物业案例：开发商与物业公司之间不构成代理关系

物业案例：开发商与物业公司之间不构成代理关系

(陈宇/《中国楼市》/20060328）)

巩某于2002年9月18日购买北京某公司（以下简称开发商）开发的公寓一套，《商品房买卖合同》中规定公共配套设施未达到规定的使用条件，在未达到期间给予业主免交管理费的优惠。2002年10月28日，巩某办理入住手续，交纳2002年10月31日至12月31日的物业管理费。后因公共设施未能投入使用，2003年1月之后再未交纳管理费。为此，承担该公寓物业管理的北京某物业公司（以下简称物业公司）诉至法院，要求判令巩某支付物业费及滞纳金。

本案中实际上涉及两个不同性质的合同，即商品房买卖合同与物业服务合同。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生，合同中也不能擅自为第三人设定合同上的义务。另外，因为开发商事先并未获得物业公司的授权，事后又未取得其的追认。因此开发商与物业公司也不构成代理关系。

法院认为，原告物业公司受项目开发商委托对该项目进行物业管理，被告是购买该项目房屋的业主，原、被告之间形成物业管理合同关系，双方的权利义务主要由双方共同认可的项目《公约》调整。在物业管理事项上，原告与开发商不构成代理关系，被告负有向原告交纳物业管理费的义务。要求被告巩某支付相关物业费及滞纳金。

点评：物业公司独立对项目进行物业管理，独立享有权利、承担义务。开发商作为房屋买卖合同关系的一方在指定了专门的物业管理单位之后即与物业管理事项脱离关系，也无权将收取物业费--这一物业管理单位的主要权利擅自进行处分。因此，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于免交物业费的规定，在物业公司不予追认的情形下，应认定是无效条款。