物业公司提前退场 开发商代收的物业费归谁

案例

2010年3月，武汉某装饰工程有限公司（下称装饰公司）选聘某物业公司，为自己在洪山区石牌岭开发的某小区提供前期物业管理服务。双方签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》，约定纳入物业管理范围已竣工但未出售、或因装饰公司的问题导致未按时交纳的物业服务费，由装饰公司全额交纳。此外，若装饰公司未按时足额交纳物业费，需支付两万元违约金。

然而，物业公司未按约定的3月份进场。同年6月，双方另签订一份合同及移交协议，对物业面积等及履行期限等内容作出修改。协议约定，前期管理过程中装饰公司代收的25.08万元物业费等移交给物业公司。

2011年10月，因装饰公司未能及时足额支付物业费，物业公司张贴公告宣布提前终止物管服务并撤离，后将装饰公司诉至汉南法院，要求其支付物业费、违约金、未转交前期代收费等共15.7万余元。

装饰公司辩称，尚未竣工验收的商铺不存在物业费用，且双方在第二次签订的合同中未约定违约金，故不应支付。同时反诉物业公司违约，称对方单方面解除合同，诉请法院判令其退还前期收取的业主费用等共6.09万元。

法院经审理认为，双方先后签订两份物业服务合同，均合法有效。其中后合同所作的有别于前合同的约定，应视为双方对第一份合同所作的变更。本案中的小区已实际交付使用，因此根据合同约定，装饰公司应向物业公司支付其实际提供了物业服务期间的费用及违约金。

对于装饰公司代收的业主费用，法院认为不应支付给已退出物业管理的物业公司，而是应由接任的新物业公司或业主主张权利。而装饰公司移交给物业公司的前期物业费用，是业主交纳的费用，因此也应移交给新接任物业公司，法院不支持装饰公司要求返还的反诉请求。

一审法院判决装饰公司向物业公司支付物业服务费5.8万元及2万元违约金，驳回双方其他诉求。去年5月，武汉中院二审维持原判，驳回装饰公司上诉。

法官点评

一审法官高桂云介绍，近年来，物管与开发商、业主发生经济纠纷案例明显增多。本案是一起极具现实意义和参考价值的案件，所涉及的法律关系、争议焦点纷繁复杂，当事人分歧大。对于原物业公司已离开，新物业公司尚未选聘之前，原物业公司前期向业主收取的装修保证金、水费押金、垃圾清运费等费用由谁管理的问题，法律并未明确规定，而我国现行法规也未明确列举物业管理费用的构成。