停车保管合同的界定及其风险防范

陈清明

案例

某投资公司将车牌号码粤Y01354的小型客车配给职员邓某使用，邓某居住在同华东小区，因此使用同华东小区停车场东侧011号固定车位，每月缴纳150元停车费。

2007年7月1日，邓某一次交纳半年的停车费，共计900元。某物业公司开出机动车辆存放保管洗车及配套服务定额发票，同时出具编号为0000686号小区停车证给邓某。

2007年9月13日晚上9时左右，邓某的丈夫陈某驾驶该车搭载邓某出去。9月14日3时，陈某到派出所报案称粤Y01354号小型客车停放在同华东小区停车场被盗，并出示停车证。随后，投资公司向人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿车辆损失70500元。

法院在审理此案中，双方争议辩论的焦点：

投资公司主张双方之间为保管合同关系，其向物业公司缴纳了停车费，车辆进入停车场发放了停车证，物业公司负有对车辆的保管责任，车辆丢失，物业公司应当赔偿。而物业公司则辩称，其所提供的车辆停放服务费并不包含车辆保管服务，双方之间不存在保管合同关系，理由是：

1、客观上双方未订立书面保管合同，也没有口头上的保管约定。

2、主观上双方没有订立车辆保管合同的意思表示。在《小区停车证》及《同华东小区停车场管理规则》中，物业公司明确提示对车辆 只供停放，不作保管 ，证明其没有保管车辆的意思表示，并且，车辆使用人停车后，从未将车钥匙交付物业公司保管，致使其无从对车辆实行控制，证明投资公司的车辆使用人也没有将车辆交付保管的主观意思表示。

3、收费发票不能证明双方保管关系的存在。物业公司的收费是基于提供车位停放，而非基于车辆保管，此费用的性质是停车费而不是保管费。

法院审理后认为，物业公司与投资公司之间存在保管合同关系，物业公司未充分履行其保管义务，致使车辆丢失，应负赔偿责任，故判决物业公司赔偿投资公司车辆损失70500元。判决后，物业公司不服，向法院提起上诉。法院经审理后驳回物业公司的上诉，维持原判。

法律评析：

业主车辆在停车场停放被盗或损坏向物业公司索赔是常见的法律纠纷，法院审理判决的依据主要是认定业主（车主）与物业公司是保管关系、租赁关系还是停车场仅提供有偿使用服务，此类案件，国内法院大多数案例是按保管合同关系判决的。结合本案，应从以下几个方面分析物业公司与业主（车主）之间的法律关系和法律责任。

一、 法律关系的认定及保管合同的成立

1、界定法律关系，首先要看双方是否签订车辆保管合同或租赁合同，或停车管理服务合同（协议），按合同中权利主体和义务主体及双方的责任约定进行识别。

2、通过停车管理的服务事实来认定。合同法的第三百六十七条规定保管合同自保管物交付时成立；第三百六十八条规定寄存人交付保管物品，保管人应给付保管凭证。因此， 交付 和 给付凭证 是保管合同成立的条件和法律依据，保管合同为实践合同，在车场停车管理中，如果业主车子开进停车场，物业公司发放了停车证、车保卡等保管凭证，就可以认定保管合同成立。

3、依据停车场或停车位的产权归属和经营性质，推定停车费是泊位服务费、租赁费还是保管费，以认定车辆管理中业主与物业公司的法律关系。

实践中，停车位归属的划分：一是小区路面的公共停车位，产权归全体业主所有，车位停车应交的是泊位服务费；二是小区的车位或车库由业主私人购买，业主享有所有权（私家车库）或使用权（专用车位），业主缴纳的是物业服务费（私家车库）或车位管理服务费（专用车位）；三是停车场产权归开发商所有，开发商委托物业公司专属经营，业主缴纳的是保管费，或业主与物业公司签订车位租赁服务合同（协议），缴纳租赁费；四是属于公建设施的停车场，产权归全体业主所有，由业主大会委托物业公司经营，收缴的费用主要用于弥补维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用，此类停车费用一般为保管费，或依据车位租赁服务合同（协议）交纳租赁费。车辆停泊服务费，主要是用于场地维修及养护，不具备经营性质，而保管费、租赁费具有经营性质，其费用含有物业公司停车场的的管理收益。

4、车辆钥匙及行驶证是否能作为保管合同交付的依据。

保管合同是以标的物交付为成立要件，对于车辆保管合同来说，业主（车主）是否应将可以控制车辆的钥匙、行驶证等交给停车场才算完成车辆的交付呢？本人认为，只要业主（车主）按照物业公司停车场管理人员的指示，将车开进停车场并停放在指定的位置，交付就已完成，保管合同就成立了。在车辆保管合同中，停车场是对车辆这一标的物进行 保管 而非对车辆进行使用，也就是说，只要停车场具有控制车辆能否进出停车场的权利，业主（车主）按规定将车子开进停车场，就是实际控制了存放的车辆， 凭证放行 便是停车场控制车辆这一事物的体现。车钥匙、行驶证是车辆使用权的象征，保管合同只转移保管物的占有权，不转移标的物的所有权或使用权、收益权。因此，车辆保管合同的成立，不是以交付车钥匙、行驶证为标准，而只以车辆控制权的转移为要件。

二、格式条款及免责声明的效力

物业公司在停车场公示的《停车管理规定》及出入证、停车证、车保卡上明示的条款应认定为能反复使用而预先约定的格式合同条款，是以格式合同的方式明确双方的法律关系。免责声明是物业公司停车场自我权益保护的一种方式，公平性、合法性、合理性和业主（车主）明确表示接受该意思表示是其有效的主要特征。合同法对格式条款的合法性有明确规定，如《合同法》第40条规定： 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效 ；《消费者权益保护法》第24条对免责声明是否有效也作出了强制性的规定： 经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效 。因此，停车场的物业管理单位要遵循自愿、平等、公平、诚实信用原则，订立合法的格式条款和明示有效的免责声明，避免条款内容的无效而引起的争议。

三、物业公司或车辆管理单位承担车辆赔偿责任的过错行为

按照民法、合同法的有关规定，物业公司停车场因管理过错导致车辆被盗或损坏，应当依法承担赔偿责任。业主（或车主）交费停车被盗或损坏后，向法院提起诉讼，国内法院通常根据双方的保管合同关系，在有证据证明停车场的物业管理单位存在以下过错行为而判决其赔偿：不按规定发放查验停放凭证的；车辆在停车场保管看守期间丢失的；停车场设施设备保养不善的；停车场无人看守或看守人员脱离岗位的；发现他人损坏或者盗窃车辆，未采取相应措施阻止和报警的；未按公示的管理制度，提供车辆管理服务的；停车场、行驶弯道及有障碍物的路面未设置警示标志的；法律、法规规定的其他应当承担民事责任的行为。发生车辆被盗或损坏产生的法律案件，物业公司必须举证无上述管理过错，才能免责。

根据上述法律评析，判决本案某物业服务公司败诉的理由：

根据本案的实际情况，本人认为法院按 保管论 判决物业公司赔偿70500元，其理由：一是投资公司与物业公司双方虽没有明确的保管约定，但投资公司每月交付了150元的停车费，物业公司开给投资公司的发票是机动车辆存放保管洗车及配套服务定额发票，证明物业公司所经营的停车场是经工商登记的收费停车场，经营服务性项目及收费许可均应证明停车场包括车辆保管服务的经营范围；物业公司发放停车证，车辆使用人将车辆开进停车场，就应认定本案双方已达成停车位使用的口头协议，形成了事实上车辆保管合同关系；二是物业公司称其发放的《小区停车证》及《同华东小区停车场管理规则》中，作出了 车辆只供停放，不作保管 的声明，但根据《消费者权益保护法》及《合同法》的相关规定，应不具有实质性的法律效力；并且物业公司作出的以上声明是免除其保管责任的单方意思，除非投资公司明确表示接受该意思表示，否则这种意思表示应视为无效行为，不影响双方保管关系的成立，本案投资公司与物业公司无任何特别约定，双方也没有另行签订场地租赁合同，交纳停车费的行为不应认定为接受了物业公司的声明。因此，物业公司在《小区停车证》及《同华东小区停车场管理规则》上所作出的声明是单方声明，对投资公司不发生法律效力；三是本案车钥匙交付的法律问题。保管合同为实践合同同，以标的交付为合同成立要件，物业公司所经营的停车场有专门保管人员控制车辆进出，因此当邓某将车停放在固定车位上，车辆的交付即视为已完成，是否交付车钥匙并不影响保管合同的成立；四是物业公司未履行车辆停放登记或凭证出入放行的管理制度，未严格履行看守义务导致车辆遗失，存在管理上的过错。据此，法院判决物业公司赔偿投资公司车辆损失70500元。

鉴于上述案件的法院判决及法律分析，为防范物业公司在小区或停车场车辆管理中的法律风险，笔者建议物业公司在停车管理中应采取以下措施：

1、明晰停车场的产权归属，签订车辆管理合同。

物业公司、业主（车主）之间关于停车场和车辆管理产生的纠纷，及双方各自应承担的法律责任，须从立法和双方签订的停车管理合同上进行界定，虽然《物权法》规定了停车场所有权的归属，但对其经营管理及侵权和违约处罚等方面的法律问题并未涉及，因此，物业公司和业主（车主）双方要签订停车服务合同，在合同中约定是保管合同或租赁合同，以及双方的权利和义务，明确其费用是保管费还是租赁费，以分清双方应承担的法律责任。

2、加强车辆管理的制度建设，从源头上杜绝事故隐患。

物业公司要根据小区及停车场的实际情况，制定车辆管理办法，完善业主（车主）及存放车辆档案的建立，按政府的指导定价合理收取停车费。同时，在现场管理中要做到：拟订切实可行的停车位分配及应急事件的处理方案；督促业主（车主）办理车辆保险；设有专人对进出停车场的车辆进行登记；24小时安排专人看管停车场；车辆进入发放停车凭证；及时维护停车及车辆行驶秩序；劝阻制止损害停放车辆的行为；定时对停车场地及设施设备进行养护，确保停车场及设施设备的正常使用。

3、运用智能化电子监控系统，增强停车防控的安全性。

为防止车辆被盗和损坏，停车场要配置电子监控系统，红外报警，昼夜不间断地录像监视，同时，在小区或车场出入口设置自动闸杆、读卡机和视频监控，在物业公司设置警务处理中心，及时处理盗窃事故及停车纠纷，以科技手段促进人防、物防、技防、车辆保险的结合与互动，增强车辆停放的安全性。

4、收集和保存相关证据，降低诉讼风险。

物业公司要妥善保存与业主（车主）签订的车辆保管合同或车位租赁合同、交费发票存根，核实并复印业主的身份证、车辆行驶证、驾驶证、车辆保险证明等资料；检查并记录车辆进出停车场的时间及车况，并要求业主签字确认；车辆凭证进入，车辆驶出收回停车证；保存监控录像；留存制止车辆破坏的物证、视听资料、现场见证人的签名记录，以及保存其它能证明物业公司停车场管理人员履行了看管义务，不存在停车管理过错的法律证据。

5、提高管理和服务品质，构建文明安全的和谐社区。

物业公司要以停车场的经营管理为载体，提高服务质量，本着与业主互信、互利、互助、互惠的目的办好停车场；加强同业主和社区警务室、居委会等部门的沟通与联系，虚心接受业主和群团组织的监督，发挥业主、居委会、警务室的自治和协调作用，防止不法分子的侵入，将现行的停车管理服务、秩序维护服务、派出所或警务室的治安服务、消防服务融为一体，形成一个群防群治的安防管理体系，与广大业主共同构建一个民主自治、公平正义、诚信友爱、安定有序的文明和谐社区。