业主物业签服务合同 业主需向“管家”付费

业主委员会代表业主与物业管理公司签订的物业管理合同，对小区内所有业主都具有法律效力。近日，镇海区法院对一起物业服务合同纠纷作出判决，以物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同与自己无关为由而拒绝缴纳物业服务费的被告，被法院判决败诉。

本案原告为一家物业公司，由于部分业主没有缴纳物业费，致使公司出现经营困难的情况，为此，该物业公司将其中一个业主李某告上法庭，要求其支付物业管理费。

庭审时，被告李某向法官陈述了自己之所以不愿缴纳物业费的理由：相关的物业服务合同是物业公司与小区业主委员会签订的图行天下，他对这个合同并不认可，因此该合同与他无关，而且他对物业公司的服务质量也不满意。

法院经过审理后认为，业主委员会负有选聘物业管理企业的职责，其与物业管理企业签订的物业管理委托合同效力及于全体业主，小区内全体业主均应按照该合同约定的事项履行相应的义务。原告对被告居住的小区实行了物业管理服务天龙八部，因此，被告不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行缴费义务。据此，法院判决李某需在规定限期内缴纳物业服务费300余元。在该案判决后，李某已主动缴纳了该笔物业费。

李某的观点为何站不住脚？除了前面法院在判决中作出的认定，承办法官还向记者作了进一步的说明：现在，在新小区实施物业服务已被群众普遍接受，但对一些老小区的居民来说，物业服务却是个新事物，一些业主不认可相关的物业合同。对此，最高人民法院近日专门出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同天龙八部，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”这个司法解释虽然要到今年10月1日开始才正式生效，但它对法院解决相关的物业纠纷仍然具有指导意义。

此外，对于物业服务的质量问题，法官也作了说明：对于物业服务企业来说，当然应根据合同规定全面履行服务义务，但另一方面，物业服务是面向小区全体业主的，对其服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准，更不能以此为由拒缴物业费。那么，如果物业公司的服务质量确实存在问题，业主普遍表示不满意，他们该怎么办呢？该法官认为，可以提请业主委员会依法解聘“管家”，如果“管家”赖着不肯走，可以向法院起诉，相关法律对此有明确规定。