物业服务企业对老旧电梯更新改造有“新招”

随着社会城市化水平和百姓生活水平的提高，电梯作为建筑物配套设施中的垂直运输工具，已成为人们日常生活中一个不可缺少的组成部分。但电梯在带给人们快捷方便的同时，也给社区安全带来了新的隐患。

根据常识，一般的电梯使用年限在15～18年之间；而电梯故障高发多集中于使用年限超过10年以上的老旧电梯。因为它们都属于早期产品，控制和拖动方式落后，有些仍然是采用继电器控制的交流双速电梯，设备档次低，产品质性能和可靠性较差，经过10多年使用，已经进入故障多发期，不断出现零部件老化、损坏严重的情况，需要尽快更新改造。各地媒体对电梯安全运行事故的相关报道表明，电梯的安全运行问题已经引起了全社会的广泛关注；这一问题，也引起了物业管理行业内众多物业服务企业的高度关注，电梯作为所管物业的配套设施，其安全运行与监管是其职责所在。

“老旧电梯的更新改造或更换”，这一突出问题是所有物业管理企业即将面对和需要解决的一个非常棘手的问题。尽管目前国家对老旧电梯更新改造的具体办法没有统一的强制性措施和规定出台，但这一问题已经引起了许多地方政府的充分关注和高度重视，纷纷结合各地实际情况制订或出台了有关积极举措。如，对于老旧居民住宅电梯安全隐患问题，北京市政府办公厅于2005年7月印发了《北京市人民政府办公厅转发市质量技术监督局关于消除本市老旧居民住宅电梯安全隐患意见的通知》（京政办发[2005]40号），明确提出了老旧电梯安全隐患整改的责任主体、完成时限、出资渠道等政策、规定和要求。又如，2008年，上海市人大代表建议在借鉴现行法律规定的基础上，制定关于电梯安全管理的地方性法规，例如《上海市电梯安全监察条例》，并建议在《条例》中明确以下几点：一是应在《条例》中确立电梯安全风险评估机制；二是应在《条例》中确立电梯强制维修、更新机制；三是应在《条例》中明确电梯安全责任主体；四是应研究落实关于老旧电梯更新改造资金的政策；五是建议在立法层面引入节能降耗指标。在谈到第四点时，人大代表们建议政府相关部门研究落实属于公共安全范畴的老旧电梯的更新改造资金的政策，在大量电梯老化之前未雨绸缪，从而化解将来可能产生的公共安全风险。再如，重庆市渝中区政府于2008年出台了老旧电梯更新改造资助政策。渝中区政府印发《渝中区商务楼宇更新改造扶持试行办法》，对于增加或改造商务楼宇办公区的垂直乘客电梯，每增加一部新电梯或更换一部使用10年以上的老旧电梯，给予该电梯更新改造价款的20%的资金补助，但单部电梯不超过10万元。

由此，我们可以看出，对于“老旧电梯的更新改造或更换工程”，因涉及资金巨大，此类问题的解决，主要依靠并借助政府财政力量给予落实和解决。目前深圳市尚未出台或制定解决此类问题的有关政策和规定，而天安物业作为行业内一个具有知名品牌的物业服务企业，有着高度的社会责任感，这使他们积极探索并寻求一套行之有效地解决这一问题的方案和途径。笔者认为，这一积极创新举措，值得同行业其他物业服务企业借鉴和学习，为此，特撰此文以飨大家。

地处深圳市南山区南油商业文化中心区的天安南油工业区，于1991年初开始开发建设，由原天安（深圳）实业发展有限公司独资开发建设，其物业管理由香港天安中国投资有限公司物业部实施港式专业一体化管理。该项目占地面积约7万平方米，建筑面积约为15.5万平方米。1997年7月，由深圳天安物业管理有限公司（注：原深圳天安车公庙物业管理有限公司）正式接管。1998年，获得国家建设部颁发的“国家优秀工业区”荣誉称号。2004年，作为深圳首批获得“国家优秀工业区”称号的工业区，再次接受国优考评专家组的现场考评，并成功保级。

天安南油工业区，作为深圳市南山区南油片区较早开发建设的工业区，从建成投入使用已达二十年之久（注：最早建成投入的物业）。作为标准工业厂房，天安南油工业区的规划设计充分借鉴香港建筑设计规划理念，每座厂房均分别配置有1部客梯对和2部货梯，共安装有电梯25部（其中，客梯8部，货梯1部）。这些电梯，作为工业厂房的配套设施，对工业区各座厂房各楼层企业日常的生产运输（进出货物）的便利发挥了重要作用，但随着使用年限的增长，部分电梯已经进入故障多发期，并不断出现零部件老化、损坏严重的情况，直接影响着电梯的安全运行。这一问题，不仅影响公司每年（度）开展的顾客满意度调查单项指标测评的打分，而且影响着整体物业服务水平的进一步提升，一度成为困扰小区业主和物业服务企业的一个“难题”。

天安南油工业区内电梯的安全运行，受到了天安物业管理公司高层管理者的高度重视。一方面，查阅相关方面的书籍。根据国家质量监督检验检疫总局[关于印发《电梯监督检验规程》的通知]文件精神和深圳市质量技术监督局对特种设备安全运行的相关管理规定：特种设备（电梯）存在严重事故隐患，无改造、维修价值，或者超过安全技术规范规定使用年限，特种设备（电梯）使用单位应当及时予以报废；另一方面，物业服务企业通过主动上门分别与小区业主委员会成员进行友好沟通并初步达成一致意见：通过自筹资金的方式，对部分电梯进行更新改造或更换，以确保每一座工业厂房内电梯的安全运行。

为确保此项工作的顺利开展，首先，根据《物业管理条例》的相关规定：“业主大会会议可以采用书面征求意见的表达方式”、“业主大会作出专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力”。

其次，物业服务企业根据小区一至八座厂房的建筑面积、电梯更换的频次，并结合采购电梯、货梯的市场价格等相关指标，测算出每平方米每月需交纳的费用（注：当时测算标准为0.20元/平方米月）；接着，上门书面征求小区一至八座厂房二至八层业主（用户）的意见；再次，对书面征求业主意见函进行回收统计并对调查结果进行予以张榜公布；与此同时，也将调查结果以书面报告的形式整理后送达业主委员会成员传阅；最后，物业服务企业针对小区电梯基金的筹集以及使用办法等作出了具体详细的管理规定（专款专用），并在适当的时候，通过召开小区业主委员会专题讨论，讨论通过和备案后并尽快付诸于实施。

在小区业主委会的支持下，在小区全体业主的共同支持和配合下，天安南油工业区于2004年7月份开始正式对小区范围内对二至八层每一位业主（用户）按建筑面积、按月收取“电梯专项基金”。通过三年时间的筹集，天安物业于2007年7月成功对天安南油工业区1#、3#号厂房各一部货梯进行更换、对4#厂房客梯进行更新、改造；从而彻底解决了一直困扰小区业主和物业服务企业的“难题”。

这一创新服务举措的顺利实施，一是充分体现了天安物业服务企业管理体制的优越性；二是体现了天安物业高管们的卓越性；三是体现了天安物业服务企业日常工作管理的制度性。与此同时，天安南油工业区，作为天安物业第一个实施该项创新服务举措的项目之一，其创新服务举措正逐步在公司所管辖其他同类型项目中予以推广和实施。

安全是企业发展之本。立足自我，解决实际困难。实践证明，天业物业服务企业通过自筹“电梯专项基金”的方式并成功解决“老旧电梯的更新改造或更换”这一积极举措是可行的，也值得同行业其他物业服务企业借鉴或学习。