服务有瑕疵物业费被判打折

近年来,业主因拖欠物业费被物业公司告上法庭的案件屡见不鲜。以往,如果法院审理后认为物业公司不存在重大违约行为,一般会判决业主全额给付物业费。如今,这种“一边倒”的现象有所改观。本市南开区法院在近来审理的物业费案件中,对于一些物业服务有瑕疵的小区,判决业主打折支付物业费,在本市开了先河。

案例点击:欠费“有理”打七五折

家住南开区红旗路某小区的王先生有诸多烦恼:小区内车辆乱停乱放、绿地缺乏维护、道路坍塌、经常丢东西……这些还不算,王先生的房屋墙壁还裂了缝。王先生认为,自己的房屋裂缝是邻居违法拆改造成的,与物业管理不善有关。因此,王先生从2006年下半年开始拒交物业费。

前不久,王先生因拖欠物业费被小区物业公司告上法庭。诉讼理由为:原、被告系物业服务合同关系,原告对被告居住的小区进行了物业管理服务,被告享受到物业服务后,未交纳物业服务费。因此,物业公司诉请法院判令业主全额交纳所欠物业费和滞纳金。

王先生不同意物业公司的诉请,提出物业服务的不足来抗辩,与此同时,他还提交了一组照片用以证明他的抗辩主张。

南开区法院经审理查明,涉案物业公司在上述多项服务中均未达到约定的质量标准。法院据此认为,物业公司的服务确有瑕疵,对王先生应交物业费数额予以酌减,同时物业公司主张的滞纳金请求不予支持。于是,南开区法院一审判决,王先生交纳所欠费用的75%。

业内说法:瑕疵打折成为新动向

据了解,王先生的案子在南开区法院并非个案。对近来受理的物业费案件,针对业主提出的公共服务不达标等事实,只要有足够的证据支持,法院都会考虑,并在认定事实的基础上,对物业费酌减处理。这种判决涉及多家物业公司,“折扣”从九折到七五折不等。

本市保企律师事务所律师于晨起曾代理过上百件物业纠纷案,对于南开区法院近来对物业费案件的处理,于晨起认为瑕疵打折是新动向。“以前也有过物业费打折的判决,但都是个案,像这样,针对公共服务方面的瑕疵打折,且涉及这么多小区和业主,以前没有过。”

【各方声音】

物业 服务打折错不在物业

一家被判物业费打折的物业公司相关负责人说,服务打折不是物业公司的错。“业主拖欠物业费太多,小区物业工作人员的工资难以维系,更别说绿化养护、虫害治理了。现在法院判物业费打折,我们对那些百分之百交物业费的业主怎么交代?”这位负责人称,他们已经就此系列物业费案提出上诉,目前案件还在二审中。

本市某物业公司负责人说:“物业收费实在太难了,如果都能收上来,就算打折也认了。”这位负责人表示,事实上,很多物业公司也采取了一次性交足物业费打折等鼓励措施,即便如此,收费率低依然是众多物业公司面临的大问题。一旦起诉,在调解过程中,法院通常会劝物业公司“让一步”。在此情况下,如果业主能一举交费,物业公司会主动打折。

业主:服务缩水收费该打折 徐女士

认为法院判得好,“物业服务缩水,物业费就该打折,买东西还兴讨价还价呢,凭什么物业服务不好,业主还得全额交物业费?”与此同时,徐女士还关心两个问题,其一,作为全额交物业费的业主,物业公司是不是应该退还一部分物业费?其二,小区的物业服务何时才能达标?徐女士说:“其实,作为业主真正希望的是小区的物业服务上水平。”

针对物业公司不服判决上诉一事,一位业主称:“没想到物业公司还上诉,真令人难以接受。看来,他们不去想法搞好服务,只想与业主论高低。”

法官 判打折根据《合同法》

之所以上述案件做出物业费打折的判决,南开区法院依据的是《中华人民共和国合同法》公平和诚实信用原则。该法第111条规定,质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任,对违约责任没有约定或者约定不明确……受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担责任、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

话题引申:不交费很难解决问题

长期以来,物业费收缴率低、物业服务水平下降、业主与物业公司矛盾尖锐等一系列问题困扰着诸多小区的安宁。对此,于律师认为,不交费并不是解决物业问题的根本办法。从物业运作规律的角度看,业主不交费意味着对自己生存环境的先行破坏,当然,物业公司也应该提高服务质量,把诚信服务作为己任。

于律师认为,目前解决物业与业主矛盾的根本出路有三。其一,普遍提高业主素质,树立维护小区公共利益的公益心,按时交费;其二,为建立顺畅的沟通渠道,遇到问题通过业主委员会或其他渠道与物业公司进行沟通;其三,业主对于物业认识的不一致,也很难办。因此,需要统一认识,集中考虑小区物业的计划,这样才能维护小区全体业主的合法权益。