物业管理服务中的消防风险防范

一、小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题，同时也是具有一定专业性的管理事项。物业管理单位首先在接手小区和大厦物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理单位可以提前进入，但在取得消防验收合格证之前，业主不能办理入伙手续，即使是发展商要求入伙，物业管理单位应坚持不办理入伙手续。如果在此情况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理单位将负有不可推卸的责任。

二、业主入伙后，进行二次装修过程，物业管理单位审查业主申请装修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。同时在业主装修过程中，应监督业主是否按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；监督业主在装修过程中，是否损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应即时进行制止和纠正，造成重大损坏或后果严重的，物业管理单位应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法进行处理。

三、物业管理单位在进行物业管理过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，进行日常的维修和养护。消防设施的维修和养护事项委托给专业的消防公司；对消防设施需要中修、大修等及根据消防部门检查的整改意见，应依法律规定的程序，经业主大会同意，从本体维修基金中开支。

四、在小区和大厦发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握，消防设施的正确使用。

五、消防机构。消防管理应设立消防中心，建立三级防火机构，任命三级防火机构责任人。三级消防机构组织人员由总经理根据实际需要进行调整。

①物业管理公司总经理为公司消防责任人（由当地政府消防安全部门任命），负责消防组织机构的建立和消防工作的组织及安排。总经理要负责组建公司防火安全委员会，确定委员会成员人选，并明确其职责，负责有关消防法规的贯彻和消防规章制度的建立，研究解决消防人员、设备中的重大问题，定期组织消防安全检查及消防演习。

②管理处主任作为第二级消防机构的责任人，负责管理处各部门消防责任制的制定和日常消防工作的监督、指导。

③物业部（或其他部门）主管作为第三级消防机构的责任人，负责消防的监督、检查和日常管理工作。

此外，物业部文员在办交楼手续时，将《消防手册》发给业主及租户，并要求驻物业各公司设一名消防安全责任人和联系人，负责本单位的消防安全工作及与物业管理公司联系。

工程部负责对疏散出口指示灯、应急灯、灭火器、防火门进行维修、保养工作，负责建立《消防设备设施一览表》。物业管理公司还可以委托专业消防公司负责消防设备设施的维护、保养、检修、试验，物业部则负责对专业消防公司的上述工作进行监督、检查。

六、实施消防安全三级检查制度。与三级消防管理机构相适应，需实施消防安全三级检查制度。其主要内容如下：

（1）一级检查由物业部指导、监督各部门组织实施

①每个职工每天对本岗位、本地段消防安全情况进行一次检查，排除本身能够排除的火情隐患，本身不能解决的要及时上报，否则发生事故要由本部门负责人或本岗位当班人员负责。

②物业部负责指导、监督、检查。消防助理负责对物业的消防设备、设施及消防安全情况进行日常检查，并将检查情况记录下来。施工现场防火安全，也由消防助理每天进行检查。

③物业部主管每周将检查情况向管理处主任汇报。

（2）二级检查由管理处组织实施

①管理处主任每周组织物业部等部门对管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。

②检查各部门对消防安全工作的执行落实情况，处理及整改火情隐患，向职工进行安全教育，及时表扬或批评。

③每月向公司消防责任人汇报一次管理处消防安全情况。

（3）三级检查由公司总经理实施

①每月由公司总经理或授权他人对各部门进行重点检查或抽查，尤其是每年元旦、春节、五一、十一前要组织防火安全大检查，公司消防责任人（总经理）每年不少于一次全面检查。

②检查各管理处贯彻执行消防安全制度情况，重点检查要害部位消防安全管理及执行情况，好的表扬奖励，差的批评处罚。

消防安全检查要认真填写消防日检查登记表，消防安全周检、月检、季检、年检记录，并将记录统一由消防中心存档。

七、消防规章制度。为了加强物业管理公司本身及外单位在辖区内“动火”管理，切实保证消防安全措施的落实，确保业主（租户）的生命、财产安全，物业管理公司必须制定消防规章制度。制度主要包括下列内容：

①本单位及外单位在公司辖区内施工需动火的工程，必须事先通知消防监控中心，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火完毕后立即清查现场。

对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人进行处罚。一旦造成事故，除加重处罚外，还应追究其法律责任。

②在重点部位、危险地段（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层、办公室等处）动火，必须经管理处主任批准并做好防范工作，方能动火。

③配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。

④各走道、楼梯口等部位要保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好，禁止用户在走道、楼梯、垃圾桶旁烧纸、焚香。

⑤所有人员必须遵守国家有关消防法律、法规和公司制定的消防管理规定。

⑥严格维护消防设备，并定期进行测试检查，保证设备完好及使用正常。