江苏:闲置车位,要优先出租给业主使用
听证会现场代表们各抒己见。石小磊 摄
省住建厅直指开发商车库车位 只售不租 导致停车难，然而开发商却叫苦 车库出租只会赔本 ；住宅专项维修资金明明保修期内无需动用，可为什么账户里只多了少得可怜的活期利息？开发商建好了小区的供水增压站，自来水公司却不愿接收又是为何？昨天上午，一场围绕《江苏省物业管理条例》修订的立法听证会在宁举行，11位陈述人代表各方利益发言后，十多位旁听市民积极举手表达自己的观点。记者发现，整整3个小时时间里，大家围绕5大热点展开激辩，而争论最多的还是小区停车难。
现场直击
表扬的不要说，挑建议讲
草案修改稿下月提交审议，年内有望出台
好的地方、表扬的话就不要说了，节约时间给别人讲。 前三位陈述人发言完毕，听证主持人、省政府法制办副主任高建新插话向大家提出要求。昨天的听证会虽然只设有11名正式陈述人，可会议室近百个座位却坐得满满当当。省政府法制办相关人士表示，7月份，草案修改稿将提交省人大常委会审议，顺利的话今年内有望正式出台。
焦点1 停车位
把规划配建的基本停车位都用于出租
有统计显示，目前南京约有70%的小区停车位都只售不租，最贵的车位卖到了60万元一个。面对高昂售价与低廉租价的巨大落差，大量业主或无奈路边违停，或愤而堵门维权。如何根治小区车位的 只售不租 ，在昨天的听证会上，不少听证陈述人提出了 强制出租 的做法，或者将小区规划必备的配套车位作为业主共有，或者规定相应的比例如50%-70%，给消费者一个租用的选择权。
开发商：为啥不愿租？租售差价太大
作为开发商代表的听证陈述人，南洋地产南京有限公司总经理钟沛坦言，车位矛盾确实突出。 买还是租，这是由市场决定的 。其开发的碧瑶花园一期，470多个车位，只卖了200多个，当时最高售价9万元，业主还是不愿买，后来搞促销，3年无息分期付款，卖得也不好。结果周围的道路全停满了车子。但为什么车位不租呢？ 物价局规定租一个月才200多元，这还不够维护费用，你用坏了我还要修。不如不租。
业主和专家建议明确车位出租比例
听证会上，一些业主、专家和政府主管部门代表直接建议，改变现在车位租售开发商说了算的不合理现象，建议在条例中明确共有车位的比例或数量。
建议一：小区 必建 的基本车位归业主
江苏蓝海律师事务所律师周友权也是天润城三街区业委会主任，他认为，消费者买到的商品住宅必须保证功能使用，所以国家规定了一些强制性规范，比如七层楼以上就必须有电梯，小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%等等。车位其实也一样，它是作为小区公共配套设施规划的，其功能并不独立，所以应该像绿地率一样，规定一个小区配建车位的强制标准，就是一个小区至少、必须有多少个车位，这些 必须 的车位应作为共有部分交付给共有权人，属于全体业主，用于出租。
南京太平物业公司北门桥片区负责人张鼎超也同意，将建筑规划要求配置的停车库（位），无论地面还是地下，成本是否属于业主分摊，都划归业主共有。虽然这样可能会导致开发商将此成本摊入房价，但业主日后可长期从停车费中分享收益。
常州工学院工商管理学院院长应可福则提出了另一个方式，他建议可以在物管条例中规定一个比例，比如50%-70%，必须用于出租，不得销售。
建议二：土地出让时先定车位权属
目前消费者买房时，往往并不明确今后小区的车位是卖还是租，入住之后，开发商才摆出不买不行的强硬态度。对此，泰州市房产局物业管理处处长沈长付建议从源头管起，在土地使用权出让前，国土部门应书面征求房管部门对车位车库的要求，明确建多少，产权归谁，是租还是售，出租的比例等等。将车位权属作为土地出让的前置条件，并写入出让合同。
东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永则建议在开发商领取销售许可前，明确车位费用是否进入了成本，是否属于业主。
建议三：开发商闲置的车位应收费
针对开发商地下车库大量闲置的问题，沈长付建议，从公平出发，对开发商卖不出去的这部分自有车位，也要收取物业服务费。通过收费杠杆，来逼着开发商降价出售，或拿出来出租。据了解，目前南京市已有相关规定。
此外，如果开发商逼不得已改售为租，而又喊出天价租金怎么办？新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁建议在条例中明确，由价格主管部门制定专有车位出租指导价，避免业主租不起，倒逼回去买车位。
草案提出
卖不出的车位优先出租
对于只售不租问题，省住建厅副厅长彭向峰说，为了解决 地上停满车，地下空荡荡 的现象，草案要求未出售或附赠的车位，开发商应优先出租给本小区的业主使用。对车位车库的出售，开发商也不能自作主张，应在小区内显着位置公示拟出售的车位、车库及价格。车位比房源少时，每户限购1个车位。这也是本次修订的五大亮点之一。不过记者也了解到，目前这一规定还没有具体的罚则，也就是说，如果开发商硬是赖着不租，也可能难以处罚。对此，省住建厅房产处这位负责人表示，在法规起草中，加入这一条款，更多地是表示政府对解决 只售不租 难题的态度，关于车位问题，其实并不是一个物管条例可以全部解决的。
