小区共有部位收益归谁所有
小区共有部位收益归谁所有
文/李鸿光
眼下，上海的各处独立的小区，都涉及小区共有部位出租取得收益问题，这些额外的收益部分该由谁获取呢？这在各自小区具体做法上不尽相同。从法律角度来看，既然是小区共有部位的收益，应该归属于小区全体业主所有。近日，上海静安法院对南阳小区业委会起诉主开发商上海展览中心和下属上海展览中心招待所，要求返还出租收益案件作出一审判决。由上海展览中心执行所给付该小区业委会63万元租金收益，上海展览中心对该笔款不承担连带责任。
地处静安辖区内的南阳小区，由两幢高达28至29层高楼组成，该小区由上海展览中心等8家单位集资共建，其公用面积是按照全幢建筑面积与全幢使用面积之比分摊的，共有部位包括：全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房、屋顶层等（屋顶层包括机房等部位4层和两个阳台）。1991年初，上海展览中心利用其所有的该小区内两幢大楼底层部分房屋，开办了上海展览中心招待所，企业类型为集体企业。在1994年7月，上海展览中心招待所与上海长途电信局（1999年8月改制为上海移动通信有限责任公司）签订《协议书》一份，约定：上海展览中心招待所将该南阳小区内1号楼26-29层（层顶层）面积约200平方米，出租给上海市长途电信局安装移动无线电话机站设备及办公，并在顶层平台架设天线6副，租赁期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共计15年，1995年-1996年每年租金24万元，1997年起每年租金递增1万元。从1995年至2004年，上海展览中心招待所共收取上述租金人民币276万元。1995年7月至1998年6月，上海展览中心招待所又将该小区内的2号楼28-29层（屋顶层）出租给静安区有线电视中心，收到租金计人民币13万元。
为解决共有部位的收益处置问题，南阳小区业委会以原告的身份起诉到法院，诉称南阳小区内的1-2号大楼，是由8家单位集资共建，作为上海展览中心是主建单位。自1994年10月成套公房出售产权起至1995年1月，该小区已有330户居民购买了房屋产权。两年后，小区业主委员会依法成立。
该小区业委会还说，上海展览中心和上海展览中心招待所擅自将大楼的共有部位，包括屋顶层、地下室、门厅占为已有，开设招待所牟取经济利益。但是，共有部位的维修养护费、电梯运行费、照明用电费却全部由全体业主共同分摊。1995年起，两被告又擅自将侵占的共有部位出租给5家公司和个人，要求判令共有部位收益342.2万元，支付电梯运行费、照明用电费、保安费及保洁费8.8万余元。在法院审理中，该小区业委会又变更了诉讼请求，要求上海展览中心招待所返还收益290.3万元。
法院认为，业主委员会是经小区全体业主推选成立，对小区管辖区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。作为南阳小区内的1、2号楼全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房及屋顶层，属于该小区的共有部位，从业主公共利益出发，业主委员会代表着全体业主出租共有部位，并享受承担出租人的权利和义务。作为上海展览中心招待所擅自将1、2号楼屋顶层及1号楼的南门厅出租给他人，侵犯了小区全体业主的合法权益，应当将侵权所得租金收益返还给南阳小区业主委员会。
从法律角度说，侵权之诉的诉讼时效为两年，从小区业主委员会知道或应当知道权利遭侵害时起计算。上海展览中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2号楼屋顶层及1号楼南门厅，1998年之前南阳小区业主委员会尚未设立，不享有权利。但自小区业主委员会成立之后，就应当知道该项权利遭受侵害，但却从未向上海展览中心招待所主张过任何权利。至于业委会提供的写给上海展览中心的信函，也仅是要求停止侵权、恢复原状，则没有要求返还租金收益。那么，南阳小区业委会在2004年6月提起的确认之诉，与本案属于是两个性质不同的法律关系，不能引起案件的诉讼时效的中断。
本案中，南阳小区业委会所主张的收益290.3万元中，只有移运通信2003年、2004年的租金63万元尚在诉讼时效之内，其余部分均系超过了两年诉讼时效。上海展览中心招待所属非公司的集体企业法人，上海展览中心作为其开办单位和上级主管单位，仅在其被吊销营业执照、被依法撤销、被核准歇业的情况下，才能成为上海展览中心招待所的清算责任人，鉴于上海展览中心招待所的企业状态仍属依法确立，上海展览中心可以不承担连带还款责任的法律义务。遂作出了上述判决。
本案的判决是一篇经典之作，毕竟在目前社会上开发商侵占业主权益的事情屡有发生，特别是在小区划定的车位归属等问题上，开发商认为是他们投资建造的，便以为所有权和收益部分应该归于自己。从表面上看好像是蛮有道理的，但从实质上看一些停车位恰恰是建在小区业主共有的公共面积上，而这种处在公共面积上的收益能说该归开发商或物业公司所有吗？
一些小区共有面积上的搭建物，从投资搭建角度上说，可能是开发商投资建造的，由开发商无偿交给自己下属成立的物业公司（子公司），但从物业公司的性质上讲，它对小区众多业主是提供物业服务上的保证，岂能依靠职权把本应归属于全体业主的共有面积上的附属物收益，归属于自己的名下呢？更何况有些附属物完全属于不动产性质，无法随着开发商或物业公司的离去而带走。
从本起案件的审判来看，小区业主委员会代全体业主行使权利，为小区全体业主讨回了本应该属于业主的收益部分。这起案件，开了一个小区业主维权的“先河”，它至少给人以这样的一种启迪，那就是小区业主委员会的组成成员，既要有能够出于公心，为全体业主服务的态度，也要有一定的法律知识，要懂得如何来维护小区业主的权益。因为从打官司的角度讲，有一个技巧的问题，切不可在维权方面因时间上的耽搁，而丧失了诉讼时效。
文章来源：《民主与法制时报》
