物业管理公司拒绝交接物业管理权

【基本情况】

某市太信大厦由太信地产公司开发，一直由太信物业公司负责前期物业管理。小区总建筑面积3.5万㎡，业主264户。2008年中，太信大厦筹备首届业主大会会议选举首届业主委员会，前期物业服务企业太信物业公司极力阻挠，太信物业公司仍拒绝提供业主名册。在业主委员会成立后，太信物业公司拒绝承认业主委员会。

2009年4月，首届业主委员会准备召集业主大会会议并最终确定两个议题，一是否同意续聘太信物业公司，二是否同意公开招标选聘新物业服务企业。太信物业公司表示愿意配合业主大会会议召集工作，并且同意拨付资金，支持业主委员会印刷选票、制作票箱、请义工派发回收选票工作。其后，业主委员会改变议题，表示只愿意就是否同意通过公开招标方式选聘新物业服务企业进行表决。太信物业公司认为，在没有引导业主对是否续聘太信物业表决情况下，直接让业主表决选聘新物业服务企业，对太信物业公司不公平，有诱导业主尽快换物业服务企业的嫌疑。

太信物业同时提出证据，证明了业主委员会7个委员当中的过半委员欠交物业管理费用，欠费时间最长的达10个月。太信物业同时与单个业主签订物业管理合同，在约定下调管理费情况下，物业服务企业与三分之二的业主签订合同。并同时宣称在占小区三分之二人数的业主与太信物业签订合同的情况下，业主委员会已没有召集业主大会会议的必要，且业主委员会是为了谋取个人私利而在操纵业主大会会议。其后，业主委员会通过发手机信息方式，号召业主拒交物业管理费。太信物业公司起诉了4位欠费委员当中的3位。

2009年5月22日，业主委员会请义工上门派发回收选票，遭到太信物业公司的阻止。

【点评】

根据物业管理法律法规规定，前期物业服务合同属于无固定期限合同。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止 。因此，无论前期物业服务合同是否到期，业主大会都可以依法选聘和解聘物业服务企业，任何单位和个人都无权进行阻挠。

同时选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，物业服务企业不能以其他方式签订物业服务合同。

业主委员会同意调整议题情况下，街道办事处指导推动业主大会会议工作。业主委员会拒绝调整议题情况下，物业服务企业将再次阻挠派发回收选票工作，协调不成情况下，街道办事处与住宅局联合函请市物业管理协会对太信物业公司阻挠业主大会召集这种行业不规范情况进行通报批评，以促成太信物业公司的配合。

业主投诉主管部门未对业主委员会备案

【基本情况】

深圳市某小区业主户数为1000户，总建筑面积为14000平方米，原业主委员会任期届满前未完成业主委员会的换届改选。2008年社区工作站成立了换届选举筹备组，并依法召开了业主大会会议，表决结果如下：与会票600张，占总户数60%，与会票权数为8540票，占总票权数61%，但当选委员的得票户数和得票票权数均未过半（即 双过半 ）。筹备组即对表决结果在小区内进行了张贴公示，并明示此次业主委员会候选委员均未达到法定票数，未产生业主委员会。物业管理行政主管部门亦不予以备案。

部分业主认为《物业管理条例》第十条、第十二条和《物权法》第七十六条所作规定是特指 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 这一事项表决得票必须 双过半 ，并未强调当选 委员 得票必须 双过半 ，因此，物业管理行政主管部门以此为由对小区业主委员会换届选举不予备案无法律依据。

【点评】

2008年小区组织业主委员会换届选举时，当时的《广东省物业管理条例》还没有根据上位法作出修订。因此，该次换届选举表决规则应该适用的法律法规为《物权法》和《物业管理条例》。同时，特区外地区亦不能参照《深圳经济特区物业管理条例》。

《物业管理条例》第十一条由业主共同决定的事项第三项为 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 。同时《物业管理条例》第十二条规定， 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 因此，业主委员会委员候选人当选为委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；特区外某小区物业管理行政主管部门对小区业主委员会换届选举不予备案符合有关规定。