接管与接收作业规范

Pm86.Com 2009-11-21 11:42:36

接管与接收作业规范

1.0 目的

为明确物业接管验收中双方的责、权、利,确保物业使用的安全和正常的使用功能,为今后物业管理工作能正常开展,特制订本作业指导书。

2.0 适用范围:

适用于本公司承接楼宇的接管与接收。

3.0 职责:

运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收进行控制。

4.0 内容:

4.1 与开发商签订物业管理委托合同。

4.1.1 运作部根据开发商要求确定合同内容、条款,按“管理评审程序”进行合同评审。

4.1.2 委托管理合同应包含以下要素:

4.1.2.1 所管辖面积

4.1.2.2 托管期限

4.1.2.3 管理范围

4.1.2.4 服务项目

4.1.2.5 甲、乙双方责任

4.1.2.6 保修条款

4.1.2.7 专用基金、管理用房

4.1.2.8 解除、终止合同条件

4.1.2.9 违约责任

4.1.2.10 争议解决方式

4.1.2.11 其他条款

4.1.3 经总经理授权与开发商签订正式物业管理委托合同。

4.1.4 合同签署后,其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。

4.2 接管验收的条件:

4.2.1 楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件:

4.2.1.1建设工程全部施工完毕,并经竣工验收合格。

4.2.1.1供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。

4.2.1.2楼宇幢、户编号经有关部门确认。

4.3 接管验收应提交的资料:

4.3.1 产权资料:

4.3.1.1项目批准文件

4.3.1.2用地批准文件

4.3.1.3建筑执照

4.3.2 技术资料:

4.3.2.1 竣工图纸:包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.3.2.2 地质勘察报告。

4.3.2.3 工程合同及开竣工报告。

4.3.2.4 图纸会审记录、工程设计变更通知。

4.3.2.5 隐蔽工程验收签证。

4.3.2.6 沉降观察记录。

4.3.2.7 竣工验收证明书。

4.3.2.8 工程主要材料(钢材、水泥、构配件、新材料)鉴定合格证书或质量保证书。

4.3.2.9 工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。

4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。

4.4 接管验收标准。

4.4.1 房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。

4.5 接管验收程序:

4.5.1 开发商书面提请管理处验收。

4.5.2 管理处/工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项进行审核,当具备验收条件的,应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时间及事项。

4.5.3 管理处/工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能进行检验。

4.5.4 对接管验收中发现的工程质量问题,及时以书面通知开发商。

4.5.5 经验收合格的项目,运作部/工程技术部应签发接管文件。

4.6 工程竣工图纸、资料交接:

4.6.1 对开发商提交的所有工程竣工图纸、资料、管理处/工程技术部应及时按图纸目录进行清点、交接,并填写“图纸、资料交接一览表”。

4.6.2 对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处/工程技术部应及时填写“业务联络单”函告开发商。

4.6.3 对于开发商移交的所有工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件,均应按“文件档案管理规程”的要求操作。

4.7 物业管理方案与契约、规章。

4.7.1 运作部,修订、下达正式的“物业管理方案”并发放给办公室等相关部门。

4.7.2 管理处应根据所辖楼宇的实际情况,结合“物业管理方案”要求,制订 “ 管理公约”、“入住须知”,以规范楼宇的管理。

5.0 相关文件:

5.1 《房屋接管验收标准》

5.2 《文件档案管理规程》

6 .0 应用表单

6.1 物业管理方案

6.2 物业管理委托合同

6.3 业务联络单

6.4 图纸、资料交接一览表

6.5 管理公约

6.6 入住须知

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