物业起诉业主违搭 案例产生两种判决结果

新闻背景：不久前，某法院审理了一起业主违章搭建的案例，产生了两种截然不同的判决结果，引起了业内广泛的关注。案例主要内容如下：业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了《业主临时公约》，被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉。二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，于法无据。故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。针对业主违搭，物业公司是否有权起诉的问题，本刊日前会同上海市物业管理行业协会、上海市律师协会建筑与房地产专业委员会、相关法官和专家，进行了专题讨论。

问：这个案例为什么会产生两种截然不同的判决结果？

上海陆家嘴物业公司品牌部法律顾问张剑：产生两种截然不同的判决结果，是由于法院所掌握的尺度不同。

闸北区人民法院缪为军：的确如此。一审法院认为，郭某和该物业公司签订的《业主临时公约》系双方真实意思的表示，双方均应受该公约约束，履行各自义务。根据该公约约定，郭某作为物业产权人，"不得擅自改变小区外貌……不得在露台、阳台、花园及门窗外安装防盗网"，禁止"违法搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外貌"。该公约还规定，"对违反本公约的，相关产权人、物业管理公司……也可直接向人民法院提出民事诉讼。"据此，该物业公司依据双方合同中的约定行使诉讼权利并无不妥。

上海市第二中级人民法院民二庭原庭长李景华：二审法院经审理认为，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定："物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主临时公约》、《业主公约》行为的，应当依据有关规定或者《业主临时公约》、《业主公约》予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。"据此，物业管理企业其职责和义务是首先对上诉人的擅自搭建行为进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应当在二十四小时之内报告房屋行政管理部门，由房屋行政管理部门履行执法权力。物业公司不具备本案原告的诉讼主体资格。虽然双方有合同约定，但有违法律规定。故二审法院撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。

问：物业公司对于业主违搭，究竟是否具有起诉权？

上海市物业管理行业协会会长蔡兴发：这个问题应该分两种情况来分析。第一种情况是前期物业管理。就是居住小区还没有召开业主大会和成立业主委员会。这个时候的居住小区的业主应该遵守由开发商在售房前制订的《业主临时公约》，包括对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。前期物业管理公司受开发商的委托与开发商签订物业管理合同后，自然就成为居住区的管理者。因此，前期物业管理公司对于业主违反公约的行为具有起诉权。国务院《物业管理条例》中也有这样的明确规定。而上面的案例涉及的居住区物业管理显然是前期物业管理，因此，我支持一审法院的判决。第二种情况是居住区召开了业主大会和成立了业主委员会，这个时候对业主违反公约行为的起诉主体，应该是业主大会。

静安区人民法院研究室李林波：《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定："物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主临时公约》、《业主公约》行为的，应当依据有关规定或者《业主临时公约》、《业主公约》予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。"从中我们可以开出，对于召开了业主大会和成立了业主委员会的居住区，规定比较明确。而对于前期物业管理的居住区，规定比较模糊。这样就使行使权利受限。

问：对于业主违搭，如何避免产生两种不同的结论？

上海市建纬律师事务所律师宋安成：现在物业公司为了阻止违章搭建现象，往往采用"紧迫盯人法"，从业主准备装修材料时就开始重视起来，一旦发现有违章搭建现象，就立刻进行劝阻，并将材料堵在小区大门口，不让其进小区。另一种极端的做法是物业公司在明知自己没有拆除权的情况下，将业主的违章搭建强行拆除。这两种做法虽然有一定的效果，但对物业公司而言却是十分被动。

建议政府部门可借鉴国外经验，立法设限，一旦业主房屋有违章搭建就不能出租和交易；另一方面由于行政管理部门执法人员有限，因此，可以给物业公司一定的执行权，在物业公司上报通知行政管理部门确认其为违章搭建后，可在行政部门监管下由物业公司来负责拆除。

上海美达律师事务所主任律师陈世福：要避免产生两种不同的结论，最好的方法是寻求法律途径。问题的焦点在于前期物业管理，就是怎样来确定前期物业公司的地位。我们知道，前期物业公司和开发商的关系是委托关系。尽管开发商将房屋销售完毕之后，就不具备对物业的拥有权。但从《合同法》的后合同义务而言，业主应该依然要遵守合同规定和《业主临时公约》。如果从《合同法》的角度去审理上述案例，就不会产生两种不同的结论了。