朱明瑛物业纠纷案再起波澜 业主主张合同无效

近日，北京市朝阳区人民法院受理了原告朱明瑛等五名业主起诉被告北京市朝阳区清境明湖花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）、北京建国物业服务有限公司（以下简称建国物业公司）物业服务纠纷一案，请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。

原告诉称，2004年5月21日，业主委员会与建国物业公司签订了《临时托管协议》及《补充说明》，约定业主委员会委托建国物业公司对清境明湖花园小区进行临时托管，建国物业公司按照业主委员会提供的有关财务收费标准进行相关费用的收取，2004年3月1日前物业服务费按12元/平米收取，2004年3月1日之后按8元/平米收取。据此，建国物业公司在没有履行合法程序的情况下，即进入小区进行物业服务，并依据该协议向业主收取物业服务费。

依据《物业服务条例》第十二条规定：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……

业主委员会与建国物业公司在签订合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会，因此业主委员会是在没有履行召开业主大会并经2/3以上业主通过的法定程序的情况下，与建国物业公司签署了带有“物业服务合同性质”的《临时托管协议》及《补充说明》。

原告认为，《物业服务条例》是国务院颁布的行政法规，二被告之间签订协议是选聘物业服务企业的合同，二被告未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定。如果说当时情况特殊，签订了临时性合同，或是因情况特殊进行了所谓的“事实服务”。那么，在经过了两年的时间里，而被告完全可以通过合法的程序签订正式的物业服务合同。而时至今日，二被告也未签订合法有效的物业服务合同。因此，所谓的当时情况特殊并不能够成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由。综上，五名原告主张而被告之间签订的合同应认定为无效合同。

转自中国法院网