电梯设备管理

电梯已成为高层建筑不可缺少的交通运输工具，在注重生活质量的今天，电梯不仅帮助人们提高了工作、生活的效率，同时也在提供着一种舒适和方便。可以说电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关。因此，电梯设备的管理显得越来越重要。电梯的管理包括电梯的运行管理、设备管理、安全管理与经营管理。

电梯是一种具有高技术含量的专用设备。物业管理企业可设置专门的机构对电梯进行集中的专业化管理；也可委托社会上的专业机构进行管理。对经管电梯数量大、种类多的物业管理企业最好组建自己的专业队伍进行集中管理，这有利于提高服务水平和经营效益。

一、电梯的运行管理

（一）运行时间及运行制度

北京地区高层住宅电梯的运行时间与运行制度。

１．运行时间：

电梯实行全天２４小时服务。日常运行时间为每天早６时至晚２４时。电梯人员要替班用餐，保证电梯不间断边疆运行。夜间必须配备电梯值班人员，遇居民有特殊情况需用电梯，值班员要随叫随到及时开梯服务。

２．运行制度

２４小时运行制可分以下几种类型

（１）单梯（包括有备用梯的单梯）：２４小时运行，夜间值班（即司机不在轿厢内，在值班室随叫随到或予约开梯）运行。司机上、下午吃饭时间有人替班，运行不间断。如运行梯发生故障时备用梯投入运行。

（２）并列双梯和有通道的双梯：按设计流量应为双梯同时运行。但可执行１部２４小时制，１部１８小时制，即夜间只设１部电梯值班运行，白天吃饭时间错开，保证全天任何时间都有电梯可用。为节电亦可执行部２４小时，１部高峰运行。高峰时间为早、中、晚３个高峰。高峰时间的长短按具体情况定。每日不超过４小时。

（３）三梯有通道电梯：执行１部２４小时，２部１８小时制。白天３部电梯同时运行，夜间只有１部电梯值班运行。吃饭时间不停梯。此类梯也可执行一部２４小时、一部１８小时、一部高峰梯。

以上３种运行制的运行梯其白天运行时间均为６：００－２４：００。

（４）无司机运行梯：严格执行巡视制度，夜间设值班长，同样执行按时开关梯制度。写字楼、商厦、宾馆等高层建筑电梯的运行时间与制度可根据实际需要来确定。

（二）运行报表制度

为掌握电梯运行状况和搞好经营，应建立起填写运行记录与报表制度。各种表格应由物业管理企业统一印发。包括：

１．电梯运行记录。是对电梯运行情况的记录，由司机每天填写，一式二联。

２．报修单。是对电梯零修情况的记录。由维修工填写，报修人（司机）签字验收，一式三联。

３．电梯运行月报。是电梯每个月运行基本情况的报表，是考核本单位（或每部）电梯运行率、故障率指标的依据。月报由统计员填报。

４．电梯设备年报。

５．电梯事故月报表。

二、电梯的设备管理

完好的设备是优质服务的基础。电梯的设备管理主要内容有：电梯的接管验收，维修管理和技术档案资料管理。

（一）接管验收

１．验收工作是由设备安装转入使用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和使用有着很重要的意义。对每部电梯都应个别进行验收。物业管理企业接到建设企业的“接管通知”后，即应组织验收小组，其成员应有物业管理企业主管负责人及若干技术人员。验收时应有原施工单位负责人参加。物业管理企业如无技术力量，可委托“质量监督站”进行验收。第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间。复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题，可做为遗留问题与建设单位签定协议保修或赔款补偿。对这类协议必须是在设备能用不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应由物业管理企业签署。

２．验收时应注意对重点部位的检查。验收的具体技术标准按国家现行规范、标准执行。

３．交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括竣工图；安装说明与使用说明书；隐藏工程记录与性能测试记录；装箱单；配套产品合格证；随机工具与备用品备用件。

４．其它有关问题：

（１）保修期。按规定，产品在出厂１年半内保修，安装质量在１年内保修。特殊要求可与施工单位协商决定。

（２）司机休息室与维修间。按常规每幢独立的塔楼单梯应在首层配１居室的值班休息室，双通梯及３通梯均只设１间休息室。每维修１－１０部电梯应配一维修点（相当于２居室面积）。但附近建有集中维修用房的除外。

（３）通向楼顶的楼梯口未设计梯门的应补装铁栅栏门，并装防盗报警装置。

（４）提供高档电梯贵重的易损件和备件费。

以上４项问题应验收时协商议定。

（二）维修管理

电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制动２４０次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。

１．电梯维修等级、周期与要求：

（１）零修。指日常的维护保养，其中包括排除故障的急修和定时的常规保养。因故障停梯接到报修后应在２０分钟内到达现场抢修。常规保养分为周保养、半年保养和１年保养。

周保养：每梯每周１次，每次不少于４小时。

半年保养：每梯每半年１次，每次不少于８小时。侧重于重点部件的保养。

１年保养：每梯每年１次，每次不少于１６小时。为较全面的检查保养。

为不影响电梯运行，保养工作应安排在低峰或夜间进行，同时可将连续工作分成阶段进行。

（２）中修。指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为３年。但第２个周期是大修周期，如需要大修则可免去中修。

（３）大修。指在中修后继续运行３年时间，因设备磨损严重需要更换主机和较多的机电配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。如设备性能良好，周期可适当延长。

（４）专项修理。指不到中、大修周期又超过零修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。

（５）更新改造。电梯连续运行１５年以上，如主机和其它配套件磨损耗严重，不能恢复又无法更换（旧型号已淘汰或已换代）时，就需要进行更新或改造。

２．维修工程的审批

除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯应每进行１次全面普查，从而制定大、中修、改造、更新计划。经上级物业管理部门批准实施。工程结束后，须经技术检验部门验收合格后方可投入使用。

３．注意事项

（１）电梯维修单位应取得行业主管部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。

（２）在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。

（３）电梯每年由当地检测部门进行１次安全检测。合格后方能继续使用。

（４）保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。

（５）因故障或计划修理的电梯，尽量缩短操作时间，在安全可靠的情况下只要电梯能运行，对老、弱、病、残要给以照顾。

４．维修队伍的要求

电梯是集机械、电气于一体的高技术设备，电梯维修工同样是一种技术密集型工种。他们既要有一定的文化理论知识，又要有较高的损伤技艺。电梯的高效率和安全性能不但取决于先进的技术和制造、安装人员的经验，还取决于维修保养人员的知识和技巧。因此维修人员应达到：

（１）懂技术要求，质量标准，验收规范，修理组装，调度与鉴定。

（２）精通电梯设备的原理与构造，熟悉所管电梯的性能及图纸。

（３）当接到故障通知时，应快速赶到现场，正确分析故障原因，排除故障，使电梯尽快恢复运行。

（三）技术档案资料的管理

电梯技术档案资料包括设备原始资料与维修管理的资料 。

１．设备档案

每部电梯均应在接管后建立单独的档案。包括：

（１）电梯验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯订货合同、安装合同，设备安装图与建筑结构图、使用维护说明书、遗留问题处理协议与会议纪要等。

（２）设备登记表：主要记载设备的各项基本参数与性能参数，如型号、功率、载重量等。

（３）中、大修工程记录：记载大、中修时间、次数、维修内容与投资额及工种预决算文件等。

（４）事故记录：记载重大设备、人身事故发生的时间、经过与处理结论等。

（５）更新记录：记载本梯更新时间、批准文件。

２．维修资料

包括报修单，运行记录，普查记录，运行月报及有关考评材料等。

三、电梯的安全管理

电梯作为一咱交通运输设备本身就具有一定的危险性。其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须有严格的管理制度。对电梯的生产、安装、使用和维修，政府有关部门都制定了严格的资质审查制度和监督措施。电梯的安全管理首先是司维人员的安全作业的训练，其次是对设备安全的监督检查，第三是对用户的安全教育。

（一）对司机、维修人员的安全管理

１．持证上岗

根据政府有关规定，电梯作业属特种作业。电梯司机和维修工要经统一考核后持证上岗。

２．制订安全操作规程

制订“司机安全操作规程”、“电梯维修安全操作规程”，人手一册，严格执行。

３．加强培训与考核工作

（１）对司机和维修工都应进行岗前培训。培训的重点是学习安全操作规程。使司机熟悉所操纵的电梯运行性能、操作方法、应急措施等，使维修人员熟悉维修的基本程序与技术标准、故障的检查、排除方法等。经培训后司机上岗前应经过不少于２周的带班操作训练。对维修工还要进行经常性的技术培训。此外还要经常进行职业道德教育，提高为人民服务和遵纪守法的自觉性。

（２）除上岗考核外，对所有在岗的司机每半年要进行一次安全堆积的考核。对屡次违反操作规程不听教育的要取消其司机资格。对维修工要进行技术等级考核和定期的安全操作考核。

（二）设备安全管理措施

为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设置了多种安全装置。在使用中必须经常检查这些装置的可靠性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。这些在维修使用说明中有明确的规定，关键是严格执行。

建筑物对电梯设备的安全，还要求有防火、防水、防盗、防震等措施。例如通向机房的楼梯口应设有防火的安全铁门，机房应装有防盗报警器、灭火器。机房内不应有上下管线，井道坑应做好防水层，机房地板所开的孔洞应有防水隔离圈，井道内壁不应有梁、柱、管道等出部分，以保证安装、维修、安全运行的需要。

（三）对住户的安全教育

１．制定“乘梯须知”，并张贴或悬挂在轿厢内。

２．向用户宣传电梯安全使用知识。

３．对破坏电梯设备的要责令赔偿，必要时应依法制裁。

（四）安全责任制

物业管理企业应有主管领导负责安全管理工作。如实行承包，安全必须作为一项责任内容。对造成重大人身、设备事故的责任人要作认真、严肃的调查处理。