物业公司究竟需要承担多大的维修义务

众所周知，小区的物业公司在向业主收取物业管理费的同时，不仅肩负着管理小区卫生、维护小区治安等责任，而且对小区内的一些建筑物还负有维修的义务。这里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？对于这个问题，业主们普遍存在着一定的误区，他们往往将“一些建筑”的范围进行“扩大”，认为物业公司既然向业主收取物业费，就要对小区内的所有建筑物负有维修的义务。这个观点显然是错误的……案件回放：

2000年，某贸易公司购买了科技大厦的地下室作为厂房，三年后，该厂房的天花板开始出现漏水现象。贸易公司要求物业公司对此进行维修，物业公司进行几次维修后未能根本的解决问题，经鉴定，该漏水现象是由房屋自身存在的质量问题造成的。此后，贸易公司再三要求物业公司对漏水进行维修但均被物业公司拒绝。为此，贸易公司要求减少支付物业费，物业公司不同意。于是，贸易公司停止了支付物业费。

2007年底，物业公司将贸易公司起诉至法院，要求其依照约定支付物业费。

法院经审理查明，根据双方签订的“物业管理服务合同”，物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。贸易公司上层并非大厦的大堂之类的公用部分，而是属于另外一家企业所有，即漏水部位并非大厦的公共部位，物业公司对该部位没有维修义务。因此，贸易公司应当按照合同约定的数额支付物业费。

最终，法院支持了物业公司的诉讼请求。提示：

建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。根据住房和城乡建设部2004年印发《前期物业服务合同（示范文本）》及住房和城乡建设部、国家工商行政管理局1997年印发的《物业管理委托合同（示范文本）》的规定：“物业公司的维修义务是指对小区建筑物公共部位的维修。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。”此外，物业公司对共用设施设备也负有维修义务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。而且，对相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物物业公司同样负有维修义务：包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。业主所交纳的物业费中，已经包含了对物业公司履行这类维修义务的费用。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，通常情况下并没有包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。也就是说，在没有特别约定的情况下，物业公司没有义务对业主的房屋的自用部位、自用设施进行维修，如果物业公司应业主的要求进行了维修服务，有权要求业主支付相应的费用。

因此，如果物业公司没有履行对公共部位、公共设施的维修义务，那么业主有权要求减少相应的物业费。但是，在没有约定物业公司对业主专有的房屋或设备进行维修的情况下，业主不能以物业公司未履行维修义务为由要求减、免物业费。