业主“庭院”搭花架被物业起诉 法院判拆除

某高档小区业主在房屋南面的绿地上搭建花架，物业公司发现后，认为业主违反了物业服务合同及管理规约。“屡劝不改”后，物业将业主洪某(化名)告上法庭，要求其拆除花架，恢复原状，排除妨碍。近日，润州法院审理并判决了这起案件，支持了物业公司的诉求。

业主将绿地改成“花房” 物业起诉要求恢复

据悉，该高档小区一楼房屋的南面均有一处面积不等的绿地。该绿地东、南、西三面均由树木隔断，与一楼住户的客厅和主卧相连。

前期物业服务合同及管理规约中明确约定，小区业主不得私自安装各种设施破坏房屋外立面，业主不得圈占公共绿地，不得在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架。然而，自从开发商将小区管理交接给物业公司以来，许多一楼业主将围挡的树木移除，对绿地进行了各种改造和添附，加装花架和其他设施，这些举动不仅影响了整个小区的环境美观，而且对二楼以上住户的安全带来了隐患。

针对部分业主私自改造的行为，物业公司向相关业主发放了整改通知书，但仍有部分业主拒不履行。针对某幢103室业主洪某的搭建花架行为，物业公司诉讼至润州法院，请求法院判令其拆除花架，恢复原状，排除妨碍。

“庭院”是公还是私 业主称有使用权

法庭上，洪某抗辩称，绿地是房屋买卖合同中约定的“庭院”，该庭院系业主以500元/平方米的价格从开发商处购买，业主享有合法使用权。

原来，在2010年8月，开发商与洪某签订商品房买卖合同，其中买卖合同补充协议第16条约定了底层室外庭院的权益：庭院约103平方米，规划上专属于本合同项下商品房(即某幢103室)的面积，归该房屋的业主专有。该部分的保修、维修责任，视为专有部分。上述面积未计入商品房计价面积，随本合同附赠给买受人，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则，但在房产证和销售合同签约图中，“庭院”并未标明在内。

洪某购买房屋后，对合同中载明赠送的“庭院”实施了改造行为，将东、南、西三面以木质栅栏围挡，庭院内搭建木质花架，顶部覆盖透明软板。

法院审理后认为，案件争议焦点在于洪某作为业主是否实施了违反物业服务合同及管理规约的行为。

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

经过调查，规划设计方案和施工图设计均只设定特定区域的特定用途，而不可能将某一特定公共区域明示专属个人。房屋权属证书中的房地产平面图是确定专有部位的依据，洪某持有的房产证中庭院绿地也并未登记为专有部位。故洪某103室房屋南面的庭院应当认定为公共绿地。

最终法院判决，洪某拆除在房屋南面原有绿地上已搭建的木质花架和顶部覆盖的透明软板。