不满服务不能作为拒交物业费正当理由

中国法院网讯 (谷原忠 张淑梅)业主虽然不是物业服务合同的一方当事人，但是对业主具有约束力，能否以此来对抗不交物业服务费？不满物业服务能否以此来拒交物业费？2012年10月8日，黑龙江省虎林市人民法院给出了答案，对这起业主拒交物业费纠纷进行了公开宣判，判决被告金某给付原告物业公司尚欠两年物业费各660元，滞纳金53元，合计713元；驳回原告的其他诉讼请求。

原告虎林市某物业管理公司系为虎林镇一小区从事物业管理的企业，该小区被市政府物业办确定为二级住宅小区。被告金某系该小区一门市业主，房屋建筑面积为78.55平方米。2008年9月30日原告与该小区业主委员会签订物业管理委托合同，服务期限自2008年9月30日至2011年9月30日，合同约定将该小区委托原告进行物业管理，原告向业主收取的物业费按建筑面积收费，每月每平方米收取0.35元，业主逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三承担违约金。现原告提供了服务，被告一直拖欠2009年10月1日至2011年9月30日两年物业费，逾期付款660元，故原告诉至法院，要求被告支付物业费660元、滞纳金53元、代写诉状费50元、工本费40元、其它费用30元、诉讼费50元，合计883元。

在诉讼中，被告辩称其从未与原告签订物业服务合同，不是双同的当事人，对自己没有约束力；另外，自家门市曾因房顶掉下来的冰块将其牌匾砸坏，多次与原告的经理口头协商，但因物业公司暂时没有钱，由被告自己重新做牌匾，费用抵顶被告应交纳的物业费，故不同意交纳物业费。

经法院审理后认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此对小区全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该小区业主委员会代表该小区业主与原告物业管理公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护。原告作为具有从事物业管理活动的企业，为被告提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定按时缴纳物业费。原告向被告主张2009年10月1日至2011年9月30日两年的物业费符合合同约定，法院应予支持。被告逾期未交纳物业管理服务费的，应按照合同约定从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三承担违约金，原告要求被告给付滞纳金53元，不高于双方约定的违约金，法院予以支持。被告虽辩称原告的法定代表人曾口头承诺，用重做牌匾的费用抵顶物业费，但因其未提供证据予以证实，且原告予以否认，故对其该项抗辩理由不予支持。被告可在取得相应的证据后，另行主张权利。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。原告要求被告给付代写诉状费50元、工本费40元、其他费用30元的诉讼请求，因其未提供有效票据予以证实，不予支持，鉴于上述情况，故法院作出上述判决。