中经在线访谈：谈物业税对房地产市场影响
易富财经讯：
主持人：各位网友大家好，欢迎收看本期的"中经在线"访谈。5月25日，国务院在批准发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知当中，明确提出了深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税从2003年进入到百姓的视野当中，此后一直是我们关注的焦点。在住宅商品化浪潮当中，物业税的开征事关我们每一个人的切身利益，也正是因为如此，这个消息引起了社会的广泛关注。物业税是否能真正降低房价？我们的经济生活和理财思路又有怎样的改变。 我们今天请到的专家是李开发。 [06-05 09:37]
李开发：各位网友大家好。 [06-05 09:37]
主持人：中央关于房地产税制改革的设想，物业税就是将现行的土地出让金、房产税等合并，转化为物业税。 过去一次性征收税费，现在将在房产保有期内分期缴纳。 有网友提出，今年再次讨论征收物业税的事情，是因为全球经济危机的影响，现在财政紧张，要拿物业税来讨论，您怎么看？ [06-05 09:37]
李开发：我不太赞成这种说法，因为出台物业税，第一，确实也是六年前就提出来的税制改革的目标。 在成熟的市场经济国家、发达国家，财产税，尤其是保有阶段的财产税，是一个重要的税种。 在美国、日本、韩国等很多国家，包括新加坡以及我国的香港特区，持有领域的税种是主要的部分，税源占整个税收的10%以上，是特别重要的税种。 我们国家的税制体制一直不是很完善，对持有阶段的财产一直没有合适的税种。 应该说，整个税收体系是不完善的。 [06-05 09:38]
李开发：第二，由于缺少对持有领域的财产的征税，会带来很多的不公平。 打个比方说：如果有一个人，他获得了一万亩土地，他当初拿到手的时候可能很便宜，他持续占有的时候，如果不征税的时候，他子孙万代，几百个人，乃至几千个人就持有这块地产，不劳而获，是不公平的。 税收公平，不仅要在交易领域、购买领域公平，在持有领域也要公平。 [06-05 09:39]
李开发：从更长久的角度来说，代际要公平。 为什么很多国家开征遗产税超过50%？就是不希望上一代的资产永久地流传下去，要鼓励下一代通过自己的劳动创造财富。 我们认为，最主要的目标是要完善税收体系；其次一个重要的目标就是增加税源。 有这么大的税源，我们一直没有开征，这也是一种缺失。 [06-05 09:40]
李开发：另外，你刚才提到，面对全球经济危机，这不是主要原因。 虽然，我们目前有一些企业，尤其是外向型企业，随着国际金融危机的影响，下滑比较明显，应该说它的实现利润、它的所得减少以后，税收也会相应减少。 但是，物业税的开征对减少企业的其他税收，使税收平衡是很重要的。 我们可以减免企业的税收，降低税率，这样使企业能够更好地发展自己，能有更多的资源使自己在面对金融危机的过程当中，能够保持平衡，能够有利可图，能够更好地发展。 [06-05 09:40]
主持人：刚才您也说到国家没有对房屋持有期的税种。 刚才我提到的物业税是将土地出让金等税种合并，统一转化为房产保有期阶段收取的物业费。 土地出让金是一次性缴纳了，同分批缴纳物业税有什么分别？ [06-05 09:41]
李开发：多个研究机构的文件还没有形成，在探索的过程当中，我们一致的意见是物业税出台以后，对其他税收，可以根据实际情况收取。 因为这些税收跟物业税是交叉关系。 出让金和物业税的保有是两个环节，以前是以出让代替了一部分保有，但是并不是全部替代。 包括房产税、地产税、耕地占用税、增值税等等。 [06-05 09:41]
李开发：虽然，它们将来是要合并，但是并不等于物业税一开征以后，就会把那些税种全部取消。 会随着物业税的开征，逐步地理清它们之间所占的比重，有的税种可能要取消，有的可能是要减少税率，有一些税种可能还存在，有一些就不存在了。 并不是等于关系。 [06-05 09:42]
主持人：物业税从2003年提出以来，经过了六年时间，每年都在提出，有很多因素也制约物业税的出台。 前后经历了六年时间，您认为到底是什么原因阻止了物业税的出台？ [06-05 09:43]
李开发：近几年，我们国家因为经济发展比较快，税收出现的问题和新的制度规范的工作量非常大，尤其税收是国家的法律，它是应该特别严格的，要经过很多案例、很多市场调研、反复论证，对发达地区，对中部和西部地区的税率，包括它的操作方法、征收的方法，豁免的比例等等，都是有差别的。 所以一个税收的调整，应该说都会经历几个月、一年，甚至几年的时间，才能使税种、税法规范和长期固定下来。 第一，税法改革完善的工作量非常大。 [06-05 09:43]
李开发：第二，近几年来，因为物业税主要面对不动产，是土地和土地以上的建筑物这两大部分。 这两部分，在前些年征收的时候存在税源不足的问题。 大量的财产没有变成私有财产，没有变成个人固定财产的时候，征税存在主体和对象的问题，还有就是开征税以后可以征收到多少税源？如果量比较少，可以等到成熟的时候开始征收。 [06-05 09:45]
李开发：尤其是最近十年，经济发展特别快。 最近五年，发展特别猛劲，每年都有大量的住房进入消费环节，土地开发量非常多，土地价格越来越高，很多家庭拥有了自住房，甚至拥有第二套住房、第三套住房，还有很多人进行炒房、投资，在这种情况下税源已经充分满足，我们可以征收到很多税收。 [06-05 09:46]
李开发：第三，面对这种情况的时候，随着房价的一路上涨，很多中低收入阶层，离高涨的房价越来越远，购买不起住房。 税收也要起到调节公平的作用，我们不能一味地追求效率，所以我们说这时候出台物业税的时机是合适的。 [06-05 09:46]
主持人：您觉得今年提出征收物业税的时机已经成熟了，是吗？ [06-05 09:47]
李开发：应该说是时机成熟了。 但是有两种看法。 有的人认为不成熟。 有的人认为成熟。 说不成熟，那是从比较严格的意义上来说，因为我们要征收物业税，要做大量的基础工作。 比较典型的，第一，就是要有物业台帐，而且台账是实时的，是准确的。 因为物业税不仅仅是对现有住房，对老住房，也是税率不一的。 第一，要有非常完整的登记； [06-05 09:47]
李开发：第二，由于是近几年，新开发的住房比较零乱，比如说有的人用自己的真名购买，有的人用邻居、亲戚、朋友的名字购买。 有的人自己家里有两个小孩，可能小孩才两三岁，他已经把房子写在小孩的名下。 如果这样能够避免税收的话，整个社会就要有规范的措施，比如什么样的年龄才可以拥有一套住房，如果没到这个年龄，这个房子应该算在家庭的头上。 [06-05 09:47]
主持人：认为出台物业税还不成熟的人，是不是他们的思维更理性一些？ [06-05 09:48]
李开发：看上去是比较理性一点。 但是因为中国的情况这么复杂，说他不成熟，是从比较严谨的角度。 [06-05 09:48]
主持人：可是对于法律的出台，我们不是应该以更加严谨的态度对待吗？ [06-05 09:48]
李开发：有的时候叫"关起门来讨论事情"，有很多方案，多少学者可以争论三个月。 有的是组织一些专家到现场调研、现场办公，找了几个典型，一个月可以拿出基本规范。 对于如何操作，是不是要反复讨论、反复修改，要想一步到位，其实很多制度没有绝对完善的，只有合适的。 当它不是特别完善的时候，我们可以先出台一两个税种，先出台一两个方面，然后逐步扩展到全部领域。 有的东西也是可以摸着石头过河，在征收的过程当中发现不完善了，将来还可以调整，有的还可以退。 只要理由合理，也是可以的。 [06-05 09:49]
主持人：认为物业税出台已经具备了完善的条件。 过去六年阻挡物业税出台的原因，依然存在呢？还是已经被废止掉了？ [06-05 09:50]
李开发：过去六年我们做了大量工作。 第一，出台物业税的时候，对国外很多国家的物业税有了详细了解。 他们的物业税征收已经比较成熟，他们的方案对中国有很好的借鉴意义，可以参照他们的做法，甚至可以把他们的条款搬来照用；第二，在六个城市经过几年的试运转，虽然没有实际效率，但是我们已经体会到能有多少税源，在征收当中可以有什么问题，并且怎么解决； [06-05 09:51]
李开发：第三，征税的主要思路已经明确，只是要进行细化，难度不是太大。 坦率地来说，影响它的难度主要是社会已经有很多不同的利益阶层，他们的诉求不一样，这些诉求要反映到最终的税法当中，要给它一个说法。 所以矛盾比较大，但是并不等于不能解决。 [06-05 09:51]
李开发：另外，所有的物业税的出台都必须有非常好的评估制度，要先对资产进行评估。 参照国外的办法，我们国家也是有很多对应办法，比如说这套房子值多少钱？我们说有一个重置，就是重新建设的时候这套房子要花多少钱。 这是国家的方法。 然后还有市场交易计算法，我们虽然不知道它多少钱，但是跟它同一个类型、同一个建筑结构的房子在市场上销售是多少钱我们可以参照； [06-05 09:52]
李开发：第四，我们可以考虑这栋房子在这个地方，我们把近三年同类型的房子，进行平均以后，我们认为一平方有多少钱。 这样的话可以制定评估制度。 对物业税的评估有什么细节的要求，经过短期培训以后，这些人就可以轻车熟路，就可以操作。 虽然有很大难度，但是我们已经克服了一些，再努力一些，很多方案就可以进一步出台。 [06-05 09:52]
主持人：您刚才说的评估问题是物业税的困难之一。 还有一个最大的困难是产权难以确定。 刚才您提到很多人买房子不是以自己的名义，您觉得产权难以确定还有什么其他难点呢？ [06-05 09:53]
李开发：产权难以确定是目前落实物业税的最大的难点之一。 有一些人，有了很多财产，他不想公布。 本来外面的人不知道他有五套财产，公布了以后，可能有一些问题，有的人怀疑他你可以买得起五套房产，你合法的资金收入来自哪里？你会不会偷税漏税？如果是官员，会不会存在灰色收入？当然有的人也有合法收入，他可以炒股等等，但是总之要给社会一个交代。 [06-05 09:53]
李开发：第二，我们在操作的过程当中，大量的房产分布在全国各地，在操作物业税的时候，有本地人买的房子，有外地人买的房子，有农村人买的房子，有城市人买的房子，有农村人跑到城市买的房子，有中国人买本国的房子，还有外国人买中国的房子。 这里面的情况特别复杂，就要有完善的固定资产台账。 这个固定资产台账怎么做，第一，要形成从上到下的完整的登记、备案、合适制度。 然后要有一个完整的、系统的队伍来操作登记，否则登记的方案不科学、不真实。 [06-05 09:53]
李开发：另外，对于用亲戚名字登记、他人名字登记，甚至还有用不真实的名字登记购买住房的，我们需要有时间进行甄别，来完善，使它更准确，更详尽。 从时间上来说，不能说三年以前的全部登记了，还要在台账当中做到实时登记。 [06-05 09:54]
主持人：问您这么多的难点和问题，现在人们都在讨论物业税的征收到底在几年之后，有的专家认为十年、八年，有的专家认为三年、五年，您觉得呢？ [06-05 09:55]
李开发：我认为，说五年、六年，甚至十年的，有没有道理？有道理。 我们认为在今年年底之前开征也还是可以的。 为什么？第一，可以开征一两个领域，比如说商业类地产，很多人都认为可行。 [06-05 09:56]
主持人：您说在今年年底之前可以开征一部分的。 [06-05 09:56]
李开发：比如商业类地产可以先开征，时间段可以算到2009年。 有的房子没有开征，比如到2010年了，但是将来清算的时候依然可以从2009年交起。 [06-05 09:56]
李开发：第二，可以在一部分城市，比如试运转很长时间了，能不能就在这些城市先行开征。 在开征当中，不断地扩展征用的规模。 一批一批地，到将来的所有城市，比如把农村也纳入进来。 包括我们刚才提到的物业税与房产税、房地产税、土地增值税、出让金等税费之间有交叉关系，有些税种可能要取消，有些税种的税率要降低，征税的范围要缩小，这些都可以在发展当中完善。 包括，如果我们对个别的征税范围比较大，在将来许可的情况下也可以返还，并不是永远不可修改的。 [06-05 09:57]
主持人：我注意到您说了这样一句话，如果是在2009年底之前可以开征，可以先试行商业地产。 您觉得商业地产会成为首先征收物业税的部分吗？ [06-05 09:57]
李开发：目前看来可能比较大。 因为商业地产已经运转了，第二商业地产普查起来比较容易。 第三，商业地产不存在征收不到的情况，它都在万众瞩目的位置，体量比较大，面积也比较大。 这些单位都已经进入效益比较丰厚的状态，有很大的商业流量。 这种情况之下，在商业地产领域首先开征，相对而言，条件是比较成熟的。 [06-05 09:58]
主持人：其实大家对于物业税的征收还有一个比较关心的焦埽?褪钦魇瘴镆邓暗谋曜际鞘裁矗磕?趺纯创?飧鑫侍猓? [06-05 09:58]
李开发：物业税究竟是哪几个领域。 我前一段时期写过一篇文章，提到物业税的名称不是特别合适。 为什么？其实说到底，所谓物业税就是以土地和土地商的不动产，土地商的不动产主要在于建筑，建筑又把工业地产等排除在外，实际上就是商业地产和住宅地产。 因为工业地产与工业的税收是联系在一起的，即使划归到物业税范围之内，在工业税范围之内也要有所调整。 [06-05 10:00]
李开发： 物业税这个名称仅仅在中国，很多人把这种税叫做物业税，香港特区把它叫做物业税，还有东南亚几个国家把它叫做物业税。 除此之外，包括韩国、日本、欧洲、北美等国都叫做不动产税。 不动产税比物业税相对科学一点。 这是其一。 [06-05 10:01]
李开发：第二，物业有很多模糊的地方，很多小区都收了物业税。 老百姓觉得你已经收了费，又要收税，是什么意思？实际上物业费只是管理和服务的费用，与物业税不是一个概念。 现在小区里面停车，要收停车费。 实际上汽车属于动产，不在不动产范围之内。 物业税这个概念在老百姓心目当中是比较模糊的。 [06-05 10:01]
李开发：我们说一个好的税名有四个作用：第一，它的指向要明确，要收哪一部分的税；第二，能够体现好的内涵；第三，要体现政策导向。 我的建议是把物业税的名称定为土地资源占用调节税。 首先，不动产主要是土地。 我们现在买房子都是拿着两个证，一个是房产证，一个是土地证。 其实房产是依附于土地的； [06-05 10:01]
李开发：第二，房产之所以值钱，是与这块土地的特定位置有关的。 比如南二环一栋大楼，这个地方可以卖到一万八千到两万块钱一个平方。 但是同样这栋大楼，如果把它搬到昌平去，可能只能卖五千。 就说明不管房产有多么大的价值，实际它是依附于地，依附于这个区位。 越是房产卖得特别高的地方，实际是土地资源、社会公共资源特别集中的地方。 [06-05 10:02]
李开发：什么叫社会公共资源？我们说医院、商业、银行、邮局、教育、交通等都特别方便，在这个地方生活，办事成本、生活成本都会大幅度下降。 所以这个地方的房价就会增值，房价就会很高。 物业税、不动产税都是以地为基础、为核心，附带上面的建筑物。 就是说看起来是建筑物，实际上地的概念更为重要。 因为同样的一个房子，在农村的一千块钱一平方米可能还没有人买。 [06-05 10:03]