物管出租“公摊房”业主诉讨共有权

法院认定，公用设施属业主共有，未经授权应返还

政府的房产物业管理部门把商厦2间由业主分摊面积建造的房屋出租给居委会使用，尽管未收取租金，因未获得业主们的授权而被告上法院，业主们请求依法返还房屋。这起颇引人关注的业主共有权纠纷经一审、二审，最近因中级法院的判决而尘埃落定。

业主起诉：出租“公摊房”侵权

坐落在南宁市西关路的新裕大厦共有10层，是南宁中南房地产开发有限公司建设的商住楼，1996年5月竣工并投入使用。大厦150户业主的房产所有权证都标明了每套房屋分摊的公用面积。

为加强物业管理，开发商在4楼的物业管理房旁的公共通道隔了一面墙，建了一间面积11.88平方米的房屋（两房相通）作为物业管理房（下称“403-1号房”）使用。

1997年，南宁市兴宁区民生街道办事处人民中社区居民委员会（下称居委会）找到南宁市房产物业管理处（下称市房管处），要求解决办公用房。市房管处与新裕大厦开发商协调后，开发商同意把“403-1号房” 给居委会使用。2007年8月15日，市房管处作为出租方，居委会作为承租方，签订了《非住宅租赁合同》，约定将“403-1号房”租给居委会，合同载明了房屋面积、租金、租赁期限等。

2008年4月30日至5月9日 ，新裕大厦业主委员会（下称业主委员会，2005年12月成立并经南宁市房产管理局备案）书面召开业主大会，投票、授权业主委员会代表全体业主对新裕大厦业主所有公共权益进行维权，共有125户业主参加会议，拥有11380平方米建筑面积的业主全权授权业主委员会在新裕大厦所有公共权益被侵害时进行维权，授权业主委员会可以通过谈判、协商、调解、和解，到法院提起诉讼、上诉、申诉等手段来维权，授权时间从 2008年5月9日起至2013年5月8日止。

此前有部分业主就主张“403-1号房”为全体业主共有，居委会使用并出租“403-1号房”侵犯了业主的共有权。业主委员会获得授权后，正式与居委会协商，但协商未果。

2008年7月1日，业主委员会把兴宁区人民政府诉至兴宁区人民法院，请求法院判令返还“403-1号房”。法院立案受理后，依法追加居委会、市房管处为被告。

法庭激辩：业委会有无诉权

去年9月9日，兴宁区人民法院公开开庭审理这起业主共有权纠纷案。

法庭上，兴宁区人民政府认为业主委员会不具有诉讼主体资格，理由是：证据显示新裕大厦业主委员会不是合法的业主委员会。即使原告是合法的业主委员会，按照相关法律法规规定，业主委员会也没有诉讼权利。该业主委员会没有得到全体业主的委托，因此无权提起诉讼。

同时，兴宁区人民政府声称自己也不是适格被告，因为与讼争房屋没有任何关系，居委会和兴宁区人民政府没有行政隶属关系，居委会具有独立承担民事责任的能力。此外，居委会是依法使用新裕大厦的房屋办公，行为合法。市房管处有义务保障居委会充分使用新裕大厦的办公用地。

居委会说，居委会原办公地在市房产局的直管公房――人民中路旧5栋105号，1994年进行旧城改造，用于兴建新裕大厦，致使居委会办公用房被临时搬迁。新裕大厦建成后，市房产局将“403-1号房”置换给居委会重新使用。居委会与市房管处签订了《非住宅租赁合同》，是合理合法的租赁关系。

市房管处说，新裕大厦前址的许多房屋是直管公房，属于市房管处管理，居委会也在那里办公，市房管处和居委会都是被拆迁人。市房管处与居委会虽然签订了租赁合同，但从未收过居委会的租金。同时，市房管处承认“403-1号房”不属于他们所有。

对兴宁区人民政府所说市房管处有义务保障居委会办公用房问题，市房管处提出反对意见，认为没有任何文件对此作出过规定。况且市房管处和居委会都是被拆迁人，都可以直接向开发商主张权利。

法院判决：返还业主共有房

兴宁区人民法院经审理后认为，新裕大厦业主委员会是业主大会的执行机构，《物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。新裕大厦业主大会授权程序符合法律规定，业主委员会有权代表业主的利益执行业主大会决定的事项并提起诉讼，业主委员会具有本案的诉讼主体资格。

法院根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（[1995]517号文）有关“过道、管理用房建筑面积是公用建筑面积的组成部分”的规定，认定“403-1号房”是新裕大厦的公用建筑面积，已分摊销售给新裕大厦的业主并已经办房屋所有权证。因此，新裕大厦业主对“403-1号房”享有共有权。未经新裕大厦业主同意，市房管处将“403-1号房”出租给居委会的行为属于无权处分行为，侵害了新裕大厦全体业主对公用建筑面积的共有权利。但业主委员会要求兴宁区人民政府承担本案责任无事实及法律依据。

兴宁区法院依据我国《物权法》第39条、第70条、第76条的规定，判决：市房管处、居委会将“403-1号房”返还给业主委员会，驳回业主委员会对兴宁区人民政府的诉讼请求。

居委会不服一审判决，上诉到南宁市中级人民法院，认为作为基层社区居民委员会，本身没有任何财产可以支配，居委会应该有一个办公的地方。根据《城市居民委员会组织法》及南宁市人民政府《关于全面解决社区居委会办公用房的意见》的相关规定，社区居委会办公用房纳入住宅小区建设配套项目规划,凡是在1996年3月30日后建设的住宅小区,开发单位须按房数无偿提供社区居委会办公用房。因此,居委会取得“403-1号房”有合法依据。1997年新裕大厦落成后,南宁市房产局将“403-1号房”置换给居委会作办公用房，使用时间已达11年，因此居委会使用该房是有历史根据的。虽然《物权法》第73条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但必须无偿提供居委会使用。因此一审法院判决居委会退还房屋没有法律依据,而且退还这房屋后就无处办公。请求中院撤销一审判决，驳回业主委员会的诉讼请求。

南宁市中级人民法院经审理后，认为居委会上诉主张其使用讼争房屋有合法依据，但未能提供相应证据证实，对其主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。今年2月3日，中院判决：驳回上诉，维持原判。

●相关法律

《物权法》第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第76条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。