物业管理案例评析
刘 冰
小区管理的利益关系
案例：
某小区建成后，业主纷纷搬入。半年后，开发商聘请的物业公司由于无法收齐所有入住业主的物管费，采取了停止服务的行为，拒绝清理垃圾，晚上不开路灯，外来车辆乱停，给小区居民生活带来不便。业主委员会多次到该物业公司反映未果将其告上法庭。物业公司辩称近1／3的业主拒不缴费，致使管理缺乏运营成本。缴费的业主认为，不能因为其他人不履行义务而侵犯缴费业主的权益。未缴费的业主则称物业公司未公开账目，侵犯了其知情权，业主委员会未很好地保护业主合法权益，所以拒绝缴纳物业管理费用，并表示不参与小区管理事务。
评析：
该案中，物业公司、业主各执己见，貌似矛盾重重，但根据《物权法》第二编第六章之规定，他们之间的权利义务关系十分明朗。业主委员会是为便于管理，由小区业主选举产生、代表业主行使权利、维护业主合法权益的特殊机构；业主行使监督权，并有权改选业主委员会。案中，小区内垃圾箱、路灯、公共区域是全体业主的共有财产，清理垃圾、开闭路灯、规范停车是小区的公共事务，涉及全体业主的利益。为了维护小区环境清洁、路灯正常照明、车辆停放有序，业主可自行管理，也可聘请物业公司。但无论选择哪种方式，都必将发生必要的管理费用，该费用是为全体业主利益发生的，所以应由全体业主分摊，任何业主不得以放弃权利为由不履行义务。对于部分业主不支付物管费的行为，业主委员会有权要求相对人补交拖欠的费用。物业公司不得以其是开发商聘请的为由拒绝管理和服务。在管理和服务过程中，物业公司必须将扣除约定的管理费之外的费用进行公布，业主对物管费和小区内因业主共有区域而产生的收益享有知情权和监督权。如果业主不满意开发商聘请的物业公司，可以通过业主大会选聘或解聘物业公司，但业主不得违反法律、法规以及管理规约，不得拒绝支付物业管理费用。物业公司应立即恢复管理服务，保证小区业主的正常生活，并公开从前的物管费开支情况；未缴费的业主补足物管费，如因拖欠数额过大或时间过长影响其他业主权益的，相对人可依法向人民法院提起诉讼要求赔偿损失。
车位车库权属问题
案例：
2003年，文先生在市中心购买了一套商品房，近日他又买了一辆新车，当他来到所在社区物管处询问停车费时了解到，现在车库每个车位的月租为260元，与之前的180元相比，涨了80元，即使如此，该楼盘的地下车库目前已满租。从月租100-180元钱，上涨到现在的200-300元。社区停车问题再度成为业主及准购房者关心的话题。
评析：
住宅小区车库车位权利归属问题曾在社会上引起讨论。业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题，涉及广大业主的切身利益。关于车位、车库的归属问题，主要有以下几种观点：(1)业主所有说。一是认为车位、车库应归业主所有，业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车位、车库拥有共有部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用；二是认为车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，房地产开发企业出卖房屋应当为业主提供停车场所，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。(2)房地产开发企业所有说。认为小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间建造，且是房地产开发企业投资建造的，理应归房地产开发企业所有。(3)国家所有说。认为地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当推定为国家所有。(4)约定归属说。对车库的归属应当通过约定来确定其归属。《物权法》的规定以协调兼顾业主和房地产开发企业两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。根据《物权法》第七十四条规定，对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当做出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许房地产开发企业出售、附赠或者出租，可能影响房地产开发企业建造车位、车库的积极性，对业主不利。从规划的时候就用于停放汽车的车位、车库的权属，才受本条法律保护。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库且不是占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属由当事人通过买卖、赠与或租赁等方式约定。
业主大会的权利
案例：
某小区有300多住户，2004年8月在购买商品房时，开发商事先聘请了某物业公司对该小区进行管理，业主在入住之前与某物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理期限为3年。但该物业公司在小区卫生、治安等方面存在服务不到位的问题，引起了部分小区业主的不满。于是，小区业主提议召开业主大会，主张解聘某物业公司，但因某物业公司的阻挠，该决议一直没有达到全体小区业主所持投票权三分之二以上通过，解聘物业公司的事便一再推迟，而物业公司和部分业主的关系也不断恶化。
评析：
从《物权法》第76条规定可以看到，业主和物业公司之间的关系将更具体、明确；同时，对业主如何选聘和解聘物业公司也作出了具体规定。特别需要关注的是，《物权法》对业主大会决议作出的 多数决 方式较之实行数年的《物业管理条例》的相关规定更为科学、合理，这从一定程度上改变了更换物业公司难的问题，更有利于业主行使其权利。小区业主委员会若要解聘物业公司，依《物业管理条例》第12条规定，其决议作出方式为 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 在《物权法》中，业主大会之作出不再适用《物业管理条例》中 与会业主 人数的比例标准，而是以全体业主为考量基数，其决议之作出更为谨慎。某小区的业主委员会可依法辞退和聘用某个物业公司。这意味着业主掌握了物业公司的命运，物业公司必须提供令业主满意的物业管理，否则就只能被市场淘汰。此外，更重要的是，《物权法》中规定了 业主所有的专有部分占建筑物总面积且业主占总人数 一定比例的多数决标准，将全体业主人数的多数与专有部分占建筑总面积比例的多数相结合的方式更为严格和科学，可防止拥有多数比例物业面积的少数业主利用表决权损害只拥有少量物业面积的多数业主的利益的现象，从而维护多数业主的合法权益。
