写字楼物业的分类、特点与管理要求
1．写字楼的分类
目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。
（1）按建筑面积划分
１）小型写字楼，建筑面积一般在1万平方米以下。
２）中型写字楼，建筑面积一般在1～3万平方米。
３）大型写字楼，建筑面积一般在3万平方米以上。
（2）按使用功能划分
１）单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。
２）商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。
３）综合型写字楼，以办公为主，同时也具备其它多种功能，如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等功能。
（3）按现代化程度划分
１）非智能型写字楼，也就是自动化程度较低的普通写字楼。
２）智能型写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。
（4）按综合条件划分
１）甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。
２）乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
３）丙级写字楼，物业使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。
2．写字楼的特点
（1）建筑规模大，机构和人员集中 写字楼多为高层建筑，层数多，建筑面积大，少则几万平方米，多则几十万平方米。因此，可供租售的面积也不断增加，业主或租赁单位多，人口密度很大。
（2）建筑档次高，设备先进 写字楼购建安装的设备设施都是比较先进的，如供电系统一般设有两路电源供电，同时设有柴油发电机组作为应急电源；大厦设计安装中央空调以保证大厦冬暖夏凉；根据客流量大小，设计安装多部电梯。另外，大厦内一般都配有楼宇智能系统保证大厦内秩序井然，正常运转。
（3）地理位置优越，交通便利 写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有便利的交通条件，方便人员往来。
（4）使用时间集中，人员流动性大 写字楼的作息时间比较集中，上下班时间及办公时间人来人往、熙熙攘攘、川流不息；下班后人走楼空，冷冷清清。
（5）功能齐全，设施配套 现代写字楼一般拥有大、小会议室、小型酒吧、娱乐餐饮、健身房、停车场等。综合型写字楼还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公的需要。
3．写字楼物业管理的要求
写字楼主要是办理行政事务，从事业务活动的场所。这里公务来往频繁，商业洽谈不断，这些特点决定了对其物业管理的独特要求。
（1）要求确保设备能完好运行，正常使用 写字楼内单位、人员众多，电脑、传真机、通信设备、打印机等全天使用，必须保证供电系统的正常运行，否则将会影响办公人员的工作效率，甚至会给客户带来巨大损失，导致客户的投诉或索赔。
电梯是高层写字楼中最重要的交通工具，所以电梯要制定严格的运行和养护制度，保证其正常使用；中央空调、通讯设备等都是大楼的重要设备，要经常检修、维护，保证其完好，不影响办公人员的正常使用。
（2）要求加强安全管理，提供安全保障 高层写字楼人员流动大，且隐蔽死角多，必须加强治安保卫。对电梯间、楼梯间及各隐蔽地方，保安人员要定时巡逻检查，并建立严格的督促机制。楼内的各种管道、通风口、竖井等极易给坏人提供便利，要有安全措施。节假日，对进入写字楼办公区域人员要有严格的登记查证制度。
必须做好应付突发事件的各类预案。如高层楼宇造成火灾的因素很多，一旦发生火灾，后果难以想象，必须特别注意预防各类火灾发生，保证消防设施的完好和消防通道的畅通。一旦有突发事件，物业管理人员应冷静处理，将损失控制到最低。
（3）要求保持环境优雅、整洁 写字楼由于人员出入量大，容易出现脏、乱和建筑材料损坏问题。为了保持干净、整洁的办公环境，写字楼内、电梯间、卫生间、走廊、大堂等公共区域的卫生及办公区域的卫生应由专业的保洁人员进行定时、定期的清洁维护，力争做到无杂物、无灰尘。同时，为了改善写字楼形象，大楼外墙也应定期清洁，以保持楼宇外表美观，楼内垃圾要及时清运，定期消毒，预防疾病的传播。
写字楼内要摆放适当的花卉和绿色观赏植物，既增加了美感，又净化了环境，使楼内的人员感到舒适、优雅。
（4）写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求 写字楼自身规模大、功能多，特别是智能化的写字楼设备设施都很先进，这些先进设备的使用与维护，要求具有与之相适应的专业技术知识，对管理人员的要求自然更高了，许多设备设施的维修养护按照国家有关规定，是要持证上岗的。同时，指导业主和使用人正确地使用设备，避免因不正常的使用操作而导致设备损坏，也是物业管理服务的工作之一。