物业管理收费难的症结与对策建议

据媒体报道,北京市小区管理费收缴率最高的仅为85%,广州市约有两成业主拒交管理费。珠海市小区管理费收缴率平均在70-80%之间,个别小区曾出现70%的业主欠交管理费,业主欠交管理费最长的有7年之久。物业管理收费难引发了两个不良后果:其一,物业管理公司往往采用停水、停电等非法手段进行催缴,不利于小区的安定团结;其二,物业管理公司以降低服务质量相应对,对业主看不到或看不懂的设备疏于养护,留下较多的隐患。某些城市近几年屡次发生因收费纠纷造成物业管理公司弃小区而去,致使管理瘫痪的事件,可见收费纠纷后果之严重!

一、症结所在

物业管理收费难,究其原因主要有以下几个方面:

1、业主的物业管理消费观念未建立

业主对住房售后维护斤斤计较、不愿支付费用。部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。

2、业主对物业管理服务质量不满

某市城区170多家物业管理公司中,临时资质的占了70%。部分企业为降低管理成本,在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力,对关系到业主根本利益和物业保值增值的设备管理掉以轻心,管理混乱、服务差,治安事件频出,引起业主的强烈不满。

3、业主对房屋质量、小区配套等建设遗留问题不满

由于一些地方没有实行小区竣工综合验收制度,小区开发建设遗留下较多的问题,诸如:货不对板、房屋质量差、配套设施迟迟不完善、违章搭建和擅自改变使用功能等,业主理所当然地将这些问题迁怒于开发商下属的物业管理公司。

4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司

业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生,由于一些城市尚未制定出台住宅小区家庭装饰装修管理方面的规法,这类纠纷很难调解,受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。

5、物业管理公司开罪了业主

业主使用物业主要是8小时工作之余,是人们放松自我约束的时间。由于住户的素质和修养参差不齐,诸如:高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生,物业管理公司在管理中容易“开罪”一些业主。

6、欠费处理难助长了欠费之风

目前有关收费纠纷的处理规定:“加收滞纳金”、“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民法院起诉”等操作性较差,主要立足于教育业主自觉遵守法规,只是在迫不得已的情况下才诉之法律,而且法庭判决后执行也难。欠费处理难使欠费者有恃无恐,无形之中也助长了欠费之风。

二、对策和建议

物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题,不仅物业管理公司要正视,也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决,长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难,不但维修工作要暂停,其它服务水准肯定也下降,最后必然导致小区环境恶化,全体业主受害,影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题,建议政府相关管理部门高度重视,做好以下工作:

1、加大正面宣传和引导,解决居民消费能力不足

加大对物业管理的正面宣传和引导,让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势,以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠,从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时,争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策,在工资中增加物业管理消费的含量,以解决居民消费能力不足的矛盾。

2、规范物业管理服务收费,健全监督机制

一些地方现行物业管理收费办法是:对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化,居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词,政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革,根据居民的不同消费需求,测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时,由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组,每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评,推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。

3、整顿市场秩序,从源头上消除欠费现象

欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数,一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满,以致采用不交费的办法来“维护”自身权益,迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此,要从源头上消除欠费现象,必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制,彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式,让业主与物业管理公司在市场中进行

4、多方联动,加大物业管理欠费处理力度

首先,要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用,及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次,建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》,由于业主委员会代表全体业主的利益,由其配合催缴,也可以有效地提高管理费的收缴率。第三,借鉴香港等地的先进经验,争取获得法院等政法部门的支持,组建房地产或物业管理专业法庭。同时,简化现行的物业管理欠费法律处理程序,使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。

(珠海市香洲区建设局 林常青)

摘自《南方房地产》200