好来居案：物业公司成“替罪羔羊”？
案件始末：
2006年5月31日17时40分左右，深圳南山区向南小学四年级学生小宇（化名）放学回家途经南山区好来居大厦人行路面时，一块玻璃从天而降，砸到小宇头部，后被立即送往深圳市南山区人民医院急诊抢救，急诊诊断为 开放性颅脑损伤，呼吸、心跳停止 ，后因抢救无效于当日18时14分死亡。（由于此事件发生在六一儿童节前一天，因此引起了深圳市民的极大关注，各大媒体对此都进行了追踪报道。）
事件发生后，警方随即对好来居大厦每家每户进行调查。后还成立专案组，提取了玻璃掉下来的好来居大厦北面73户住户指纹，但案件一直没有进展。
一年半过去了，肇事者仍未找到，在此情况下，小宇父母委托律师将好来居大厦2楼以上73户住户及好来居大厦物业公司告上了南山区人民法院。
2007年11月20日，南山区人民法院开庭审理此案，庭审历时5个多小时，原被告在法庭上展开了激烈争辩。
2008年3月18日，备受关注的南山区好来居高抛抛物案一审有了判决结果。原告律师正式从南山区人民法院拿到了判决结果。根据南山区人民法院的一审判决，被告好来居的物业公司深圳锦峰物业经营管理有限公司承担30%的责任，赔偿原告小宇父母22万多元。同时，法院一审驳回了小宇父母对好来居大厦73户业主所有的诉求。目前，原告小宇的父母明确表示要继续上诉。
此案一审判决结果公布后，在社会上再度引起民众极大关注，而判赔物业公司22万，更在物业管理行业内引起了轩然大波，几乎所有接受本刊采访的物业企业负责人都表示此案一审结果令他们感到震惊与无奈。而不少法律界人士对此结果也表示 意外 。本刊就此特别约请了几位法律界人士进行了点评。
物权法博士、律师朱兰春：
各界高度关注的深圳好来居高空坠物案，历时近两年，终于做出一审判决，73名业主免责，物业公司被判赔近23万。这一判决结果激起了广泛的争论。深圳法律界普遍认为，此案仍有很大的讨论空间。根据媒体公布的判决内容，笔者认为，鉴于此案的示范效应，一审判决的法理基础，确值深入分析。
一、高空抛物还是高空坠物？
笔者注意到，本案中无论是原告还是一审法院，均将此案认定为高空坠物，
这一事实的确定，奠定了全案适用法律的基础。高空抛物和高空坠物，虽一字之差，但不同的认定却导致不同的法律后果。高空抛物属于作为侵权，即行为人积极地实施了某种本不应当实施的行为，导致了损害后果的发生。对于高空抛物致人死亡的，除行为人无民事行为能力以外，属于典型的刑事案件，应依法追究行为人的刑事责任。而对于高空坠物，则属于所有人或者管理人不作为所致。本案是民事诉讼，在无法明确系高空抛物还是高空坠物的情况下，原告选择以高空坠物作为本案诉因，事先堵死被告对案件定性的抗辩理由，显然相当聪明。
二、高空坠物案件如何适用法律？
原告诉称，本案各被告作为好来居物业的所有人或管理人，未尽到相关管理职责，致使好来居物业上的玻璃发生脱落、坠落，造成受害人钟小雨死亡的严重后果。根据《中华人民共和国民法通则》第126条规定，各被告应当承担相应的民事赔偿责任。
原告的这一诉求性质和适用法律，得到了一审法院的认同。一审法院认为，本案属于建筑物或者其他设施坠落造成他人损害的案件，应当由它的所有者或者管理者承担赔偿责任。
据此，原告与法院一致认为，本案是一起特殊侵权的民事案件，即建筑物致人损害民事案件，应当适用《中华人民共和国民法通则》第126条规定，适用过错推定原则。这是把握、透视全案的立足点，被告的确立、民事责任的划分，均应当在这个法律条文的框架下进行。但遗憾的是，此后无论是原告还是一审法院，似乎都没有紧紧立足于这个法律平台，出现一系列的认识偏差。
三、如何理解 建筑物 ？
《中华人民共和国民法通则》第126条规定： 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明同有过错的除外。 因此，在建筑物致人损害这一类特殊侵权民事案件中，被告应当是建筑物的所有人或者管理人。
问题是，对于一栋高层建筑来说，何为法律意义上的 建筑物 ？是指一个个可以独立区分的业主房屋，还是指整个大楼？弄清这个问题，直接涉及到谁才是该 建筑物 的法定所有人。而正是在这个问题上，一审法院陷入了误区。
建筑物 并不等同于 建筑物的专有部分 。一审法院认为，原告必须举证证明明确的侵权人。原告在不能举证证明具体侵权人的情况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据。可以看出，正是由于一审法院将 建筑物 的概念视为特指 建筑物专有部分 ，才会进而要求原告举证证明直接侵权的该建筑物专有部分的所有权人，并且认为做到这一点是其应当完成的举证义务。
但是，这种理解是很成问题的。这等于对建筑物做了十分窄化的理解，将其等同于建筑物的专有部分，而 建筑物 与 建筑物的专有部分 是两个不同也不能互相替代的法律概念。《中华人民共和国房地产管理法》第2条第2款规定： 房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 显然，建筑物的外延更大，包括可以独立区分的 房屋 ；而独立区分的 房屋 却不等同于建筑物。民法通则虽然没有对建筑物予以明确定义，但不能想当然地认定是指建筑物的专有部分。民法通则第78规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。《中华人民共和国物权法》第70条进而明确，一幢高层建筑是由单独所有部分和共同共有部分构成，仅仅是专有部分或仅仅是共有部分，都不足以构成独立的建筑物。换言之，专有部分和共有部分，都是独立的建筑物不可分割的组成部分。
明确了何为法律意义上的 建筑物 ，不难得出结论，所谓建筑物的所有人，是指对该建筑物享有专有和共有的全体区分所有权人，也就是该建筑物的全体业主。
四、 建筑物 的认定偏差，有什么后果？
一审法院既将 建筑物 等同于 建筑物的专有部分 ，其后的法律推导过程后果严重。第一，首先要求原告完成具体被告的举证义务；第二，在原告无法完成时，应承担举证不能的不利结果。这两个条件的设定，对原告相当不利。正因为其无法确定具体的侵权人，原告才不得已起诉73名业主。而73名业主之所以免责，并非根据民法通则第126条所规定的，系能够证明自己没有过错，而全拜一审法院设定举证原则所赐。
然而，在公关机关侦查数月至今都无法确定具体侵权人的情况下，一审法院要求原告自行确定具体的侵权人，这合理吗？又可能吗？高空坠物案件最大的特点在于，无法查清真正的行为人。悬置这样一个原告注定完成不了的任务，不仅先天地排除了业主承担责任的可能性，使其全身以退，更严重的是，还隐含了一个逻辑预设：将损害赔偿的民事责任先天地锁定为管理人，要求其按照民法通则第126条之规定，证明自己没有过错。要求一个人自证清白，何其难也！此种情形下，法谚曰：举证之所至，败诉之所在。至此，物业公司已经是 疑罪从有 了。此例一开，物业公司的民事责任胎里注定，逃无所逃。一箭中的，非死即伤。
五、如何确定本案的被告？
原告将73户业主和物业公司作为共同被告，姑且不论是否存在放弃其他部分业主的情形，能否将业主与物业公司作为共同被告，也殊值研究。民法通则第126条对于被告非常明确，或者以建筑物的所有人为被告，或者以建筑物的管理人为被告，二者是选择关系，而非并列关系，只能二选一，不能一锅煮。
或 还是 和 ，一字之差，谬以千里。最高人民法院在近期公布的一起案例中，专门对此不同法律后果予以明示，并非小题大做，实是生死攸关。原告将业主与物业公司当作共同被告，根据民法通则第126条之规定，显系不当。法院应当让原告明确选择，最终确定哪一个主体作为被告，但现在似乎看不出法院行使过阐明权，原告也行使过选择权。尤值得探讨的是，一审法院在排除了业主承担民事责任的可能性后，未经主动阐明和原告选择，径行顺势将物业公司列为本案的适格被告，这等于代替原告而自行确定了本案的被告主体。欠缺完整的论证环节，却完成一次 惊险的跳跃 ！
六、判令物业公司承担30%责任，是否与法不符？
民法通则第126条确立了过错推定原则，并没有规定酌定情节，也没有规定过错程度。这意味着，即便选择物业公司作为承担民事责任的被告，一旦推定其有过错，应当由其承担全部责任。而本案却酌定判决物业公司承担30%的赔偿责任，这无异于改变了法条规定。
根据侵权法理论，有过错则有责任，无过错则无责任。推定过错原则不存在讨价还价，不能变相改造成可以推定有多少程度的过错。按照一审法院的逻辑，物业公司只承担30%的赔偿，意味着其只有30%的过错，那么，另外70%的过错，又推定给谁呢？既依民法通则第126条审理本案，却又承认存在着所有人与管理人之外的其他责任主体，岂不自相矛盾？
笔者认为，这一判项反映出一审法院的矛盾心态，对于高空坠物事件，其明知物业公司也是防不胜防，以物管合同为借口，让其承担全部责任，既与常理相悖，也违背 合同履行利益 原则。但是，已事先排除业主作为责任主体、物业公司又无法自辩清白时，在民法通则第126条项下，让物业公司不承担民事责任，似乎也说不过去，总得要有人买单呀。于是，顾不得法理是否通顺，只好无奈地使用 酌定 ，物业公司被迫成为事实上的替罪羔羊。
广东新东方律师事务所孙亚非律师：
我们认为一审判决目前存在以下问题：
一、一审认为要求全体业主共同担责无法律依据，是不当的
如果根据现场勘察工作记录、公安机关调查的记录，并结合发生事故的现场的地理位置分析，可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自 好来居 的楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应当由它的所有者或者管理者承担赔偿责任。这是案件的最大前提，由此也确定了案件所涉及法律关系的性质。
而涉案的楼房实际存在多少产权人，以及产权人之间的相互关系、是否存在共同合意，与建筑物所有权人和管理者承担赔偿责任之间没有必然的联系。换言之，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件中，实际存在多少产权人，以及产权人之间的相互关系、是否存在共同合意问题和具体情节不会改变法律法规确定的归则原则。按照一审判决的逻辑，如果本案建筑物属于单一业主所有，该业主必然是需要承担赔偿责任的。显然，建筑物产权人的数量在本案件审理中直接影响了判决结果，但法律规定及法律的精神并未体现该逻辑关系。
二、一审法院适用的证据规则，是错误的
一审法院认为，原告依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条主张权利，必须举证证明明确的侵权人、损害后果、损害后果与侵权行为之间的因果关系，再由被告举证证明自己是否有过错，举证责任的确定不能因为原告无法举证而免除其举证责任。原告在不能举证证明具体侵权人的情况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，亦有悖情理，法院不予支持。
我们认为在建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件中，受害人的举证责任仅限于证明其是被某明确建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成损害的事实，因为证明了该事实就包含了损害后果、损害后果与侵权行为（即搁置物、悬挂物坠落）之间的因果关系，有了明确的建筑物，侵权人其实已经明确了，因为法律有规定。同时根据最高人民法院《关于民事诉讼的证据的若干规定》第四条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任。 和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条 道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外。 的规定，法院认为原告举证不能是不当的。因此案件的被告应举证证明自己对受害人的损害无过错，不能证明的应承担赔偿责任。
假如原告能够证明具体侵权人，即如果公安机关通过调查查明了谁的行为导致了原告的损害，将导致该行为人可能构成涉嫌过失伤害致人死亡的刑事责任，本案的情况将完全不同。
三、仅仅判令物业公司一个主体承担30％责任是不当的
一审法院认为，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，同时，《物业管理条例》明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。法院酌定由被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司对原告的损失承担30％的赔偿责任。
按照上述一审法院对多个业主责任的认定原则，如果本案中建筑物存在二个或二个以上的管理者，如果二者之间相互独立、不存在共同合意，应该也不需承担责任。而目前法院认为管理者只有一个，所以认定深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担一定比例的责任。显然再次体现了以数量来决定责任的错误逻辑。
其实，法院忽视了对建筑物的管理是由管理公司与业主共同完成的，及管理责任属于混合责任。首先属于业主自己所有的窗及阳台的悬挂物的管理者就是业主自己；其次，建筑物公共部位包含公共部分的窗等管理者是管理公司。而本案中的玻璃坠落物可能是业主的窗玻璃，也可能是公共区域窗的玻璃（此处作一种假设，因为未见到本案查明的事实中包含窗的权属具体情况），那么法律意义上的管理者就不仅仅是深圳市锦峰物业经营管理有限公司。因此仅判令该公司承担责任是不公平的，也与法律规定不符。
四、原告作为受害人自身是无过错的，其全部的损失都应该得到100%赔偿。
原告受到侵害时，自身不存在过错，其受到的损失全部应该获得赔偿，目前仅获得30%的赔偿是缺乏法律依据的，对受害人也是不公平的。
我们认为根据法律规定及相关司法解释，在被告中，不能证据自己对原告遭受的损害无过错的所有人或管理者都应承担责任，他们相互之间由于无法具体划分承担比例，从公平原则，应按照等份额承担责任，而他们对原告应承担连带赔偿责任。
广东闻天律师事务所刘长森律师：
一、物业公司该不该为小宇的死亡承担赔偿责任
关于 好来居案 所涉物业管理公司该不该为小学生小宇的死亡承担民事赔偿责任，本律师认为，案涉物业管理公司有别于一般的建筑物管理人，其应否承担赔偿责任，应当依据物业管理服务内容、特点并结合具体案情予以认定。具体认定标准应当包括：
第一，造成受害人死亡的玻璃来自建筑物的哪个部分。
物业管理公司接受业主的委托管理建筑物的共有部分而非建筑物的专有部分，所以，准确地讲物业管理公司是建筑物共有部分的管理人，而不是建筑物专有部分的管理人。如果致害玻璃来自建筑物共有部分，可以推定物业管理公司有过错，由其对其没有过错承担举证责任。如果致害玻璃来自建筑物专有部分（比如从某个业主的专有窗或阳台坠下），则物业管理公司无需承担举证责任，因该专有部分根本不属物业管理公司的管理范围，无义务既无责任。因此，在本案没有查清致害玻璃是否真正从建筑物共有部分坠下的情况下，让物业管理公司承担损害赔偿责任，是缺乏事实依据的。
第二，致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物
《民法通则》第126条规定： 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 可见，建筑物致人损害的前提必须是建筑物本身或建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害，致害物来自建筑物本身且发生自然倒塌、脱落（没有人为外力作用）。与建筑物致人损害不同，高空抛物不属于自然倒塌、脱落，而是在主观人力作用下（主观故意或过失）产生致害物从高空坠下。因此，高空抛物不适用建筑物致人损害的归责原则。在本案中，判断致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物对判断物业管理公司是否承担赔偿责任致关重要。如果是建筑物坠物，且该坠物来自建筑物共有部分，属于物业管理公司的管理范围，则物业管理公司必须对其没有过错承担举证责任，否则即应承担全部（而非部分）赔偿责任。如果致害玻璃属于人为高空抛物，则原告必须对物业管理公司有过错承担举证（不再适用过错推定的归责原则）责任。而物业管理公司应当对高空抛物人承担怎样的管理责任，目前尚无行业规范，更无合同的明确约定。事实上，由于高空抛物的即时性和突发性，即使物业管理公司尽到最充分的注意义务，也无法避免高空抛物行为的发生。因此，本律师认为，高空抛物致人损害应当由行为人承担赔偿责任，物业管理公司仅在其有过错的情况下，承担补充赔偿责任。 好来居 案件中，在没有对致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物作出明确认定的情况下，采用过错推定原则，判定物业管理公司承担部分赔偿责任，缺乏相应的事实和法律依据。
二、业主该不该为小雨的死亡承担赔偿责任
关于 好来居案 73户业主该不该为小宇的死亡承担民事赔偿责任，本律师认为，好来居业主不承担赔偿责任的观点根本不能成立，理由如下：
1. 好来居 业主既是建筑物所有人，又是建筑物管理人。
《物权法》第七十条规定： 业主对建筑物内的住宅、经营性用户等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 可见， 对于区分所有的建筑物，其产权分为两个部分，即专有部分和专有部分以外的共部分。业主法定享有建筑物共有部分的共有权和共有部分的共同管理权。好来居73户业主既是其专有房屋的所有权人又是整个建筑物共有部分的共有人和共同管理人。如果 在本案中的各个业主分别是该栋楼不同房屋的业主，并非该楼房的共有人 那么谁是该栋楼房共有部分的共有人和管理人？对于区分所有的建筑物，没有共有部分，专有部分何在存在？所以，否认好来居73户业主是建筑物共有人的理由是根本不能成立的，也是明显违反法律强制性规定的。
2. 好来居 业主是共同侵权人
我国《民法通则》第126条所规定的责任归责原则为过错推定。即一旦发生建筑物致人损害，首先推定建筑物的所有人和管理人有过错，受害人不负对加害人过错的举证责任，加害人得证明自己没有过错而免除责任。所谓 各业主之间均是独立的主体，事发前没有联系，没有共同的侵权合意，所以各业主不是共同侵权人 的免责任理由是根本不能成立的。共同侵权既包括业主的共同作为侵权（主观上的共同故意），也包括业主的共同不作为侵权（主观上的共同过失）。建筑物致人损害通常是因业主共同过失（疏忽大意，未对建筑物的安全尽到最充分的注意义务）所致，根本不存在事先共同故意的可能。所以，以业主事发前是否存在共同联系作为建筑物所有人是否构成共同侵权的评判标准，其本身即是错误的。在建筑物致人损害案件当中，推定建筑物所有人或管理人承担过错责任，主要是依据其共同过失而非共同故意，所以，即使 好来居 业主事发前没有联系，也不影响依据共同过失认定其构成共同侵权。
由此可见，在这起典型的建筑物致人损害的案件当中，只要 好来居案 73户业主不能证明其没有过错，即应依据《民法通则》第126条承担民事赔偿责任。
