业主、业委会、物业公司 “三角关系”如何理清

成立业委会时间长、难题多，但小区的有效管理并非仅限于此，更有赖于业委会的运作水平和广大业主的“参政议政”能力，考验的是社区公共业务素质和管理水平，是社区自治与基层民主的一个试验场。

错综复杂的“三角关系”

业主、业委会和物业公司的“三角关系”错综复杂，需要社区居民的广泛参与、依法监督。

文明花苑在本地知名度颇高，不仅因其是城区较早实行小区式管理的大型社区，更因其多年来的小区管理纷争。70多岁的刘叔是小区最早的一批居民，他回忆，原来小区配套设施一应俱全，业主们都十分满意，但随着现楼售毕，羽毛球馆、图书馆、物业收费处等相继被拆除，被开发商改建为停车位出售，“当时的物业公司是开发商的属下公司，不站在业主一边”，就在开发商准备拆除游泳池时，业主们齐起反对，最终游泳池被保留下来，并通过召开业主大会，解聘原来的物业公司。2008年文明花苑业委会成立，并招聘新的物业公司进场。

但业主发现，旧问题走了新问题又来，“小区卫生差，车房经常被盗”。面对种种问题，业主选出的业委会却沉默，部分不满的业主拒绝缴纳服务费，未料却被物业公司集体诉至法庭，而在此时，业委会仍然未有发声。有业主直指业委会收受好处，至2012年，业委会已换了两届，情况一直未有改善，居民不断向各级部门投诉，在市住建局、街道办、业委会等单位的帮助和监督下，文明花苑召开业主大会，选举产生第三届业委会。

如何下好管理小区这一盘棋

采访中，记者见到一个有效运作的业委会是如何保障业主利益，并平衡业主和物业公司关系。

东堤湾业委会主任陈贤棠走出小区侧门，围坐的老人向他打招呼：“主任，这里该加个灯了，晚上打牌看不清楚。”他观察了一小会，说：“是要装了”。去年升级小区大门道闸，扩建了露天停车场以缓解停车难问题，并设立摩托车专用监控通道，近期业委会还打算把小区损坏的便道修修，增设摩托车停放棚，而经费全部来自与物业公司的公共停车位租赁费用分成。

2004年，东堤湾小区的物业管理费是0.5元一平方（步梯楼），到2009年经业主同意后涨价至0.65元一平方（步梯楼），且至今未变，在端州城区中属较低水平，且服务质量比较稳定，这让陈贤棠和业委会的其他成员都颇为自豪。

陈贤棠介绍，目前小区物业公司是2013年通过公开招标，在5家竞标公司中选中的，为保证物业公司在“0.65元”范围内不涨价，业委会近年做了很多努力，如在全小区范围内安装摄像头，减少巡逻保安人数，通过扩容停车场，所得收益由物业公司与全体业主实行“五五”分账，广告经营所得由物业公司所有，还尽可能在职责范围内分但物业调解的一些工作，小区业主出现矛盾时，业委会承担“调解员”角色……“一方面降低物业公司运作成本，另一方面增加他们的收入渠道，让企业有盈利空间他们才不会动辄向业主提价”。

业主不缴纳物业费是很多物业公司最头痛的事情，对此，业委会与物业公司也签订协议，对拖欠者业委会将协助催缴，甚至支持起诉。“反对任何人在东堤湾小区耍特权吃霸王餐”，“物业公司是企业，当然要盈利，这是他们的合法权益，我们也不能让他们亏了。”

尽管不喜欢有人监督自己，但也有物业公司开始意识到业委会对自己是利大于弊，城西某个深受小区业主不缴物业费困扰的物业公司对记者表示，希望可以尽快成立业委会，帮助公司处理好和居民的关系，并催缴物业费。

要面对来自业主的质疑监督

一方面要维护业主利益，处理好与物业公司的关系；另一方面，业委会还要面对来自广大业主的监督。监督是为维护业主利益，本地就常见小区业主对业委会不满，如私自出租物业，对小区问题置若罔闻等。

而另一些监督则让业委会哭笑不得。文明花苑的第三届业委会已运作两年，办了好几件实事，业主们对其颇为肯定，不过业委会主任邓姨还是受到质疑，“常常被怀疑收受利益，损公肥私”。文明花苑今年整个小区27幢楼的消防设施要维修，经过业主推荐后选出供应公司，每一项设施的价钱、数目在小区门口公示，“有业主怀疑我们公开一盘账，暗里另一盘账”，邓姨坦言没办法，“只能寄望日久见人心”。

也有小区想出一些办法，如2005年星荷豪苑在出售商品房时，开发商代收了国家预扣的一部分住房维修基金，业委会成立后，经多番努力，终于要回了102万元的维修基金，这笔钱只能用于小区的公共事务，可是过百万的款项，显然不能放于任何私人账户，怎么办？该小区业委会主任吴建中想到了到银行开设基本账户，他多次往返相关部门，申请到了机构代码证，并顺利开设了基本账户，资金的使用公开接受监督，更规范安全。

来源：西江日报