接管与接收作业规范

接管与接收作业规范

1．0 目的

为明确物业接管验收中双方的责、权、利，确保物业使用的安全和正常的使用功能，为今后物业管理工作能正常开展，特制订本作业指导书。

2.0 适用范围：

适用于本公司承接楼宇的接管与接收。

3.0 职责：

运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收进行控制。

4.0 内容：

4.1 与开发商签订物业管理委托合同。

4.1.1 运作部根据开发商要求确定合同内容、条款，按“管理评审程序”进行合同评审。

4.1.2 委托管理合同应包含以下要素：

4.1.2.1 所管辖面积

4.1.2.2 托管期限

4.1.2.3 管理范围

4.1.2.4 服务项目

4.1.2.5 甲、乙双方责任

4.1.2.6 保修条款

4.1.2.7 专用基金、管理用房

4.1.2.8 解除、终止合同条件

4.1.2.9 违约责任

4.1.2.10 争议解决方式

4.1.2.11 其他条款

4.1.3 经总经理授权与开发商签订正式物业管理委托合同。

4.1.4 合同签署后，其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。

4.2 接管验收的条件：

4.2.1 楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件：

4.2.1.1建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

4.2.1.1供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。

4.2.1.2楼宇幢、户编号经有关部门确认。

4.3 接管验收应提交的资料：

4.3.1 产权资料：

4.3.1.1项目批准文件

4.3.1.2用地批准文件

4.3.1.3建筑执照

4.3.2 技术资料：

4.3.2.1 竣工图纸：包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.3.2.2 地质勘察报告。

4.3.2.3 工程合同及开竣工报告。

4.3.2.4 图纸会审记录、工程设计变更通知。

4.3.2.5 隐蔽工程验收签证。

4.3.2.6 沉降观察记录。

4.3.2.7 竣工验收证明书。

4.3.2.8 工程主要材料（钢材、水泥、构配件、新材料）鉴定合格证书或质量保证书。

4.3.2.9 工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。

4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。

4.4 接管验收标准。

4.4.1 房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。

4.5 接管验收程序：

4.5.1 开发商书面提请管理处验收。

4.5.2 管理处／工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项进行审核，当具备验收条件的，应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时间及事项。

4.5.3 管理处／工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能进行检验。

4.5.4 对接管验收中发现的工程质量问题，及时以书面通知开发商。

4.5.5 经验收合格的项目，运作部／工程技术部应签发接管文件。

4.6 工程竣工图纸、资料交接：

4.6.1 对开发商提交的所有工程竣工图纸、资料、管理处／工程技术部应及时按图纸目录进行清点、交接，并填写“图纸、资料交接一览表”。

4.6.2 对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处／工程技术部应及时填写“业务联络单”函告开发商。

4.6.3 对于开发商移交的所有工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件，均应按“文件档案管理规程”的要求操作。

4.7 物业管理方案与契约、规章。

4.7.1 运作部，修订、下达正式的“物业管理方案”并发放给办公室等相关部门。

4.7.2 管理处应根据所辖楼宇的实际情况，结合“物业管理方案”要求，制订 “ 管理公约”、“入住须知”，以规范楼宇的管理。

5.0 相关文件：

5.1 《房屋接管验收标准》

5.2 《文件档案管理规程》

6 .0 应用表单

6.1 物业管理方案

6.2 物业管理委托合同

6.3 业务联络单

6.4 图纸、资料交接一览表

6.5 管理公约

6.6 入住须知