维修资金用于小区日常维护违法吗

文/宋安成

维修资金用于小区日常维护违法吗

案情简介：

在上海市浦东新区某业主委员会（原告）诉上海某物业公司（被告）一案中，原告诉称，被告是第一届业委会所聘物业管理单位，所签合同期限是2006年1月至2008年12月，合同到期后，双方未续签合同，但被告实际管理至2010年5月15日。2010年3月原告换届，按规定对前业委员会的维修资金收支情况进行审计，经审计发现，被告自2006年至2008年期间根据与前业委会签订的物业服务合同及补充协议从小区的维修资金中支取人民币607,860元。另于2004年、2005年从小区的维修资金中支取346,834元，用于小区共用部位、设备的日常运行、保养、维修及绿化养护等。

原告认为，维修资金属于全体业主所有，被告与原告前业委会签订的违规使用维修资金的合同应属无效，被告的行为侵犯了全体业主的权益，故原告起诉要求被告返还上诉维修资金并承担相应款项利息。被告辩称，被告于原告前一届业委会签订的《物业服务合同》、《补充协议》没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效的合同。被告支取的维修资金经原告前业委会审批后取得，符合双方约定，且被告支取的维修资金已全部用于小区共用部位、设施等的维修、保养。

法院认为，本案中原、被告签订的物业服务合同及补充协议中约定的维修资金的使用方式没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告依据双方的合同并经原告前一届业委会相关负责人审核后支取的系争款项，符合双方约定。故法院驳回了原告的诉讼请求。

律师分析：

一、维修资金及其适用范围分析

维修资金又称公共维修资金专项维修资金，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修资金部分。

从上述概念中可以看出，维修资金的使用必须是用于共用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。在本案中，被告在原告同意的情况下，从维修资金中支取用于电梯、安保技防设备、供水、排污、消防系统的维修、保养，以及公共区域的绿化养护、整修树木，其中一部分正是对小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，有些费用理应纳入维修资金范畴，另外大部分维修资金实际上是被用于小区日常维护，这部分维修资金的使用，对此由于法律上没有明确的界定，只是在相关地方规定中有所说明小区的日常维护并不纳入维修资金的使用范围。

另外，根据我国《合同法》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同，所谓强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立。在本案中，被告于原告前业委会签订的合同既不违法《合同法》的规定，也没有违反法律、行政法规的禁止性规定，更不会损害国家利益和社会公共利益。所以，原被告双方签订之《物业服务合同》及《补充协议》是合法有效的。所以本案中物业公司使用维修资金的行为仅仅是一种违规不违法的行为，只可能承担一定的行政责任。而事实上在现实操作中，由于法律对于维修资金使用范围的界定模糊不清，许多小区的物业公司都或多或少的明暗操作，将维修资金用于小区的日常维护，造成维修资金的不合理使用。

二、本案的启示

就本案而言，之所以造成物业公司这种过度使用维修资金的现象，一方面主要是因为我国法律具有一定的滞后性，现阶段法律制度不够完善，形成了一定的法律漏洞，使得一些物业公司有机可乘。其次，另一方面原因也是因为我国现阶段物业收费制度不适当，有些小区业主不会主动交纳物业费或者故意不按期交纳物业费，长期拖欠物业费，往往会造成物业公司入不敷出，难以做到完全的尽职尽责。再次，我国现阶段物业管理费用长期不涨，物业费用一成不变，然而现阶段市场上各项成本都在不断增长，这种收费体制不变的现状下，物业公司仅用收取的物业费来维持其运营是十分艰难的。

最后，笔者认为，当务之急是需要相关部门对有关法律法规进行完善，以避免这种违规现象的再次发生，也使得处理这种不合规的行为有法可依；另外，也需要有关物业公司的对其管理制度进行改进，从而完善其管理体系，保障物业公司能够更好的运行；最后，对物业公司的收费体制的改进也是一项不容忽视的问题，只有拥有一定数量的资金支持，物业公司才能全面的履行其职责，理顺物业管理体制，保证物业公司正常经营，也能更加全面的维护小区业主的利益。（作者系北京盈科（上海）律师事务所合伙人）