3.5元，明确高于小区别墅的收费1.5元。法院认为，开发商作为小区的业主，业委会代表全体业主与物业公司签订的合同，对其有约束力，故开发商应当按照合同的约定交纳物业管理费。

律师分析：

本案中，会所作为小区的公建配套，应否交纳物业管理费，成为本案的争议焦点。从法律上讲，如果会所是自用部位，有独立的产权，就应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；如果会所没有独立的产权，为全体业主共摊的公共部位，就无需交纳物业管理费。本案中，开发商有单独的产证，说明其有独立的产权，理应交纳物业管理费。对于开发商提出为全体业主的公建配套，是为全体业主提供服务的，故不应交纳物业管理费。从法律上讲，物业管理收费只与物业的产权有关，与物业的性质关系不大，本案中，开发商认为自己提供了免费会所，还要交纳管理费 不划算 的话，可以对会所提供服务项目进行收费。关于开发商提出收费标准高的问题，其可以根据《物权法》规定，通过向法院提出撤销权诉讼，要求法院对过高的收费标准进行撤销。