南京业主物业矛盾不断 多个小区扎堆换"管家"

南京左邻右里小区挂出号召业主参与选聘物业投票的横幅 现代快报/ZAKER南京记者 孙玉春 摄

好像是一夜之间，南京很多家物业公司发现：阵地失守了!今年下半年以来，仅现代快报记者接触了解到的，已有六家小区更换了物业，且都通过了激烈的方式才取得成功。而目前，还有很多家小区正处于“交火”状态，铆足了劲要把现物业赶走。

换物业的声音此起彼伏，为何南京很多小区集体“躁动”?在业内人士看来，这背后主要有两点原因：一是更多人开始关注物业的好坏，自我维权意识的觉醒对物业服务的需求不断增强。二是好物业纷纷出来接活了。

小区：阳光雅居

新物业入驻3个月就面临“下课”

10月21日上午，现代快报记者来到该小区探访，朱女士、顾先生、袁先生等都是热心业主，他们自称为“筹备组”。在他们眼中，江苏品尚物业公司代替原物业南京金盛进驻后，这3个月的表现不合格，如小区保安人数不够，缺乏水电专业人员，电梯维保进度迟缓等。此外，车辆乱停乱放，门禁损坏不知何时能修理，业主多次发现物业监控室无人值班。

迈皋桥街道物管办主任薄现辉介绍，小区其实是为了换物业才成立的业委会，但2015年业委会成立后，内部成员又产生矛盾。薄现辉说，因业主投诉太多，街道和社区只好多次开协调会，并提出让物业企业在10月26日前整改。如果到时还有重大问题，那么就会将该企业纳入物管企业失信名单。

小区：左邻右里

业委会不愿换物业，业主要换业委会

小区部分年轻业主想更换物业，但业委会之前打算跟物业续约，引来业主“倒戈”。

2012年7月1日，是现任万园物业进驻的时间，第一期合同在去年7月到期。今年8月，据称是业委会出面，找了一家调查公司，进行物业管理满意度调查，并因此决定续签合同，遭到部分业主强烈反对。他们认为，小区消防设施严重缺失，门禁基本损坏，监控大多没有，车子乱停，安全隐患严重。

最终在街道协调下，决定单独进行一次业主投票，议题是：是否同意业委会公开招标选聘物业?但部分业主和业委会之间就选票格式又产生分歧。9月19日，部分业主向街道申请召开业主大会，表决罢免业委会成员。

小区：托乐嘉

业主大会选聘新物业，全程网络直播

托乐嘉是江宁最大的小区，部分业主对物业管理一直不满，业主之间也矛盾重重，六年之间已更换八任业委会。

今年7月17日，新一届业主代表大会召开，决定重新选聘物业。在托乐嘉业委会的微信公众号上，对整个经过都有详细记录。“10月16日，托乐嘉临时业主代表大会召开，超三分之二的业主代表和近500名热心业主参加或旁听了会议，当场就新物业选聘情况进行了投、唱、计票工作，在律师和派出所民警的见证下，万科物业高票当选为新的物业服务企业……”

“会议采取了网络直播的形式，共有1.5万余名观众观看，开创了南京市乃至全国小区物业选聘工作的先河。”

分析

[内因]业主对物业服务的需求不断增强

换物业的声音此起彼伏，为何南京很多小区会集体“躁动”?在南京市城市治理委员会公众委员王兴宏看来，这背后主要有两点原因。

对于业主集中要求换物业的现象，首先来自内因：自我维权意识的觉醒。他指出，随着人们居民品质的不断提高，业主对物业服务的需求也在不断增强，可能多年前很多人还满足于打扫卫生、保安防盗的阶段，但如今越来越多的业主希望物业在软性服务上有更好的表现，希望得到质价相符的好服务。

并且，物业管理好与不好，直接关联到房价，这让更多人开始关注物业的好坏。

[外因]大品牌物业纷纷下海出来接活

外因也是不容忽略的因素。现代快报记者了解到，近两年来，不少全国性大牌房企纷纷将物业拆分出来运营，开始面向二手房市场接单。例如万科、雅居乐、金地等房企，旗下的物业公司都已经在南京市场四处出击参与招投标，南京本地的银城、弘阳等房企也参与其中，让更多的二手房小区有了选择。目前，万科、银城已经在碧瑶花园、丹桂园、宋都美域锦园、星雨华府等多家中高端二手房小区中担任“管家”。

“过去大家想换物业，但是好物业不出来接活，现在好物业愿意出来接活了，导致越来越多的小区参与到这一行动中。”王兴宏认为，过去很多物业公司在服务中靠信息不对称的非正常手段盈利，而随着大品牌物业的下海，那些不规范的中小物业公司生存空间会越来越小。今后，只有踏踏实实地做好物业服务，对业主公开透明，物业公司才能继续生存发展。

建议

规避纠纷，选聘物业过程应合规合法

南京很多小区的选聘物业过程，都是一部“血泪史”。对于可能发生的纠纷，业主又该如何应对呢?

王兴宏说，首先业主应该通过投票想清楚，究竟选择什么样档次的物业服务。当定下物业服务的标准后，业主大会应当规范运作，按照规定的流程来选出满意的服务企业。他强调说，业主大会本身的选聘物业过程一定要合法合规，很多争议的原因就在于选聘过程中，业主们对法律法规了解不清楚，过程本身存在瑕疵，导致被抓住瑕疵发生扯皮。这就要求业主们加强学习，让选聘流程经得起业主、老物业、新物业、政府的检查。

据了解，南京市本来9月份打算出台一部关于物业管理条例的实施细则，其中可能对业委会的指导有一些改进，但尚未出台。有些人还提到，业委会的人、财、事应该有一套监督机制。(孙玉春 马乐乐)