广西:物业举起“协防”挡箭牌

广西南宁澳华花园是一个拥有6000多户住户的大型小区，2009年入住以来，平均每年发生业主财产被盗案件百起以上。业主向小区物业管理公司索赔屡屡遭拒，对方的理由是，当初的物业服务合同已经明确物业公司对小区的安全防范仅是 协助管理 。本报记者日前在南宁调查时发现，物业公司在与业主或业委会签订物业服务合同时，淡化或模糊其承担的小区安防责任具有普遍性。

业主财产屡被盗

半年来，我在小区内已经丢了两辆电动自行车啦！ 澳华花园业主李先生说起自己的遭遇很是懊恼。他告诉记者，今年3月22日中午，他下班回家吃饭，30分钟后再下楼就发现电动自行车不见了。

我喊来小区保安一起查看现场，发现地上有明显的轮胎拖痕，说明窃贼是将车拖进电梯，然后拉到楼内破坏锁具，再将车开走的。 李先生立即报警并致电小区物业公司，请求查看小区监控视频资料，结果被告知，摄像资料没有存档。

5月6日，澳华小区业委会主任黄女士告诉记者，2009年入住以来，业主财产被盗情况不断发生，平均每年不下100起，业主对此意见纷纷。目前，小区内50%的监控摄像头已经损坏，并且监控系统的内存空间，只能保存1个小时左右的数据。

南宁金湾花城小区的业主也有同样的烦恼和困惑。据当地媒体报道，该小区2011年共发生入室盗窃案73起，摩托车被盗案38起，电动自行车和助力车被盗案43起， 每5天就有一户招贼 。警方调查发现，该小区的监控摄像头都是10年前安装，如今基本不能工作；小区保安更换频繁，新来的保安无法区分进出小区的人员身份；小区只对汽车发放出入证，其他车辆不发。警方给出的建议是在小区各出入口加装150个摄像头，并对单元门实行门禁系统管理，设立车辆停放场所，实行专人管理等措施。

安防约定被淡化

面对不期而至的窃贼和财产损失，部分业主想到了让 管家 承担赔偿责任。 我们交物业管理费，不仅要求提供一个干净整洁的生活环境，也要求提供一个安全的居住环境。 澳华花园小区业主李先生说。

澳华小区物业公司经理王科向记者表示，物业公司只是负责小区物业共用部分的日常维护与保养，公共绿化的养护和管理等方面，在安防方面只有协助管理的义务，业主让物业公司负责赔偿被盗的损失，有点说不过去。

记者从澳华小区业委会提供的一份《澳华花园物业服务合同》中发现，有关物业公司对小区的安防职责确实是 协助管理 。而据记者了解，澳华小区与物业公司签订的合同文本，也是南宁市物业管理协会推荐的示范性合同文本。

记者在调查中发现，不管是示范性文本还是自制合同文本，很多物业公司的安防约定大多停留在 协助 层面。

如南宁香格里拉小区物业公司对其安防的职责是 协助公安部门做好本物业区域内的安全防范工作 ；广西电网琅东生活小区物业公司对其安防的职责是 协助公安机关处理盗窃、斗殴、火灾等突发事件 ；南宁水晶城小区物业公司的安防职责则是 公共安全防范和公共秩序维护和管理服务 。

物业公司的安防职责是否到位，事关全体业主的切身利益，业主或业委会为何能接受如此 轻描淡写 安防约定呢？

澳华小区业委会主任黄女士说，当初她也注意到这个问题，提出要细化安防条款，并为此到其他小区进行了调研，发现其他小区物业公司与业主在安防方面的约定都大同小异。

广西桂通律师事务所律师李万峰告诉记者，物业管理公司在合同中淡化安防约定已成为行业潜规则，多数物业公司将该规定当做其减轻小区安防职责的挡箭牌，推卸其安防责任。

细化合同很关键

虽然物业公司在安防方面只有 协助管理 的义务，是否就意味着他们可以不为业主的财产被盗负责呢？

这要看物业公司是否存在过失。 广西广天一律师事务所主任欧阳泽明在接受记者采访时说，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

南宁市住房保障和房产管理局物业管理科副科长何志程向记者表示，如果业主与物业管理公司就安防事项进行了明确的约定，而物业公司工作人员存在工作期间擅自离岗，对进出小区的人员疏于管理，未按规定进行巡查等行为，并因此导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

记者在调查中也发现，法院在审理因财产被盗导致的业主诉物业管理公司的案件中，大多都判决物业公司承担部分赔偿责任，理由是 物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务 。

欧阳泽明告诉记者，安全防范是物业管理企业的主要义务之一，也是物业管理服务合同的主要内容之一。业主在与物业公司签订合同时，应该明确哪些是物业公司承担的安全防范义务，并细化赔偿条款，以避免出现财产及人身损害事故后索赔难的情况。