行政办事中心及会议大厦维修养护实施细则

行政办事中心及会议大厦维修养护实施细则

物业服务中心工程技术部设置专业责任人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定。据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

1、金属结构、构件的修缮与养护

行政办事中心及会议大厦部分外墙支撑体系为金属结构，各构件间或某一构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的被坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀也直接危害到整个结构。

行政办事中心及会议大厦金属结构和构件多、分布广，易受台风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，是物业公司今后实施物业管理的重点。因此，要高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护．确保结构的安全性。

①钢质构件产生塑性变形后的维修

定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时．根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。

②连接部位损坏的维修

行政办事中心及会议大厦金属结构构件连接处的损坏，主要是焊接时焊接缺陷所造成。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。

③油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修。

④金属结构、构件的养护

对于金属结构、构件的养护，做好以下几方面的工作：

A、对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。

B、要求对钢质构件定期检查锈蚀状况，并采取必要的补救措施。

C、做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。

D、在台风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

2、砌体结构的修缮与养护

砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易开裂，引起房屋的透风、漏雨，不仅影响建筑物的外观美，降低隔热效果和安全感，并且受损部位会进一步受到腐蚀，导致砌体强度降低，轻者结构出现错位、变形，重者引起砌体结构局部倒塌，直接威胁到生命财产安全。

对于电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，由于严格的保密要求，内墙采用加钢丝网等屏蔽措施，防止电波干扰和入侵，对这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还应保证金属网的完整性。

①砌体结构的修缮

主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时要求采用环保型高强材料修复。

②砌体结构加固

随着行政办事中心及会议大厦建筑物投入使用年限的推移，砌体结构的承重构件(如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，对砖砌体结构进行加固。以确保房屋建筑的使用功能。

③砌体结构的养护

为防止砌体破坏，要求搞好砌体的维护和管理，防止超载．同时，要防止砌体受潮和受腐蚀。进行定期检查、保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好。

屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝

发展。

3、钢筋混凝土结构的修缮与养护

制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

4、房屋防水工程的修缮与养护

行政办事中心及会议大厦建筑采用了一级防水设计。随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水，玻璃幕墙打胶部位是建筑中比较容易渗水的地方，必须予以密切监控，发现问题及时联系承造商处理。

屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，要注重对防水屋面的修缮与管理，坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，要求具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

5、房屋装饰工程的修缮与养护

房屋装饰工程包括外墙装饰、内墙装饰、柱、顶棚、楼地面装饰等。行政办事中心及会议大厦外墙面主要采用花岗石和玻璃幕墙。内墙、柱面主要采用涂料、吸音板、装饰木材、铝板、大理石、瓷砖等材料来装饰。楼地面采用石质块材(如大理石)、木地板、瓷砖等装饰材料。

我司将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划；对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。对房屋装饰工程以养护为目的，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

6、门窗的修缮与养护

定期对门窗进行检查和维护，特别是台风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

7、公用设施的维修和养护

公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为土。

8、房屋查勘工作

通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况．确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，物业公司要对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。

XX地理环境特殊，雨季持续时间长，多台风、暴雨天气，对房屋建筑的损坏性大。因此，在行政办事中心及会议大厦的物业管理工作中，要求针对上述恶劣气候的不良影响，对房屋建筑进行季节性查勘鉴定．并及时制定安全措施抢险解危。