福州物业服务行业典型事件

王小梁

一、海景花园事件

福州海景花园位于福州市西环北路，坐落于福州西郊的左海公园之侧，总建筑面78000平方米，由东煌（福建）房地产开发有限公司开发，于2000年10月28日封底。

2001年5月，作为小区的开发商 东煌地产与信源物业签订了一份物业管理委托合同，委托信源物业对海景花园进行物业管理，管理期限为３年。但在业主们入住海景花园之后，广大业主对信源物业的物业管理水平与服务质量提出了质疑，普遍表示不满。

随后小区业主开始组织筹建业主委员会，2003年4月29日，海景花园召开业主大会，依据相关程序选举产生了业主委员会。

6月18日，海景花园业主代表大会第三次会议认为，原开发商委托的信源物业对海景花园的管理不能让广大业主满意，决定由海景业主委员会负责通过公开招标方法选聘新的物业公司。6月23日，海景花园业主委员会向福州市房管局、鼓楼区房管局、五凤街道办事处，提交了请求更换物业管理公司的报告。

7月7日，海景花园的业主们在业主委员会的组织下，举行了一次民主投票，就是否同意授权业主委员会选聘新的物业公司进行表决。表决结果通过，99%的业主同意重新选聘新的物业公司。

其后，通过公开招标，业主委员会、业主代表大会表决决定，选聘福州新三泽物业管理有限公司为新物业公司，并在7月27日与此公司签订了物业管理委托合同。

7月31日，新三泽物业欲与信源物业办理物业移交手续，但遭到拒绝。主要有两条理由：一是物管交接必须有物管行政主管部门的人到场；二是他们是与开发商签的合同，要移交也是向开发商移交。开发商则解释， 信源 并非故意不移交物业管理权，而是其前期对小区的投入该如何补偿的问题还没解决，所以现在 没办法移交 。

8月8日，福州市房管局主持召开了海景花园物业管理纠纷协调会议，并形成会议纪要，要求在8月10日前做好海景花园的物业管理权移交事宜。８月10日，信源物业公司以海景花园前期物业管理投入的财产和资本未理顺为由拒绝移交。次日，信源物业向法院提起诉讼，状告业委会在开发商尚未向其移交物管资料前，就擅自与 新三泽 签订合同；而 新三泽 在明知 信源 和开发商签订的物管合同还未到期的情况下，仍与业委会恶意串通，损坏 信源 利益。要求确认海景花园业主委员会与新三泽物业之间订立的物业管理委托合同无效。但在业主委员会向法院起诉后，信源物业公司向法院提出了撤诉。

9月8日，业主委员会向法院起诉，请求判令信源物业与东煌地产签订的前期物业管理委托合同终止，信源物业限期移交物业管理权及其相关物业资料，并退出海景花园小区等。

就在诉讼进行之中，海景花园业主采取了一项 大胆 的行动。11月15日，他们 占领 了物业管理办公室和保安房，强行赶走信源物业公司，实现 业主自治 。 16日凌晨发生流血事件，海景花园业主委员会新聘用的3名保安被十几个不明身份的人打伤，其中一个伤势较重而住院。

不久后，业委会直接聘请有从业资格的物业管理人员，并支付给他们工资。不久后，在这些物业管理人员的基础上，成立了益欣隆物业负责海景花园的物业管理。开创了福州物业管理酬金制管理的先河。

2003年12月初，鼓楼区法院作出一审宣判，判决东煌地产与信源物业之间关于海景花园的物业委托合同终止；信源物业应退出海景花园，并向业主委员会移交物业管理权。

点评：该事件发生在国务院颁布《物业管理条例》前后，因此海景 炒管家 成了《条例》司法实践的 试金石 ，由于《条例》刚刚颁布，许多方面还存在不足，使事件的解决遇到了一定的困难。同时，地方法院的判决，明确了业主委员会的诉讼主体资格，并适用新的《物业管理条例》，明确了物业管理权移交的时间。在福建省，这两项做法都是首次出现，开创了先例。另外，之后海景花园与物业服务企业之间的酬金制模式，在当时也属首例。

二、元洪锦江二期事件

福州元洪锦江二期小区，位于台江区北江滨板块，是2000年前后该区房价最贵的住宅区，由福州知名的房地产开发单位 融侨集团旗下的元洪地产开发。总户数484户。

2007年5月，元洪锦江二期业主委员会以该小区物业公司融侨物业管理混乱、服务失职，80%业主同意更换物业公司为由，要求融侨物业撤出元洪锦江二期。双方协商未果，融侨物业宣布于该月24日撤离小区，并与当日与业委会选聘的凯祥物业进行交接。

凯祥物业进驻之后，元洪锦江二期业主对新物业 凯祥物业的服务表示强烈不满，拒交物业费，以此与业委会和物业抗争。此后，福州市房管局、台江区房管局及街道办介入，认定小区业委会未按法定的提前15天告知要投票的程序，也没请街道办和主管部门到场监督，存在违规操作行为，发函业委会告知选聘物业的程序违法，并责令业委会召开业主大会重新投票表决。

随后将近一年时间，尽管主管部门、街道办多番协调，但终未能解决。小区业主一纸诉状将业主委员会及凯祥物业告上法庭，要求解除业委会和凯祥物业的服务合同。

目前，此案正在进一步审理当中。

点评：虽然此案不是业主状告业委会的首例诉讼，但是有关行业人士以及法律人士认为，此案要求解除业委会与新物业服务合同的诉讼主张尚属首例，同时审判的结果也将对今后小区业委会如何规范运作、业委会如何更好地体现业主意愿、如何规范更换物业公司等热点问题，以及开发商、物业、业主、业委会、街道办到底在日常的物业管理过程中扮演什么样的角色,提供一个案例和宝贵的参考，因此各方对审判结果倍加期待。

三、盛天现代城事件

福州盛天现代城位于晋安区鼓山镇招贤路8号，总建筑面积12万平方米，总户数997户，由福州鼓山福兴建设发展总公司开发，于2004年12月30日交房。

2007年7月，由于小区的第一任 管家 福州西酒物业无法协调处理好开发商遗留的诸多问题，导致大部分业主无法认同，在小区成立业委会后，西酒物业了选择撤出。随后盛天现代城业主委员会在征得大部分业主同意的情况下，开展了一起自做标书、自设招标会公开招投标形式海选物业的活动，由于担心物业请的秩序维护员无法尽到应尽的责任，业委会还 自主创新 ，推出了秩序维护员独立由业委会选聘的 盛天模式 。

此次招投标业委会通过省物业协会，从全省物业专家库中随机选择了5位组成招标小组负责此次活动。最终，福州光大普惠物业公司从5家晋级开标现场会的物业公司中胜出，成为此次 盛天模式 的最终胜利者，随后8月开始正式接管小区。

但仅仅7个月后也就是2008年的3月底，光大普惠物业公司便宣告撤离。据该物业公司负责人称，撤离的主要原因有三，其一是开发商遗留问题仍无法协调，业主不满拒缴管理费导致企业亏损严重；其二是物业无法对业委会选聘的秩序维护员实施有效监管；其三是无法获得业委会支持。而另一当事者业委会则表示，物业公司的管理存在问题才导致亏损。

点评：2005年自《福建省物业管理招标投标暂行办法》开始实施以来，许多小区都是通过委托招投标代理中心公开招投标招聘物业，而盛天现代城则是由业委会自行组织、独立完成的，在省内是 第一个吃螃蟹 的。而其别具一格的秩序维护员由业委会独立选聘的模式也称得上是一个创举。

但缘何 盛天模式 仅仅维持了7个月便夭折，这其中有很多东西需要物业、业主、开发商、业委会去反思和借鉴。