房屋已经出租， 物业费谁交？

【基本案情】

日前，大洼县人民法院审理了原告某物业服务有限公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案。

原告某物业服务有限公司诉称，原告是某物业服务有限公司，为小区提供物业服务，被告是该小区业主。2009年6月11日，被告购买该小区商业网点，建筑面积275.83平方米，并与原告达成《物业管理服务合同》，合同约定了双方权利、义务，并约定按产权登记面积每平方米收取物业服务费1元。如不按时交纳物业费，原告从逾期之日起按每日百分之零点三收取违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。截至2013年12月31日，被告欠原告物业费6620元。被告应当交纳物业费并承担相应的违约责任。

被告徐某辩称，被告的房屋在2009年至2013年期间一直租给他人使用，被告已经向原告方告知应向承租方收缴物业费，而且被告已经将租赁合同交给了原告，承租人已实际交纳了在承租期间的部分物业费，尚欠的物业费也是承租人在租赁期间所欠，故应由承租人来交纳。

【裁判要旨】

2009年6月11日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，被告的商业网点建筑面积275.83平方米。合同约定商业网点按建筑面积每月每平方米1元标准交纳物业费，逾期未交纳物业费，按应交纳金额的日0.3%交纳滞纳金。原、被告间签订的《物业管理服务合同》中第三条第三款明确规定“乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳”。2013年3月25日被告按合同约定交纳了2010年1月1日至2011年12月31日的物业费。被告未交纳2012年1月1日至2013年12月31日物业费人民币6620元。

【法官说法】

据该案审判员介绍，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原、被告签订《物业管理服务合同》，被告交纳了2010年、2011年物业费，原、被告的物业服务合同成立。按《辽宁省物业管理条例》第二十五条之规定，物业管理实行有偿服务。“非住宅的物业服务费，实行市场调节价。”因此被告应当给付拖欠的物业费。被告称房屋已经租给他人，应当由承租人交纳物业费，因双方签订的《物业管理服务合同》中明确规定了租给他人的房屋，其物业服务费仍由该合同中的乙方即本案被告承担。至于原、被告间的物业服务合同约定“逾期未交纳的，按应分摊金额的0.3%按日交纳滞纳金”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因该约定的违约金过分高于造成的损失，故违约金予以确认为物业费总额的10%。

【普法】

《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

一句点评：房屋虽然租给了他人，但物业服务合同没有转租，自己签了合同，费用还需自己出。