业主委员会应通过合法程序可解除前期物业

【案情】 业主在入住恋日家园时，华野物业服务公司由建设单位选聘为物业服务企业。后来，恋日家园成立了业主大会并选举产生了业主委员会。华野物业服务公司对小区物业进行管理期间，大部分业主对其提供的服务不满意，并多次发生冲突。后小区内三分之二以上的多数业主一致要求解除与华野物业服务公司的关系，同时前期物业服务合同也规定了如果华野物业服务公司履行严重不符约定作为解除合同的条件。但是业主并没有召开业主大会。业主委员会遂在大部分业主的要求下向华野发出通知解除物业服务合同。华野接到通知后，表示反对并拒绝退出小区，双方发生争议。为此，业主委员向法院提起诉讼，但并未得到法院支持。 【评析】 本案主要涉及业主委员会是否有权解除物业服务合同。 业主基于其专有权对物业享有共有权和成员权，业主组成业主大会，行使最高权利。业主选举业主委员会作为业主大会的执行机关。应当说，业主委员会只是业主大会的执行机关，本身并没有独立决策的权利。当然，如果经过业主大会的授权是可以的。《物权法》及《物业管理条例》均规定了业主大会决定选聘、解聘物业服务企业，因此，业主委员会在没有经过业主大会做出决议前是不能选聘、解聘物业服务企业的。 召开业主大会并不一定采取集体讨论的形式，当然也可以采取征求意见的形式，但是《物业管理条例》规定必须要用书面的形式而且还需要物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且人数过半数的业主参加。 本案中，虽然小区内三分之二以上的业主的同意解除与华野物业服务企业的物业服务合同，但是业主委员会并没有书面征求业主的意见，况且其能否达到专有部分建筑面积过半数亦不可知。因此，在没有业主大会决议的情况下，业主委员会没有权利解除与华野物业服务企业的物业服务合同。本案中业主要想解除同华野物业服务企业之间的合同，还是应当召开业主大会进行表决的。