商业物业的安全管理与风险控制研究

1.风险源识别内容、范围、识别方法、城市综合体安全风险种类

风险源识别是风险管理的第一步。风险源识别是确定何种风险可能会对收益或结果产生影响，这些风险具有什么样的特征。通过分析，找出可能存在的风险源，并将这些风险的特性归档，便于进行风险的评价和控制。

（一）风险源识别的内容和范围：

风险识别范围必须覆盖城市综合体涉及的所有产品、活动、服务、作业现场、设备设施、人员（包括相关方人员）中能够控制或可施加影响的因素，主要包括如下内容：

1、风险识别应考虑三种状态：正常、异常和紧急状态，以及三种时态：过去、现在和将来所造成的危害和环境影响；

2、危害的对象：人身生命健康和财产，既包含顾客的，也包含业主和使用人的；

3、形成机制：物理因素、化学因素、生物因素、生理和心理因素、行为因素及其它因素；

4、活动、产品或服务从开始到结束的全过程，常规和非常规的活动，所有进入作业场所人员的活动，作业场所内的设施。

5、在评价期限内，已有措施的适用性和效果。

（二）风险识别的方法

1、活动信息的收集

对涉及到的所有活动，在进行危害辨识前要收集相关信息。

2、选择风险识别的方法

风险识别以事故预防，控制和减少事故为指导思想，采用现场观察、调查表、查阅记录、工作危害分析、安全检查等方法，对涉及到的全部风险进行辨识。工作危害分析法是把每个活动分解为几个步骤，识别每一步骤中的危害及其程度。

3、在进行危害识别时，应充分考虑可能发生的后果

这些后果包括：

1）人身伤害、死亡；

2）财产损失。

4、整理分类

对收集和清查出且无法消除的风险隐患进行最后的确认识别。根据隐患的属性进行分类（如治安类、消防类等）并编辑成册备用。

（三）城市综合体安全风险的种类

1、火灾；

2、治安事件和刑事案件；

3、拥挤、踩踏等公众危害；

4、交通组织中存在的危险；

5、作业人员作业活动的危险；

6、设备损毁和故障；

7、建筑毁损和故障；

8、人为事件、自然灾害或自然原因对顾客、业主和使用人财产的损害；

9、人为事件、自然灾害或自然原因对人身生命和健康造成的危害；

10、建筑及环境改变（装修）所带来的风险；

11、广告宣传设施及广告活动带来的风险；

12、城市综合体所面临的各种法律纠纷和风险；

13、城市综合体社会形象受损产生的风险。

2.风险评估与控制

（一）风险的评估

风险评估就是对各种风险的风险频率、风险程度以及风险成本作出评估，并且作出相关性分析。

1、风险频率：又称损失频率，也就是危害发生的可能性。

2、风险程度：又称损失程度，也就是危害后果的严重性。

3、可能性：风险发生的机率。

4、风险成本

由于风险的存在和风险事故发生后人们所必须支出费用的增加和预期经济利益的减少，又称风险的代价。包括风险损失的实际成本，风险损失的无形成本和预防和控制风险损失的成本。

（二）风险的控制

对于安全风险，必须进行严格和科学的控制。

1、建立安全管理标准和安全管理制度

安全制度体系包括：

1）各种设备的安全操作规程；

2）各类机房、仓库特别是危险品仓库、档案室等重要安全防范部位的安全管理规定；

3）各类安全检查评定技术标准、管理控制标准；

4）各类突发事件和灾害事件的应急处理预案；

5）各类安全管理档案。

2、完善各类安全设施和措施

安全设施和措施包括：

1）安全预警设备，例如火灾报警设备、监控设备；

2）安全事件处理设备、设施和器材，例如灭火系统、防排烟系统、疏散系统、消防联动控制系统、灭火器材、防汛物资、等等；

3）安全防护设施和防护器材，如防爆灯具、安全检修通道、减速带、绝缘工具，等等；

4）安全标识，主要是各类安全警示标识。

3、健全安全组织和安全责任体系

1）按照群防群治和专业化管理相结合的原则，管理公司组织起由主力店和其它使用人组成的安全组织；

2）在安全组织中，按照职能划分，逐级签订安全责任书，将安全责任落实到位。

4、开展安全教育培训

安全教育培训，既包含全员安全意识教育，包括安全技能培训，也包括各种突发事件的演练。

5、开展安全检查，杜绝安全隐患

将安全组织的自检、互检和专业组织的专业日常检查以及监督性检查结合起来，及时发现并杜绝各类安全隐患。

3.作业条件危险性评价方法

1、作业条件危险性评价法是一种半定量评价方法。它是用三种因素指标值之积来评价系统人员伤亡风险大小的。三种因素含义分别是：

L:发生事故的可能性大小

E:人体暴露在这种危险环境中的频繁程度

C:一旦发生事故会造成的损失后果

取三种因素指标值之积，即风险分值D=LEC，来确定风险的大小。

2、L\E\C\D值的确定

1）发生事故的可能性大小L，主要根据以下因素确定：

分数值事故发生的可能性

10完全可以预料

6相当可能

3可能但不经常

1可能性小，完全意外

0.5很不可能，可以设想

0.2极不可能

0.1实际不可能

2）人体暴露在危险环境中的频繁程度E，主要根据以下因素确定：

分数值危险程度

10连续暴露

6每天工作时间暴露

3每周一次

2每月一次

1每年一次或几次

0.5非常罕见的

3）一旦发生事故会造成的损失后果主要根据以下因素确定：

分数值危险程度

100大灾难，许多人死亡

40灾难，数人死亡

15非常严重，一人死亡

7严重，重伤

3重大，致残

1引人注目，需要救护

4）风险评估的最终风险分值依据以下数值确定：

分数值危险程度

D320极其危险，停止作业进行整改

160D320高度危险，需要立即整改

70D160显着危险，需要及时整改

20D70一般危险，需要注意

D20稍有危险，可以接受

3、重大危险源的确定准则

凡具备以下条件的均应判定为重大危害因素：

1）总分160分为重大危害因素；

2）不符合法律、法规和其他要求的；

3）相关方有合理抱怨和要求的；

4）曾发生过事故，且未有采取有效防范控制措施的：

5）直接观察到可能导致危害的错误，且无适当控制措施的。

4.消防管理特点

火灾是一种常见的灾害，是对商业物业危害最大的一种风险源。无论是商业物业，还是其它类型的物业，消防安全始终是安全管理体系中最重要的一项内容。

与其他物业类型相比，商业物业的消防安全管理具有以下特点：

（一）营业面积大，火灾蔓延迅速

商业物业营业面积过大、空气流通性好，给火灾蔓延创造了有利条件。尤其是上下层商场之间由“中庭”、楼梯、自动扶梯等相连通，冷热气流交换快，一旦发生火灾，热烟气上升迅速，火势蔓延速度会非常快。例如新疆乌鲁木齐市德汇国际广场火灾，起火点是1楼车道上一个经营拖把、扫把的临时摊位。虽然保安及时发现并报警、扑救，但火势蔓延极快，而且殃及邻近的德汇大酒店。

（二）经营业态多样，火源复杂

商业物业中包含了各种经营性场所，如电影院、百货店、电玩、KTV、酒楼、快餐店、小商铺、超市、停车场及酒店、写字楼等等。由于存在多种经营业态，火灾风险源也呈现非常复杂的情况。如放映灯具、电影胶片、餐饮炉灶、燃气油料、装饰木料、软包布料、服装鞋帽等等。增加了消防隐患，提高了扑救难度。

（三）人员集中，疏散难度大，易造成群死群伤恶性火灾事故。

商业物业所在地往往是商业中心，客流量极大，尤其是公休日和节假日。例如上海万达广场在开业时达到40－50万人次/天。场内一旦起火失控，由于人员过度密集，并且顾客惯用扶梯、电梯，对用于安全疏散的通道不熟悉，极易导致人员惊慌混乱，出现拥挤、踩踏、死伤事故。例如吉林中百商厦特大恶性火灾中有幸存者回忆：“起火后，商场断电，加上到处都是浓烟，根本找不到楼梯，也看不到安全出口的指示灯。大家乱成一团，从这边涌到那边，又从那边涌到这边，最后都挤到窗户前，可很多窗户打不开”，当时的感觉就剩下几个字“求生无门”。此次事故导致53人罹难，70人受伤。

（四）可燃物多，易产生大量有毒及高温烟气。

商场经营的商品多为可燃物，如棉、毛、化纤织物、塑料制品等，大多陈列在货架和展柜上，而且场内还设有仓库，里面可燃物更集中。餐饮娱乐业态的装修材质也多为装饰布、壁纸、木料、高分子内装修材料等等。一旦发生燃烧，由于可燃面积大，火势蔓延迅速，容易形成大面积立体火灾。上述可燃物起火后不仅产生大量烟雾使能见度降低，而且释放出大量的有毒气体，使疏散人员在短时间内中毒窒息，无法逃生，同时给火灾扑救带来极大困难。例如河北唐山林西百货大楼火灾中死亡的80人中，大部分是因毒烟窒息死亡的。

（五）照明设备多，电气线路繁多，导致火灾的因素多

商业物业内的各业态为创造良好的经营环境，使用的灯具已不仅仅只起到照明作用，而且增添了美化环境的功能，致使物业内照明设备种类繁多。这些照明设备多为采用带状方式或分组安装的荧光灯具，各种射灯、霓虹灯和灯箱，还有为节假日展销活动临时敷设的大功率投光灯等，数量巨大。荧光灯的电感镇流器易发热起火，质量低劣的电子镇流器易短路器起火；卤钨灯、石英射灯、豆胆灯、金卤灯等表面温度高，能烤着可燃物。临时铺设的线路，处置不当，容易发生超载、短路，引发火灾。商业物业是用电大户，除灯光照明以外，还有中央空调、电热炉具、食品冷藏、电梯扶梯等电器设备，各种电气管线纵横交错，数量繁多。这些线路的复杂程度，是其他公共建筑难以比拟的，加上每天使用时间长（至少在12小时以上），如果设计、安装、使用稍有不慎，引起火灾的概率就很大。而这些线路往往敷设于吊顶之内，如不能及时发现，出现漏洞就会酿成火灾事故。例如广东汕头“6.10”特别重大火灾事故的直接原因是华南宾馆二层南区金陵包厢门前吊顶上部电线短路故障引燃周围可燃物，引发特别重大火灾事故。造成31人死亡、21人受伤。

（六）商业物业管理模式复杂，消防安全管理的难度大

由于城市综合体内各业态多为租赁经营，经营单位形成了各自独立的管理保障体系，因此城市综合体管理呈现出多层次甚至是多元化的结构，各单位对自用设施具有更丰富的使用、处分的权利。在这种情况下，消防安全管理的责任界定就比较复杂。因此，整体消防安全管理的难度更大。

5.消防组织运作管理

（一）建立健全消防安全规章制度

由于多数火灾事人为因素引起的，因此，必须制定一些规范性的防火规章制度，以控制和约束能导致火灾的因素和行为。另外，为使消防安全管理机构发挥应有的作用，必须从单位的具体情况出发，制定出完整的消防规章制度。此制度是单位内部全体人员在消防安全领域中共同遵守的行为准则，是国家消防法律、法规在单位内的延伸和具体化。

单位消防安全管理制度主要包括的项目有：

1、消防安全教育培训；

2、消防值班、巡查和检查；

3、用火用电安全管理；

4、火灾隐患整改；

5、消防安全疏散设施、消防设施和器材的维护管理；

6、专职和义务消防队的组织管理和训练；

7、灭火和应急疏散演练；

8、消防工作考评与奖惩。

（二）建立消防组织和消防安全责任制

1、消防组织的建立

公众聚集场所都应建立群众性的义务消防组织，这是立足于自防自救的基本要求之一。按照消防工作“群防群治和专业化管理相结合”的原则，城市综合体的消防组织体系包括：专业化的义务消防队；消防安全管理协调领导机构；各商家的消防安全管理组织。

1）义务消防队的建设

义务消防队由商业物业内管理公司全体安保队员和其他员工组成，可分为灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护救护组。义务消防队由单位消防安全责任人或消防安全归口管理职能部门领导组织业务训练，并可接受当地公安消防部门的业务指导。扑救初起火灾时，义务消防队长可视现场的具体情况机动灵活地分配任务，有效地灭火和组织疏散人员。当公安消防队到达现场时，要迅速准确地提供情况，配合公安消防队作战。

单位领导要重视义务消防队的建设，有计划的组织队员学习消防业务，每月组织训练一次，每半年对义务消防队进行调整和考核，以确保能随时出动并发挥作用。

2）消防安全管理协调领导机构的建设

大型商业物业中往往包含若干大型经营单位，需要专门机构协调各公司间的消防协作管理。可由管理公司消防负责人和各经营单位消防负责人组成消防安全管理协调领导机构，其主要任务是：

A.负责物业内的消防安全管理的领导协调工作；

B.定期组织消防安全会议，评估项目的消防安全管理工作，指导各单位的消防安全管理工作；

C.组织物业内的消防安全联合检查。

3）各单位消防安全管理组织的建设

商业物业内的各经营单位作为独立的企事业单位，必须各自履行《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规约定的义务和职责。各经营单位和管理公司必须建立本单位的消防安全管理组织，开展本单位消防安全管理“群防群治”的工作。

2、消防安全责任制的建立

根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的要求，单位应当落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级、各岗位的消防安全责任人。

按照“谁主管，谁负责”的原则，商业物业管理公司总经理是所在单位消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。公司下属各部门负责人作为本部门责任人，承担本部门消防安全管理责任，与总经理签订消防安全责任书。

城市综合体内各主力店、小业主、物业使用人以及各种有关分包、协作单位必须与管理公司签订消防安全责任书；各单位消防组织内部，各部门和班组逐级向上一级组织签订消防安全责任书。

消防安全责任书中必须清楚表述建立安全管理标准和安全管理制度、完善各类安全设施和措施、健全安全组织和安全责任体系、开展安全教育培训和开展安全检查，杜绝安全隐患的内容。

（三）消防宣传教育和培训

开展消防宣传教育和培训工作是商业物业消防安全管理不可忽视的重要方面，是保障单位安全经营的基础性工作，其目的是为了增强员工及各商家的消防意识，提高员工及各商家做好消防安全工作的自觉性，使其掌握相应的防火、灭火知识以及组织疏散、逃生自救的技能。

商业物业内作为公共聚集场所和消防重点单位，根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的要求，城市综合体应在营业、活动期间，应当通过张贴图画、广播、闭路电视等向公众宣传防火、灭火、疏散逃生等常识。对每名员工至少每半年进行一次消防安全培训，商业物业至少每年开展一次实战消防演练。消防宣传教育和培训内容应当包括：

1、有关消防法规、消防安全制度和保障消防安全的操作规程；

2、本单位、本岗位的消防重点区域和防火措施；

3、有关消防设施的性能、灭火器材的使用方法；

4、扑救初起火灾以及自救逃生的知识和技能；

5、组织、引导在场群众疏散的知识和技能。

新上岗和进入新岗位的员工应进行上岗前的消防安全培训。单位的消防安全责任人、消防安全管理人、专兼职消防管理人员、消防控制室的值班操作人员等还应接受消防安全专门培训。

（四）组织防火检查和巡查

城市综合体管理公司内部组织的防火巡查和防火检查，是及时发现和消除火灾隐患，预防火灾发生的重要措施，也是确保相关消防安全制度和措施落实的有效手段。

1、防火巡查

作为消防安全重点单位和公众聚集场所，商业物业经营管理者应当在营业期间进行多次、定期消火巡查，营业结束时应当对营业现场进行检查。巡查的内容应当包括：

A.用火、用电有无违章情况；

B.安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；

C.消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；

D.常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用；

E.消防安全重点部位的人员在岗情况及安全状态；

F.其他消防安全情况。

2、防火检查

防火检查应当至少每月进行一次，检查的内容应当包括：

A.火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；

B.安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；

C.消防车通道、消防水源情况；

D.灭火器材配置及有效情况；

E.用火、用电有无违章情况，公共场所和商户店铺内拉接的电气线路情况；

F.重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况；

G.消防安全重点部位的管理情况；

H.易燃、易爆、危险物品和场所防火、防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；

I.消防（控制室）值班情况和设施运行、记录情况；

J.消防系统运行、检测、维保境况；

K.防火巡查情况和部门周检情况；

L.消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；

M.广场内正在施工的区域消防安全管理情况；

N.主力店消防安全管理情况，重点检查主力店厨房、仓库、消防设备设施、疏散设施、安全用电情况等；

O.其他需要检查的内容。

（五）火灾隐患的整改

根据危险、危害程度和整改难易程度，火灾隐患可分为一般火灾隐患和重大火灾隐患两类，对可能引发火灾的，违反消防法律、法规的行为和事实，需要限期或当场整改的，可定为火灾隐患；对可能导致重大人员伤亡或重大财产损失的，严重违反消防法律、法规的行为和事实，需要限期整改的火灾隐患可定为重大火灾隐患。

根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定，对下列违反消防安全规定的行为，各单位须责成有关人员当场改正并督促落实：

1、违章进入储存易燃易爆危险物品场所的；

2、违章使用明火作业或者在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火等违反禁令的；

3、将安全出口上锁、遮挡，或者占用、堆放物品影响疏散通道畅通的；

4、消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或者被挪作他用的；

5、常闭式防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品影响使用的；

6、消防设施管理、值班人员和防火巡查人员脱岗的；

7、违章关闭消防设施、切断消防电源的；

8、其他可以当场改正的行为。

对不能当场改正的火灾隐患，消防工作归口管理职能部门或者专兼职消防管理人员应当根据本单位的管理分工，及时将存在的火灾隐患向单位的消防安全管理人或者消防安全责任人报告，提出整改方案。消防安全管理人或者消防安全责任人应当确定整改的措施、期限以及负责整改的部门、人员，并落实整改资金。

在火灾隐患未消除之前，单位应当落实防范措施，保障消防安全。不能确保消防安全，随时可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的，应当将危险部位停产停业整改。

（六）建立健全并及时更新消防档案

消防安全重点管理单位应建立消防档案。建立消防档案是保障单位消防安全管理工作以及各项消防安全措施落实的基础工作。消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。

1、消防安全基本情况应当包括以下内容：

A.单位基本概况和消防安全重点部位情况；

B.建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料；

C.消防管理组织机构和各级消防安全责任人；

D.消防安全制度；

E.消防设施、灭火器材情况；

F.专职消防队、义务消防队人员及其消防装备配备情况；

G.与消防安全有关的重点工种人员情况；

H.新增消防产品、防火材料的合格证明材料；

I.灭火和应急疏散预案。

2、消防安全管理情况应当包括以下内容：

A.公安消防机构填发的各种法律文书；

B.消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录，记明检查的人员、时间、部位、内容、发现的火灾隐患以及处理措施等；

C.火灾隐患及其整改情况记录，记明检查的人员、时间、部位、内容、发现的火灾隐患以及处理措施等；

D.防火检查、巡查记录，记明检查的人员、时间、部位、内容、发现的火灾隐患以及处理措施等；

E.有关燃气、电气设备检测（包括防雷、防静电）等记录资料，记明检查的人员、时间、部位、内容、发现的火灾隐患以及处理措施等；

F.消防安全培训记录，记明培训的时间、参加人员、内容等；

G.灭火和应急疏散预案的演练记录，记明演练的时间、地点、内容、参加部门以及人员等；

H.火灾情况记录；

I.消防奖惩情况记录。

（七）制订灭火应急疏散预案并定期演练

制定灭火和应急疏散预案是灭火准备工作的重要内容，有了预先制定的灭火和应急疏散预案，才能组织员工进行演练，才能在演练中不断修正和完善预案，才能使员工们对火灾时自己应该做些什么和怎样做有明确的认识。

灭火和应急疏散预案通常包括以下内容：

1、组织机构包括：灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护救护组；

2、报警和接警处置程序；

3、应急疏散的组织程序和措施；

4、扑救初起火灾的程序和措施；

5、通讯联络、安全防护救护的程序和措施。

城市综合体作为消防安全重点单位，应当至少每半年进行一次灭火和应急疏散预案演练，并结合实际，不断完善预案。附件2为万达广场《火灾扑救及与应急疏散预案》。

6.消防设施运行管理

消防安全工作的根本目的是防止火灾的发生，如果火灾发生要立即将其扑灭，最大限度地减少损失。商业物业作为公众聚集场所和消防重点单位，必须设置、使用完善的自动消防设施系统。

自动消防设施系统是指能够尽早地探测火灾并发出警报，提醒人们及早撤离，尽快采取灭火救援措施，并具备对各种灭火、防火设施进行连动控制功能的具有一定防火、灭火能力的联动系统。主要由火灾自动报警系统、消防自动联动系统和消防电源组成，消防自动联动系统主要包括灭火系统、防火救援系统和通讯广播系统。

为确保建筑消防安全，消防设施必须经当地消防监督机构验收合格后方可投入使用，且在投入使用后应当保持系统连续正常运行，任何单位和个人不得擅自随意中断运行。

（一）基本要求

自动消防设施一旦投入使用，必须严格管理。

1、系统必须要有专人负责，实行24小时值班制度，无关人员不得随意触动。系统的操作维护人员应是经过专门培训，并经消防安全主管部门组织考试合格的专门人员。值班人员应熟悉掌握本系统的工作原理和操作规程，应熟悉掌握本单位火灾自动报警系统的报警区域和探测区域的划分。

2、系统管理部门必须收集和掌握系统竣工图、设备技术资料、使用说明书、调试开通报告、竣工报告、竣工验收情况表等有关资料，建立一套完整的技术档案，以利于使用和维护。

3、应建立系统操作使用规程，明确值班人员职责，做好系统运行和维护记录。

（二）定期检查

系统投入正常使用后，为确保运行正常和可靠性，必须严格按定期检查制度进行定期检查和试验。

1、日检

A.消防控制中心值班人员每班次对火灾报警主控屏、消音、复位检查1次。记录每项报警、动作、监管、故障信息，并在接到信息时立刻通知报警区域值班人员，不得有遗漏。

B.消防控制中心负责人根据当天消防控制中心数据情况填写《消控中心值班检查记录表》。

C.弱电技工每日对消防报警控制主机的运行情况检查1次，并填写记录。

D.强电技工每日对消防系统用低压配电柜、双电源互投箱的运行情况检查1次，并填写记录。

E.给排水技工每日对消火栓、喷淋系统供水总阀、报警控制阀、屋面消防稳压水泵房进行1次检查，并填写记录。

F.空调技工对所有使用燃气、煤气、煤油、柴油等燃料的设备及区域，做到每日上下班检查，防止任何泄露引起的安全隐患。

2、周检

A.对各级供配电系统、燃气系统、易燃易爆物品存放部位的防护措施每周进行1次重点排查。

B.每周检查并清理所有消防卷帘门下有可能阻碍消防卷帘下降的物品，保证一旦发生火情发生后消防卷帘能够顺利放下。确保所有防火门能自动关闭。

C.检查消防水泵房、消防稳压泵房设备运行、环境卫生情况。

D.进行主、备电源自动转换试验。

3、月检

A.每月检查所有应急疏散指示确保有效及指示方向正确。

B.每月对火灾报警联动控制系统检查1次。

C.每月抽检火灾探测器的报警功能和显示位置是否正常。

D.每月对防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明检查1次。

E.每月对所有屋面消防风机、防火阀检查试机1次。

F.每月对消防广播系统、非消防电源强切测试1次。

G.每月对电梯进行强制停于首层试验。

H.每月消防通信系统检查一次。

4、年检

使用单位每年应聘请具有资质的消防检测单位对自动消防设施进行一次全面检测，出具检测报告，报相关单位备案。

火灾报警系统投入运行2年后，其中的点型感温、感烟探测器应每隔3年由专门清洗单位全部清洗一遍。

7.治安防范及秩序维护管理模式

治安防范及秩序的管理就是防范、控制各类治安事件和刑事案件的发生。

（一）治安防范及秩序维护管理模式

1、无缝布防机制

1）无缝布防机制的目的是消除各种安全隐患。

2）无缝布防机制的任务是对可能存在安全隐患、安全死角的区域进行清查，并无缝布防。

3）无缝布防机制的方式是：对内、外管辖区域进行布防和设岗；时时巡逻、事事掌控；商业物业每天闭店时对广场进行全面、地毯式、由内至外、由上至下清场。

4）无缝布防机制的手段是人防与技防互补，巡逻岗与固定岗“动态静态”相结合。

2、三级安全检查机制

1）三级安全检查机制的内容是：班组日检；部门周检；公司月检及重大节日及活动前的安全检查。

2）三级安全检查机制的任务是：及时排查安全隐患，加强对重点部位的安全防范。

3、安全管理评估机制

1）定期对安全防范管理服务方案进行评审和修订，以适应商业物业环境及安全状况的变化。安全管理评估机制的工作内容是总结和调整安全管理方法，查找安全漏洞、隐患和安全死角。

2）安全防范管理服务方案应注意与主力店、重要品牌商户内部安全防范工作的对接，避免管理冲突或脱节。

4、突发事件处理预案机制

1）突发事件处理预案机制的任务是全面提高安全管理队伍的快速反应机制和突发事件的正确处理能力。

2）突发事件处理预案机制的内容是制定各类突发事件应急预案，定期对各类突发事件应急预案进行修订、完善；定期按照各类突发事件应急预案组织演练。

（二）商场开闭店管理

开闭店安全管理是商业物业中商场特有的安全管理内容，从开店和闭店两个管理环节，实现商业中心开放式管理与封闭式管理的相互转换。

开闭店管理有四个管理环节：员工进场；开店；闭店；清场。

1、员工进场环节的管理要点

1）监督保洁作业人员开店前作业人数；

2）检查早间作业（运输货物和垃圾、早间维修、保洁作业）情况和有关许可证明；

3）检查各商户进场营业员的有效证件。

2、开店环节的管理要点

1）按规定程序、指令，依次开启照明、电梯、空调、背景音乐等设备；

2）按规定程序、指令，按次序开启商业中心各个通道、大门；

3）按规定程序、指令，广播开店通知及迎宾词。

3、闭店环节的管理要点：

1）按规定程序、指令，广播闭店通知及送宾词；

2）按规定程序、指令，按次序关闭商业中心各个通道、大门。在这个阶段，必须清楚、正确、便利地引导顾客离开商场；

3）按规定程序、指令，依次开启背景音乐、空调、电梯、照明等设备。

4、清场环节的管理要点

1）分阶段，安排顾客和营业员离场；

2）对各消防通道、商铺、卫生间、楼顶进行全面、地毯式、由内至外、由上至下清场，确认无安全漏洞；

3）检查夜间作业（装修、运输货物和垃圾、夜间维修保洁作业）作业情况和有关许可证明。

整个开闭店管理作业由安全管理部门负责统一指挥，营运人员、技工和安全管理人员依规定职责执行，总值班监控整个开闭店过程。

（三）延时服务的安全管理

大型商业物业的一个重要特征就是物业内不同组成部分、不同经营业态的运营时间的不一致的，如电影院和KTV等娱乐业经营时间较长，这就提出了一个延时服务的安全管理问题。在大型商业物业里，不同经营业态在一个无法进行有效物理界面分隔的共享空间里运营，针对不同的营业时间需求，安全管理的难度很大。

延时服务的安全管理的原则和要求是：

1、根据各业态营业的不同时间要求，合理作出行人流线的规划，既确保毗邻商户的安全要求，又提供顾客的交通便利；

2、因地制宜，尽量利用有利的空间设施进行物理界面分隔，根据营业时间规划安排启闭；

3、没有可供利用物理界面的，应使用临时性的设施进行分隔；

4、设置有利于顾客辨认的导示标识并引导其通行；

5、在关键的交通节点布置警戒，包括固定岗和巡逻岗；

6、开业前充分预计延时服务给人力成本、能耗成本、保洁成本等管理成本带来的增加，对延时服务业态可酌情额外收取管理费用。

8.宣传推广的安全管理

宣传推广的安全管理是防范和控制因宣传推广活动（大型群众活动）引发的公共安全风险，其主要任务是防范和控制因拥挤、踩踏等而导致的集体性公众危害事件发生。宣传推广活动而招致的安全恶性事故常常造成群死群伤，危害的后果特别严重；同时引发社会的极大关注，影响特别巨大。

宣传推广的安全管理工作的重点：

1、节假日或举办重大活动之前必须进行风险评估和制订突发事件应急预案。

2、商业物业公共安全管理的主要任务是防范和控制拥挤、踩踏等集体性公众危害的事件发生。应当对公共场所聚集人流的数量、速度和方向以及其行为特征作出评估，按照疏散方向及路线，采取必须的技术保护和人力保护措施。

3、对于商业庆典、重大节日等大型活动的开展前需向当地公安主管部门申报审批。

4、活动前应对搭建舞台、广告设施（牌）的安全及可靠性进行认真检查，对于用电设备、电器等接头、用电负荷等可靠性进行检查和核对，对安全标志、应急设备及公安、消防、医疗等保障性准备工作予以落实。

9.交通安全管理

交通安全管理主要防止和控制交通动线中交通工具以及人员间引发各种交通事故的发生。其以机动车道路交通安全管理为重点，保护行人的生命安全为主要目标。

交通安全管理的要点：

1、必须完善交通安全警示标识和安全防护设施，如限位、限速、限高、转向、坡道行驶等管理要素的相关标识和设施，并确保其有效性和符合性；

2、科学布岗和制订巡逻路线，做好车辆、行人交通行为的引导，完善人防措施；

3、制订交通安全突发事件的应急处理方案，并定期进行演练。

4、对于商业客流高峰时段，可以采取增加临时收费点，设立快速通道等方法做好收费车辆通行能力和车辆疏导的工作。

5、酌情购买停车场管理第三责任险和盗抢险。

9.劳动安全管理

劳动安全管理是指对员工劳动安全实施保护工作，防止和控制员工在劳动过程中发生意外伤害等生命、健康危险。

劳动安全管理工作的要点：

1、对涉及以下环节及方面危险原进行识别，并制订相关应对措施：

1）物业建筑物及公用设施；

2）管理服务作业过程；

3）机电设备设施；

4）粉尘、毒物、噪声、辐射、振动、高温、低温等有害作业部位；

5）管理设施、事故应急抢救设施和辅助生产、生活卫生设施；

6）工时制度、女职工劳动保护、体力劳动强度。

2、导入OHSAS18001职业健康安全管理体系标准；

3、必须按规定配置劳动保护用品，员工必须按规定使用劳动保护用品；

4、安全管理人员等蕴含安全风险的工作岗位，相关人员应当购买意外伤害保险。

10.设备安全管理

设备安全管理主要是防范和控制因重大灾害、自然原因以及操作、维护、管理等人为责任造成的设备毁损、故障的风险。设备毁损、故障风险往往引发次生灾害，如停电衍生公共安全事件或造成商业经营的中止；电梯故障造成人员伤亡；水系统故障造成水淹；消防设备瘫痪造成火灾无法扑灭，等等。

设备安全管理的要点：

1、通过设备技术状态管理，掌握和控制设备缺陷，并及时维修，恢复其技术性能和安全性能；

2、严格贯彻设备安全操作规程和维护技术标准，防止设备误操作和维护保养不当；

3、制订并实施设备运行环境技术标准，做好设备的防鼠、防潮、防尘、防高温、防静电、防雷击等技术防范工作；

4、建立设备安全事故的报告和管理制度，按照“三不放过”原则，认真调查事故原因和责任，严厉追究责任事故的责任人；

5、建立各种设备事故的应急处理方案，并定期进行演练；

6、酌情购置机损险，认真做好保险的报险、定损和理赔工作。

11.建筑安全管理

防范和控制因重大自然灾害以及维护、管理等人为责任造成的建筑物毁损或其它损失的风险。与设备毁损和故障的风险一样，建筑毁损、故障风险往往引发次生灾害。例如外墙砖脱落衍生人身伤害，基础沉降造成房屋设备损坏，屋面防水层破坏造成水浸而引发财产损失，建筑垮塌更会引发生命财产的毁灭，等等。

建筑安全管理工作的要点：

1、通过房屋技术状态检测管理（房屋完好程度评定），掌握和控制建筑缺陷，并及时修缮，恢复其技术性能和安全性能；

2、建立建筑基础、结构、屋面、外墙以及各种构件的维护技术标准，严格进行维护；

3、做好白蚁防治工作；

4、建立建筑安全事故的报告和管理制度，按照“三不放过”原则，认真调查事故原因和责任，严厉追究责任事故的责任人；

5、建立各种建筑事故的应急处理方案；

6、购置财产保险，认真做好保险的报险、定损和理赔工作。

12.财产安全管理

财产安全管理主要任务是防范和控制人为事件、自然灾害或自然原因对顾客、业主和使用人财产的损害。造成财产损害的成因有：

1）自然灾害，包括地震、台风、雪灾、雷击等；

2）自然原因，包括设备设施磨损老化、材料应力变化等；

3）人为事件，包括故意破坏、无意损坏。

财产安全管理工作的要点：

1、随时关注自然灾害预报，尤其是恶劣天气的预报，及时向商家、客户及业主发布警示消息，做好应急准备；通过建立自然灾害的预警机制、设备设施维护和治安安全管理，努力防范财产损害；

2、人防与技防相结合，加强安全防范的巡查力度，防止抢、盗、破坏等违法事件的发生；

3、自然灾害和自然原因造成的财产损害发生，应立即报险，配合保险公司定损、理赔；

4、对人为责任造成的共用设施设备损害，由专人按照价值清单，快速定损，由肇事者赔偿；

5、对顾客财产、业主自有财产和使用人财产损害，积极配合受害人进行报价定损。

13.法律安全管理

商业物业管理中法律安全管理的主要任务是防范和控制在管理服务过程中签订合同和执行合同所存在的各类风险。

（一）管理公司面临的法律风险

1、服务风险

服务风险的后果可能是出现大量服务投诉，物业服务费等各种费用不能实现正常收缴，也可能是因公共安全、人身财产的保险和保管的责任主体的混乱引发的法律纠纷。

1）物业服务风险，在签订和执行物业服务合同过程中存在的风险。比如较常见的问题是物业管理界面不清晰，甲已双方理解存有偏差。

2）与物业服务相关的其他风险，如房屋买卖、租赁的各种合同在执行过程中出现的风险给物业服务带来的困难。

2、劳动要素风险

1）劳动合同风险，即用工的法律风险；

2）财务合同风险，包括信贷、保险合同风险；

3）能源供应合同风险，包括用电、用水、用气合同风险；

6）服务分包方服务合同风险，包括保洁、绿化、电信、工程维保、宣传推广等分包服务合同。

（二）法律安全管理工作的要点

1、建立严格的合同内部会签制度，避免合同出现技术漏洞和法律漏洞；

2、切实建立并执行法律顾问制度和法律审核制度。所有物业服务合同以及相关服务协议、劳动合同、各种经济合同应当经过法律顾问审核，并严格按照制度履行审核审批手续

严格管理各种凭证、工作联系单和作业检查记录、来往函件、现场图片等物证。

14.控制处理安全突发事件的五大原则

原则一：统一指挥

突发事件发生后应由一名管理人员（一般以当值最高级别的管理人员为佳）做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。

原则二：服从命令

当事工作人员应无条件服从现场指挥人员的命令，按要求采取相应的应急措施。

原则三：主动出击

突发事件发生时，管理人员不能以消极、推拖甚至是回避的态度来对待，这无疑是在“雪上加霜”，这也必将为自己的“不作为”的行为而付出代价。故此时应主动出击，直面矛盾，及时处理，敢于承担相应责任。

原则四：灵活处理

对待突发事件，应具体问题具体分析。即使已有预案规定，但因具体情况发生变化，应摆脱预案束缚，及时做出相应的调整。

原则五：安全第一

处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大的且不必要的人身、财产损失。

原则六：团结协作

当事工作人员应团结一致，同心协力的处理突发事件。