物业企业对业主房屋内玻璃坠落的免责事由

【案情】 被告某实业公司将自己开发并拥有产权的写字楼出租给他人使用，并委托某物业服务企业负责管理该大厦物业。大厦共16层，由于该大厦窗户玻璃安装上存在质量问题，使用中曾多次发生玻璃坠落事件，已经物业服务企业和很多用户提出意见但实业公司未及时处理。2001年5月21日，租用该大厦13层的某广告公司员工肖某在关窗户时用力过猛，致使玻璃坠落，击中楼下正在搬运货物的孙某，插入孙某头顶部，孙某深受重伤，先后花去医药费8万元。事后，孙某将实业公司、肖某以及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担共同的赔偿责任。法院经审理认为，实业公司作为某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量有问题，本身存在安全隐患，且多次发生坠落事件而未能采取措施，在物业服务企业提出改进要求后仍不作为，对孙某的损失负主要责任；肖某系房屋的使用人，关窗时应该按正常的方式关闭，但因用力过猛导致玻璃下落，对孙的损害负次要责任；物业服务企业作为大厦的管理人，曾向实业公司提出改进要求，已尽管理义务，孙某的受害同物业管理企业无直接的、必然的联系。因此不承担赔偿责任。据此，法院判决实业公司承担主要责任，肖某承担次要责任，物业服务企业不承担责任。 【评析]】 本案主要涉及业主、物业使用人以及物业服务企业因物业安全隐患对他人造成伤害，如何承担责任的问题。 业主对自己的专有部分享有所有权，业主对专有部分应当保证其专有部分不存在危机他人的危险。《民法通则》一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。同时《物业管理条例》第56条也规定，物业存在安全隐患，危机公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。责任人不履行养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。本案中，作为业主的某实业公司，明知该楼窗户玻璃安装具有隐患，且在住户和物业服务企业提出意见后仍不改正，在主观上该实业公司存在重大过失，因此某实业公司对该事故承担主要责任。 《民法通则》第一百二十六条规定，物业使用人对物业进行使用的过程中，应当按照物业的性质加以利用。本案中肖某作为物业使用人，在关闭窗户时，用力过猛导致玻璃坠落，对所造成的损失还是有一定的责任的。但鉴于某实业公司的严重过错，法院判决其承担次要责任有据。 《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行合同的约定造成业主人身、财产安全受到伤害的，应当依法承担责任。物业服务企业一般只对共用部位、共用设施设备进行管理和维护，如过因管理不善造成的损失自然应当承担责任。当然，业主完全可以与物业服务企业约定其对业主的专有部位也有维护的义务。本案中，该房屋玻璃虽然是业主的专有部位，物业服务企业无法进行管理和维护，但这并不意味着他没有任何的义务。物业服务企业在发现或者得知业主专有部位存在安全隐患有可能对其他业主造成损害的情况下，应当具有通知和警告的义务。本案中物业服务企业只是通知某实业企业而没有及时发出警告，应该说还是存在一定过失的， 法院判决物业服务公司不承担责任值得商榷。