“业主身份认定与物业服务费交纳主体确认”纠纷的典型案例评析

王洪宇

[典型案例]

原告建国物业公司2005年诉至法院，称被告曙光公司从2001年11月起未缴纳物业服务费、水电费，其多次向被告催讨未果，诉求法院判决被告支付物业服务费11万元，支付代垫水电费5万元及滞纳金17万元。

被告辩称，其虽向四明花园筹建处购买11层商品房及地下2号车库，但至今未办交房手续，未实际获得该商品房及地下车库控制或使用权，因而原告要求其支付物业服务费等请求不能成立。

法院查明：被告与开发商四明花园筹建处签订了商品房预售合同，购买该花园11层商品房及地下2号车库，合同约定交房期为2000年9月30日。合同签订后，被告支付了部分购房款。2001年3月四明花园验收合格，但未与被告办理所购商品房交房手续。2001年9月，原告与四明筹建处签订了物业管理委托合同，约定由原告对四明花园进行物业管理，有效期为合同签订之日至业主委员会成立之后两个月。四明花园业委会成立后，同样委托原告继续对该花园进行物业管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同对四明花园进行了物业管理。在此期间，2001年11月28日，因涉及刑案，四明花园11层商品房及地下2号车库被有关部门扣留。2003年被告曾以业主身份派代表参加该花园业主会议。

一审法院认为，被告虽与四明花园筹建处签订了商品房预售合同，并支付了购房款，但其并未从该花园筹建处取得所购房产，该房产至今亦未登记到其名下，因而不能确定被告系该花园11层商品房及地下2号车库所有人或业主；原告未举证证明被告已实际使用该房产，因而被告亦非该房产使用人。被告因自身认识错误，曾将自己作为该房产业主，但并未因此改变被告未取得上述房产所有权的事实。有关部门虽出具清单扣押上述房产，从法律原理及相关法规来看，其所扣押的只是一种合同权利而非房屋这一特定物的所有权。因此，一审判决驳回原告诉求。二审以调解结案，双方当事人自愿达成协议：上诉人建国物业公司不收取讼争费用的滞纳金；被上诉人曙光公司则按物业服务费和水电费总额的70%向建国物业缴纳相关费用。

[实务指南]

现实生活中，物业业主身份的认定意义重大，涉及某一主体能否享有业主权利及应否承担业主义务等根本问题。其中哪些 业主 、从 何时 起需承担交纳物业服务费的义务，在物管服务实务中常会引发纠纷。处理此类纠纷时应注意如下问题：

1.已实际居住但未获所有权之前，买受人是否为业主。作为不动产，房屋等物业所有权需经登记才发生移转，因此，房屋买卖合同签订与房屋所有权过户多数情形下并未同步进行。从我国物管法规来看，物业所有权人是业主。然而，买受人在物业所有权过户手续办理完毕前，因其并未获得房屋所有权，所以此时虽已入住的买受人仍非所有权人。但从目前国内各地物管实践来看，不管购房人是否取得房屋所有权，购房人均从办理入住手续开始即交付物管费用。按物管法规之规定，应当纳物管费用的是业主，那么，此时未获产权的业主是否有义务交纳物管费用呢？例如，1998年10月,张某与开发商签订了商品房销售合同,约定张某以每平方米4700元价格购买广州白玉苑商品房一套。1999年4月,张某办理了入住手续并实际居住,但未办妥产权过户手续。虽然入住后,张某一直催开发商办理产权过户手续,但未能如愿。从1999年8月开始,张某以并非业主为由拒付物业服务费。物管公司认为,张某是实际居住人,享受了物管服务,理应交纳物业服务费。我们认为，虽然买受人尚未获得所购房屋的所有权而成为名副其实的业主，但其对入住房屋已获占有控制和实际居住的权利；而且，已办入住手续的买受人将从物管服务中受益，要求其支付物业服务费当属合理。当然，针对虽已办理入住手续但未实际入住的买受人，可协商适当少交服务费。综上，获得物业所有权之前的买受人虽非真正意义的业主，但仍应按业主标准履行物管服务中的交费义务。

2.商品房出售前，开发商是否为空置房业主。建好的商品房在出售给购房人之前，房地产开发商已登记为产权人，即所有权人，故开发商是空置房业主。因此，在物管服务中，开发商亦应交纳物管费。国务院《物业管理条例》第四十二条第二款就明确规定： 已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 进一步，谁有权向开发商收取物管费？依上述条款规定，物业公司可依物业服务合同对开发商享有请求其支付空置房物业服务费的债权，因此，应由物业公司向开发商收取，其他业主无权直接向开发商催交或收取。

3.虽已获物业所有权但未拿到钥匙时，业主能否拒交物业费。不动产所有权的取得与不动产实际交付是不同概念。所谓 实际交付 应理解为义务人将房屋钥匙交付所有权人，从而使所有权人（业主）取得对房屋的占有、使用权。虽然国务院条例已明确规定已竣工但尚未交给物业买受人之物业的物业服务费用由建设单位交纳，但物业服务实践中，开发商多通过前期物业服务协议，约定物业公司负担交付房主钥匙的义务。若物业公司（或开发商）消极不作为，未履行交付房主钥匙的义务，导致房屋钥匙仍在物业公司（或开发商）处，则诉争房屋并未完成实际交付，业主并未获得对该房屋占有控制和实际居住的权利，从而也就不能从物业公司的物业服务中受益，此时要求其支付物业服务费欠缺合理性基础。因此，已获物业所有权但未拿到房屋钥匙而没有实际入住的业主，可拒交物业服务费。

4.承租人与公房使用人在物业服务法律关系中的角色定位及应否承担交纳物业服务费的义务的问题。依《物业管理条例》，房屋所有权人是业主，显然，承租人与公房使用人不是房屋所有人，因此，他们不是业主。但在物业管理实践中，就租赁物业、公房物业而言，占有、使用进而对这些物业进行实际控制的是承租人与公房使用人，实际享受物业公司提供的物业管理服务利益的也是这些人，因此，他们应被界定为《物业管理条例》中提及的 物业使用人 ，要承担物业使用人的相应义务。尽管承租人等 物业使用人 并未参加业主大会会议、投票决议业主公约和规章制度，然而必须遵守业主公约和所有的规章制度，因为业主公约和规章制度是约束物业区域内的不动产利用秩序的规则，业主之外的使用人也应遵守物业区域内的利用秩序规则。

国家《物业管理条例》第四十二条第一款中明确规定： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

可见：（1）在无任何其他约定的情况下，承租人不负担交纳物业服务费的义务。因为基于房屋租赁关系，承租人有交纳租金的义务。在交纳租金后，出租人即有对出租物瑕疵担保的义务，出租人有义务保障房屋能够适于正常使用。在缺乏任何对其他相关费用承担约定的情况下，出租人应承担所有出租物之上的费用负担，其中当然包括向物业公司交纳物业服务费。（2）如果出租人希望承租人承担物业服务费，则应在房屋租赁合同中明确约定，并且最好将该租赁合同交物业服务企业一份，由物业企业盖章确认。这便可产生债务移转的效果，即本应由业主承担的、交纳物业服务费的义务，已经移转给承租人承担。如果没有告知物业企业并经确认，物业企业仍可以向业主直接追交。但即使有此特别约定，而且已经告知物业企业并经确认，若承租人没有履行交纳物业费用的义务，依国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主仍要承担连带交纳责任。（3）在国内住房制度改革过程中，原有公房大多已出售给原使用人，但迄今为止，仍有部分公有住房仍维持原先的使用关系（也有称租赁关系的），即使用权人仍作为承租人租用公有住房，同时这部分公有住房也在推行市场化的物业管理服务方式。从实践来看，公有住房的使用权人也可参与物业管理服务决策，当然也应受物业小区自治性规范的制约。

公有住房实施市场化的物业服务时，依国家《物业管理条例》第四十二条之精神，在公有住房出售前，使用权人仍然从形式上维持租赁关系，因此，除非公有住房所有人和使用权人另有约定，公房所有权人即国家或某单位仍应承担物业服务费。

（作者单位：浙江万里学院法学院）