最高人民法院民事裁定确认小区车位归属 共有部分土地上停车位归全体业主

制图／高岳

案情

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中，停车位地上393个，地下243个，共计636个。

2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”

双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

2015年12月10日，重庆市第五中级人民法院作出一审判决，驳回豪运公司的全部诉讼请求。法院认为，帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

豪运公司不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后，作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

此后，豪运公司不服重庆市高级人民法院民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查，于2017年8月裁定驳回豪运公司的再审申请。

最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

最高人民法院认为，由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

 案件摘自中国裁判文书网